Работа консультантов в сфере недвижимости становится все более сложной и многофункциональной, уверен руководитель компании CORE.XP. В современных условиях им необходимо не только быть брокерами и аналитиками, но и глубоко разбираться в бизнесе клиентов, а также выполнять функции психологов.
CORE.XP — это российский преемник международной консалтинговой компании CBRE, предлагающий широкий спектр услуг, включая стратегический консалтинг, оценку активов, привлечение инвестиций и управление транзакциями. Также компания активно занимается проектами устойчивого развития и экологической сертификации недвижимости.
В 2025 году CORE.XP снова достигла успеха, став финалистом известной премии CRE AWARDS в категории «Консультант года». Качество консультирования требует от специалистов не просто соблюдения современных трендов, но и инициативы в их создании. Владимир Пинаев, который более 30 лет работает в консалтинге и девелопменте в России, поднимает актуальные вопросы, такие как увеличение функциональности коммерческой недвижимости и новые подходы в продаже объектов.
С момента его назначения на пост главы российского офиса CBRE в 2014 году и последующего создания CORE.XP в 2022 году, компания продемонстрировала устойчивое развитие во всех ключевых направлениях.
По его мнению, консультанты играют роль «масла» в механизме рынка недвижимости, обеспечивая его плавную работу и взаимодействие всех элементов бизнеса. С такими изменениями в отрасли наставники должны быть готовы не только адаптироваться, но и предвосхищать потребности клиентов, предлагая инновационные решения.
В сфере инвестиций и аренды недвижимости ключевую роль играют крупные сделкоспособные игроки, которые активно участвуют в создании и реализации масштабных проектов. Наша компания сосредоточена на сборе и анализе данных о рынке, что позволяет нам формировать основанные на фактах эффективные решения для инвесторов в этой капиталоемкой отрасли. Мы занимаемся управлением инвестициями на всех этапах жизненного цикла проекта, что обеспечивает инвесторам необходимую поддержку.
Коммерческая недвижимость традиционно привлекает профессионалов — крупных инвесторов и компании, рассматривающие недвижимость для собственных нужд. В последние годы наблюдается рост интереса со стороны розничных инвесторов, которые предпочитают закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) недвижимости. Это связано с тем, что доходность от аренды квартир начала снижаться, что заставляет инвесторов переключаться на коммерческую недвижимость, например, офисы, или на покупку паев в фондах.
В частности, офисная недвижимость за последний год стала особенно привлекательным активом, что вызвало рост спроса и обращения девелоперов. Поскольку спрос на офисные площади все еще превышает предложение, девелоперы продолжают запускать новые проекты. Ожидается, что в ближайшие два-три года рынок офисной недвижимости останется на стороне продавцов, так как компании будут активно достраивать и реализовывать свои проекты.
Тем не менее, рынок, как известно, подвержен циклическим колебаниям — снижение спроса всегда сменяется его ростом, и в этом контексте самообновление рынка является естественным процессом.
Сегодня офисный сегмент недвижимости демонстрирует позитивные перемены, свидетельствующие о возвращении людей к традиционному формату работы в офисах, несмотря на предшествующие тренды удалённого труда.
В отличие от торговли, где наблюдается уход от больших торговых комплексов в пользу более компактных районных ТЦ, в офисном сегменте наблюдается растущий спрос на просторные площади в бизнес-центрах. Компании, как государственные, так и крупные частные игроки, активно ищут большие офисные пространства, что приводит к сделкам на десятки и сотни тысяч квадратных метров.
Среди последних тенденций стоит отметить изменение отношения к офисной недвижимости — она больше не воспринимается как пассивный актив, а рассматривается как важный инструмент для увеличения конкурентоспособности бизнеса.
Правильно спланированный офис не только облегчает взаимодействие между подразделениями, но и оптимизирует временные затраты сотрудников. Это позволяет снизить издержки на рабочее место и создать более гибкие условия для дальнейшего роста компании.
Кроме того, комфортная рабочая среда способствует повышению привлекательности работодателя и помогает привлекать лучшие кадры в условиях конкуренции на рынке труда.
Консультанты в сфере недвижимости часто играют роль эйчар-служб, особенно при переезде компаний в новые офисы. Их задача — анализировать потребности клиентов и давать рекомендации по оптимальному выбору помещений, учитывая такие параметры, как площадь, этажность и наличие переговорных комнат. Например, в проекте для трех министерств в комплексе «Москва-Сити» была разработана концепция рабочей среды, в которой учитывались принципы зонирования и организация рабочих мест.
Современные бизнес-центры значительно меняются. Они превращаются из простых офисов в пространства, где люди могут быть продуктивными и чувствовать себя комфортно. Особенно важным стало создание «эмоциональных» офисов, способствующих раскрытию потенциала сотрудников. Консультанты играют ключевую роль в создании таких пространств, что подчеркивает их влияние на рынок недвижимости.
Кроме того, на рынке наблюдается концепция «эффекта красоты», где привлекательные здания могут иметь большую стоимость. Хотя эстетика играет важную роль в восприятии недвижимости, она не всегда гарантирует более высокую стоимость. Важно помнить, что красивое и продуманное окружение создает позитивный опыт, что может повлиять на решения арендаторов и покупателей.
Мы также выступаем за устойчивое зеленое строительство, подчеркивая важность экологической ответственности в архитектуре.
Экология играет важную роль в здоровье и благополучии человека, что делает её главным приоритетом для общества. Наша цель заключается в продвижении экологически ориентированных решений и проектов, несмотря на тот факт, что они стоят дороже традиционных решений, особенно в условиях высоких процентных ставок на кредиты.
Однако, стоит ли экономить на возможности дышать чистым воздухом и жить в здоровой среде? Мы рассматриваем устойчивое развитие как глобальный образовательный проект, ведь зеленая тематика пока недостаточно освещена на рынке, и уровень информированности населения низок.
В этом контексте мы предоставляем консалтинговые услуги по зеленым стандартам, а также создали систему добровольной сертификации под брендом «CORE.ECO», которая оценивает здания и технологии в соответствии с национальными стандартами ГОСТ Р. Эта система охватывает различные аспекты, включая индивидуальные жилые застройки и многоэтажные дома, а также финансирование устойчивого строительства, вертикальное озеленение и сбор дождевой воды.
Зеленая повестка становится важным государственным трендом, и мы активно работаем с регуляторами для разработки зеленых стандартов, как для зданий в целом, так и для их частей. На данный момент в секторе коммерческой недвижимости не существует национальных зеленых стандартов, но мы стремимся к сотрудничеству с профессиональным сообществом и регуляторами, чтобы разработать необходимые документы, что позволит продвинуть рынок в сторону устойчивого развития.
Наша компания работает на рынке недвижимости более 30 лет, наблюдая и формируя его тренды. Мы видим свою миссию в продвижении экологически чистых проектов. К примеру, недавно мы сертифицировали вертикальное озеленение по стандартам ГОСТ Р. Это уникальная технология, особенно для Москвы, где она еще не так распространена. Несмотря на небольшие шаги в сторону устойчивого будущего, мы уверены, что их необходимо предпринимать уже сейчас.
За три с небольшим десятилетия наша компания претерпела изменения, как и многие другие. В нашем руководящем составе преобладают представители старшего поколения, однако они сохраняют дух авантюризма и активно инвестируют в молодых специалистов, создавая им конкурентные преимущества, которые трудно найти на рынке.
За последние три года мы удвоили размеры бизнеса. Основная доля наших операций — около 60-70% — сосредоточена в Москве, которая продолжает привлекать основные инвестиции. Остальное распределяется по регионам, где мы занимаемся консалтингом, оценкой, привлечением инвестиций, управлением, концептуальным проектированием и сдачей в аренду различных типов недвижимости, включая торговую, офисную, жилую и гостиничную.
Мы видим большой потенциал в регионах и рассчитываем на рост их доли на рынке недвижимости. Также мы активно развиваем проекты по созданию туристической инфраструктуры и локальной промышленной недвижимости, таких как заводы и фабрики. Экономика потребления должна опираться на крепкую материальную базу и реальное производство.
Мы убеждены, что новые идеи требуют профессионального обсуждения, и в феврале 2025 года провели ежегодную конференцию «Сила четырех», где собрались около 1000 участников — представителей правительства, бизнеса, банков и консультантов в области недвижимости. Этот форум стал важной площадкой для обсуждения направлений развития рынка.
