Рынок загородной недвижимости Санкт-Петербурга находится в сложной ситуации. Хотя спрос на коттеджи и таунхаусы остаётся на уровне, общее количество сделок за 2024 год сократилось на 18%, согласно данным консалтингового агентства «Петербургская недвижимость».
Ситуация начала улучшаться в первом квартале 2024 года, что отмечают участники рынка. Покупатели активно выбирают земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и объекты недвижимости, используя рассрочки как способ финансирования.

Для инвесторов загородная недвижимость представляет собой эффективный инструмент, по мнению экспертов. Например, если вложиться в участок на этапе начала строительства коттеджного поселка и продать его через полтора-два года, можно получить более 40% годовых. Однако этот уровень доходности зависит от ряда факторов, о которых подробнее рассказал эксперт в одном из интервью.
Сегмент загородной недвижимости меньше всего подвержен влиянию высокой ключевой ставки и высоких ипотечных ставок, а также отсутствию программ поддержки. Ситуация с продажами в первые четыре месяца 2025 года начинает приближаться к уровням 2023 года, когда сделки преимущественно проходили по льготным ипотечным программам.
Основным инструментом продаж на сегодняшний день остаётся длительная рассрочка, зачастую на срок до трёх лет. Также наблюдается тренд среди покупателей на внимание к внутренней инфраструктуре и насыщенности коттеджных поселков, что является важным критерием выбора.
В современных условиях уже сложно удивить наличие инфраструктуры и контрольно-пропускных пунктов (КПП). Поэтому внимание уделяется созданию качественных общественных пространств и зон отдыха для жителей.
В коттеджном поселке «Lampolovo», находящемся в Приозерском районе, особое внимание уделено продуманному внутреннему наполнению: асфальтированные дороги, променад с уличной мебелью и элементы ландшафтного дизайна. Также предусмотрена контроль доступа через КПП, здание администрации, открытая автостоянка, а также детские и спортивные площадки. Важно, что в поселке предусмотрен единый архитектурный стиль, что подразумевает выполнение правил по кровле, фасадам и ограждениям участков.
При выборе места для строительства жилья ключевым фактором является расстояние до города. Идеальным временем в пути до центра считается не более 60 минут для постоянного проживания и 80 минут для дачи. В южной части Санкт-Петербурга и Ленобласти стоит обратить внимание на районы вокруг Пушкина, Павловска и Петергофа. Однако наши приоритетные районы — это север Ленинградской области, включая Приозерский, Выборгский и Всеволожский.
Эти локации предлагают хорошую транспортную доступность, отличные условия для жизни (магазины, школы, медицинские учреждения и рестораны), а также благоприятную экологическую обстановку с множеством водоемов и хвойных лесов.
Коттеджный поселок «Lampolovo» находится всего в двух минутах пешком от заповедника «Долина реки Смородинки», что делает его привлекательным местом для жизни.
На границе с поселком расположены живописные ручьи и маленькие лесные водопады, а река Смородинка славится рыбалкой на щуку и хариуса.
Наша компания занимается земельными участками и уверенно заявляет, что качественные предложения пользуются высоким спросом, несмотря на экономические колебания. Мы также наблюдаем значительный потенциал для рынка таунхаусов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Этот вид недвижимости, в отличие от Московского региона, еще не получил должного внимания, но появляются интересные проекты, которые, на наш взгляд, обречены на успех.
Правильная позиция на рынке позволит таунхаусам привлечь покупателей благодаря своей удобной концепции. Мы готовим собственный проект таунхаусов, который скоро будет представлен.
Недвижимость считается надежным вариантом для инвестиций, и загородная не исключение, хотя для многих она остается сложной и непонятной. Тем не менее, разобраться в этом рынке не так трудно.
Ранее квартиры покупались на стадии «котлована», но этот подход перестал работать с введением эскроу-счетов. В результате новые жилые комплексы на старте могут стоить дороже действующих соседей. Однако с загородной недвижимостью функционирует другая схема: выгодно приобретать участки в начале строительства коттеджного поселка и перепродавать по завершении работ.
Инвестиции в земельные участки становятся все более привлекательными, особенно при сроках от 18 до 24 месяцев. Их доходность может достигать 30-45% годовых, что значительно превышает показатели новостроек. При покупке участков вы становитесь их полноправным владельцем, и, если провести тщательную юридическую проверку, риск потери вложений минимален.
При выборе объекта важно учитывать два ключевых аспекта. Первый — это надежность застройщика и возможность завершения проекта. Второй — выбор земельного участка с потенциалом для успешной перепродажи. Факторы, такие как месторасположение, формат и класс коттеджного поселка, играют решающую роль для будущей реализации.
Не все проекты удачны для продажи: участки в поселках без развитой инфраструктуры могут оказаться трудными для перепродажи. Важно избегать массовых предложений на рынке, где конкуренция высокая. Качественные коттеджные поселки, такие как «История Парк», демонстрируют очереди на участки, что свидетельствует о явном спросе.
Также стоит обратить внимание на репутацию девелопера, количество завершенных им проектов и их качество. Это поможет избежать ситуаций, когда покупка участка обернется проблемами с окончанием строительного процесса.
При инвестировании в загородную недвижимость важно учитывать несколько ключевых факторов, которые могут повлиять на стоимость земельных участков. Основными из них являются локация коттеджного поселка, окружение, наличие водоемов, транспортная доступность и близость инфраструктуры, включая школы. Кроме того, крайне важной является юридическая проверка, так как рынок загородной недвижимости имеет множество нюансов и потенциальных подводных камней.
По опыту, средний срок для перепродажи земельного участка составляет 24 месяца. Это время необходимо для завершения сделок, а также для того, чтобы поселок прошел стадии строительства и благоустройства, что в свою очередь приводит к значительному росту цены на участок. Бывали случаи, когда участки продавались быстрее, за 3-4 месяца, но подобные ситуации являются скорее исключением.
Реальный срок в 18–24 месяца сопряжен с необходимыми строительными работами по дорогам и коммуникациям, которые влияют на доходность проекта, потенциально достигающую 70–100% за всю сделку. Необходимо учитывать комиссию за перепродажу и налог на прибыль в зависимости от формы налогообложения инвестора.
Если вы не хотите заниматься вопросами перепродажи самостоятельно, стоит обратиться к девелоперу или профессиональным агентам по недвижимости, которые, как правило, берут комиссию в размере около 3%. Также не забывайте уточнять детали по коммуникациям с девелопером с самого начала, чтобы избежать неожиданных ситуаций.
В наших поселках отсутствуют «инфраструктурные платежи» и «дополнительные взносы за коммуникации», что делает покупку территории более прозрачной. На фоне этого на рынке недвижимости часто возникают ситуации, когда после приобретения участка необходимо выкладывать большие суммы, порой до 1,5 млн рублей, за подключение коммуникаций. Это в значительной степени негативно сказывается на инвестиционной привлекательности таких приобретений.
Согласно нашим прогнозам, рынок качественных проектов продолжит развиваться с темпом роста 15–20% в год. Ожидается, что снижение ключевой ставки в будущем приведёт к увеличению отложенного спроса. Это открывает двери для покупателей, которые в течение последних трех лет откладывали покупки недвижимости из-за высоких ипотечных ставок. В результате, мы можем наблюдать резкий рост цен до 30%.
На данный момент наблюдается бум аренды загородных домов, а спрос на качественные объекты значительно превышает предложение. В Ленобласти аренда современных домов с двумя-тремя спальнями в популярных поселках составляет не менее 150 тысяч рублей в месяц. В сезон с апреля по сентябрь свободные предложения трудно найти. Краткосрочная аренда, хоть и популярна, требует активного управления и не может восприниматься как пассивный доход.