С введением программы семейной ипотеки на вторичное жилье, действующей с 1 апреля 2025 года, ожидается локальное повышение цен на недвижимость, хотя широкомасштабного подорожания по всем городам не произойдет.
Программа позволит некоторым россиянам приобретать жилье по ставке 6% годовых, что значительно ниже текущих рыночных условий, где процентные ставки достигают 28%.
Эксперты отмечают, что рост цен на жилье обычно возникает при увеличении спроса на него, что вероятно в данном случае из-за привлекательных условий ипотечного кредитования.
Анализ агентства недвижимости «Этажи» показывает, что при максимальном сроке кредита по семейной ипотеке ежемесячный платеж может быть на 74,3% ниже, чем по обычной ипотеке. При этом, если заемщик решит не увеличивать платежи и оставит их на уровне рыночной ипотеки, срок погашения кредита может сократиться до четырех лет вместо стандартных 30 лет.
Тем не менее, важно отметить, что семейная ипотека будет ограничена жильем в домах, построенных не ранее 20 лет назад. В небольших городах таких объектов может быть недостаточно, что может создать дополнительные сложности для покупателей, согласно словам Татьяны Школьной, заместителя директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ.
Таким образом, несмотря на потенциал программы, для успешного внедрения её условий необходимы соответствующие объемы подходящего жилья.
Согласно словам Ирины Носовой, старшего директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА, в большинстве российских городов строительство жилья за последние 30 лет практически не велось.
С 1 апреля 2025 года семейная ипотека станет доступной для покупки жилья на вторичном рынке в 901 городе с низким уровнем жилищного строительства, где возводится не более двух домов. Семьи с детьми до шести лет смогут оформить ипотеку под 6% для покупки жилья, при условии, что дом не старше 20 лет.
Тем не менее, эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», не ожидают значительного влияния данной программы на цены. По словам Регины Дыдалины, исполнительного директора агентства недвижимости «Этажи», доступность ипотеки может привести к росту цен на уровне 10–15% в тех случаях, когда речь идет о редких объектах. Однако таких домов в целом не более 10–15% от общего числа.
Александр Диваков, директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР, отмечает, что города с низким уровнем первичного строительства обычно имеют невысокий платежеспособный спрос.
Поскольку количество жилых объектов, где покупка через семейную ипотеку будет разрешена, ограничено, влияние на цены вторичного жилья в целом будет минимальным. Исходя из этого, эксперты утверждают, что резкого роста цен на жилье в таких городах ожидать не стоит, так как основная часть домов не подходит под новые условия.
Эксперты НКР утверждают, что эффект льготной ипотеки образца 2020 года не будет аналогичным прошедшим программам, например, программе безадресной льготной ипотеки, прекращенной 1 июля 2024 года.
Директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Роман Андреев подчеркивает, что даже текущая разновидность семейной ипотеки не оказала значительного влияния на рост цен на квартиры.
Расширение данной программы на вторичный рынок с ограниченными условиями не решит основных проблем, связанных с доступностью жилья и не приведет к значительному подорожанию, говорит коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.
Согласно мнению Олега Репченко из «Аналитического центра ИРН.РУ», льготные программы дискредитировали себя, так как не способствуют решению жилищного вопроса.
Он также отмечает, что расширение программы ипотеки на вторичное жилье не приведет к созданию современного жилья, а лишь поднимет цены. Эксперт предлагает подумать о способах стимулирования застройщиков к созданию нового жилья в городах.
Хотя в целом системного роста цен ожидать не стоит, локальные повышения цен в отдельных городах вполне вероятны.
Роман Андреев из «Эксперт РА» утверждает, что новая семейная ипотека может вызвать изменения в спросе и предложении на вторичном рынке жилья, что, в свою очередь, приведёт к росту цен. В первые 6–12 месяцев после введения программы цены могут значительно измениться, особенно в малых городах с ограниченным предложением. В крупных городах ожидается более плавный, но устойчивый рост.
Татьяна Школьная из Высшей школы экономики добавляет, что в регионах, где семейная ипотека не применяется, цены на жильё могут оставаться стабильными или расти медленнее из-за недостатка стимулов для спроса.
Эксперты выделяют города, где ожидается особенно заметный рост цен благодаря включению в программу. Например, южные курортные города, такие как Геленджик и Туапсе, вероятно, привлекут покупателей из других регионов, что также приведёт к повышению цен. Регина Дыдалина подтверждает, что данное увеличение спроса будет сказываться и на ближайших крупных городах.
Жители, продающие свои квартиры через программу, будут стремиться улучшить условия жилья в более популярных местах, что повысит цены на жильё в этих регионах, превышая среднерыночные показатели. Эксперты из «Этажей» считают, что такой эффект будет наблюдаться в будущем.
