Работа консультантов в сфере недвижимости становится всё более сложной и многофункциональной. По словам Владимира Пинаева, главы компании CORE.XP, современный консультант должен не только владеть навыками брокера и аналитика, но и разбираться в бизнесе своих клиентов.
CORE.XP — это наследник российского подразделения международной консалтинговой компании CBRE, предлагающий разнообразные услуги, от стратегического консалтинга до оценки активов и управления проектами. В 2025 году компания стала финалистом премии CRE AWARDS в номинации «Консультант года».
Пинаев подчеркивает важность не только следования трендам, но и их создания. Коммерческая недвижимость становится более многофункциональной, и офисные девелоперы распродают свои объекты блоками, что открывает новые точки роста на региональных рынках.
По мнению Пинаева, консалтинговые компании в недвижимости играют ключевую роль, выступая своего рода «маслом» в механизме рынка.
Ни одна крупная сделка в сфере инвестиций или аренды не осуществляется без участия профессионалов, которые обеспечивают анализ рынка и формирование эффективных решений для инвесторов в недвижимости. Наше направление заключается в управлении инвестициями на всех стадиях проектного цикла.
В сегменте коммерческой недвижимости главными игроками остаются большие компании и инвесторы, рассматривающие объекты для собственного пользования. Однако за последние годы активизировался сегмент розничных инвесторов, обращающихся к закрытым паевым инвестиционным фондам недвижимости (ЗПИФы), так как доходность от аренды квартир упала, что заставляет людей рассматривать альтернативы, такие как покупка коммерческих объектов или паев в фондах.
Интерес к офисным помещениям стал заметным в прошлом году, когда они быстро завоевали популярность как инвестиционный актив. Девелоперы отреагировали запуском новых проектов, и спрос на офисные площади продолжает повышаться.
Прогнозы указывают на то, что тренд на продажу офисных площадей еще не достиг своего пика, и в течение следующих двух-трех лет мы будем наблюдать завершение строительства и продажу бизнес-центров. Рынок остается в состоянии спроса на новые офисные лоты, что делает его привлекательным для продавцов.
Однако стоит помнить, что рынок недвижимости имеет цикличную природу: после каждого падения следует рост, и процесс саморегулируется.
В офисном сегменте недвижимости наблюдается растущий спрос на крупные площади, что обусловлено возвращением сотрудников с удаленной работы. В отличие от торговой недвижимости, где тренды сместились в сторону небольших магазинов, офисный рынок демонстрирует интерес к большим бизнес-центрам.
Это связано с необходимостью оптимального размещения компаний, что приводит к сделкам на десятки и сотни тысяч квадратных метров как с участием государственных, так и частных бизнеса.
Наблюдается структурное изменение в отношении корпораций к недвижимости. Ранее она воспринималась как пассивный актив, сейчас же осознание её роли как инструмента повышения конкурентоспособности становится все более актуальным.
Правильный выбор и планирование офисного пространства способны значительно улучшить взаимодействие между подразделениями, снизить время на перемещение сотрудников, а также уменьшить затраты на рабочие места через оптимизацию размещения.
Кроме того, создание комфортной офисной среды способствует повышению привлекательности работодателя, позволяя лучшим кадрам оставаться в компании.
Консультанты в области недвижимости играют важную роль, особенно когда компании или государственные структуры планируют переезд в новый офис. На первом этапе мы проводим анализ потребностей клиента и на основе собранных данных рекомендуем оптимальные параметры: площадь помещений, количество и размер переговорных комнат и другие аспекты.
Например, мы разработали концепцию рабочей среды для размещения трех министерств в комплексе «Москва-Сити», учитывая принципы зонирования и организации рабочих мест.
Сейчас наблюдается тенденция, когда бизнес-центры перестают быть просто функциональными зданиями и становятся пространствами, которые вдохновляют сотрудников, обеспечивая им положительные эмоции и способствуя полной реализации их потенциала. Эта трансформация в «эмоциональные» офисы в значительной степени происходит благодаря консультантам, которые помогают в создании таких условий.
Также стоит отметить, что на рынке существует такое явление, как «эффект красоты». Архитектурно привлекательные здания зачастую сдаются или продаются по более высоким ценам, так как хорошая архитектура вызывает у людей положительные ассоциации и может стимулировать принятие решения о покупке или аренде.
Однако нельзя утверждать, что эстетика всегда является решающим фактором в определении стоимости недвижимости. Мы также поддерживаем идеи устойчивого зеленого строительства, направленного на создание комфортной и экологичной среды.
Экология представляет собой важный аспект, играющий ключевую роль в здоровье и благополучии человека, что, в свою очередь, является его основным активом. Наша задача — вести рынок к экологически устойчивым решениям и проектам.
Однако стоит отметить, что такие проекты часто обходятся дороже традиционных, особенно в условиях высокой ключевой ставки, что делает финансирование менее доступным. Но какова цена чистого воздуха и комфортной среды обитания? Мы рассматриваем достижение устойчивого развития как масштабный образовательный проект.
На данный момент зеленая тематика недостаточно распространена, а уровень осведомленности в этом направлении ниже желаемого. Поэтому мы предоставляем консалтинговые услуги по экологическим стандартам и создали систему добровольной сертификации CORE.ECO по национальным стандартам ГОСТ Р. Эта система необходима для оценки зданий, технологий и продукции в соответствии с экологическими стандартами, включая сертификацию объектов индивидуального и многоквартирного строительства, а также разработку решений по устойчивому развитию, вертикальному озеленению и сбору дождевой воды.
Зеленая повестка становится актуальным трендом, поэтому мы активно сотрудничаем с профильными регуляторами, разрабатывая стандарты для зданий и элементов благоустройства. Важно отметить, что в секторе коммерческой недвижимости до сих пор отсутствуют национальные зеленые стандарты, и мы планируем совместную работу с профессиональным сообществом и регуляторами для их создания.
Наша компания с гордостью отмечает свое 30-летие на рынке, в течение которого мы стали свидетелями и активными участниками формирования трендов в сфере недвижимости. Мы видим свою главную задачу в продвижении экологически чистых проектов. Например, не так давно мы сертифицировали конструкцию вертикального озеленения по ГОСТ Р, что для Москвы является довольно редким, но важным шагом к озеленению фасадов в условиях нашего климата. Это, хоть и небольшие, шаги на пути к устойчивому будущему, требуют немедленного принятия.
Вопрос об изменениях в нашей компании за последние три десятилетия также актуален. В нашем коллективе наблюдается значительный «разрыв» поколений: руководящие позиции занимают в основном представители более старшего поколения, обладающие духом авантюризма, тогда как мы активно инвестируем в молодые кадры, создавая им уникальные условия для профессионального роста, которые сложно найти в других компаниях.
За последние три года мы удвоили свои масштабы. Примерно 60–70% нашего бизнеса сосредоточено в Москве, которая остается главным центром притяжения инвестиций. Остальная часть приходится на регионы, где мы занимаемся консалтингом, оценкой, привлечением инвестиций, управлением имуществом, а также разработкой концепций и сдачей в аренду разнообразных объектов - от складских и логистических до офисных, торговых и жилых помещений. Мы обнаруживаем значительный потенциал в регионах и ждем роста доли этого сектора на рынке недвижимости.
Важным направлением нашей деятельности являются проекты по развитию туристической инфраструктуры и локальной производственной недвижимости, включая фабрики и заводы. Мы убеждены, что экономика потребления должна поддерживаться реальным производством. Новые идеи и подходы требуют открытого и профессионального обсуждения. В феврале 2025 года мы провели масштабную конференцию «Сила четырех», объединив около 1000 участников: представителей государства, бизнеса, банковского сектора и экспертов в области недвижимости. Это событие наглядно продемонстрировало, какое влияние оказывают эти четыре силы на развитие рынка.
