В начале 2025 года Банк России зафиксировал увеличение индекса, который отражает риски возникновения пузыря на рынке новостроек. Это повышение связано с ростом цен на недвижимость, превышающим доходы населения и затраты на аренду жилья.
Регулятор также отмечает ухудшение качества обслуживания ипотечных кредитов и увеличивающийся интерес к покупкам жилья в рассрочку, что усиливает потенциальные риски.
В своем отчете о финансовой стабильности за IV квартал 2024 — I квартал 2025 годов Банк России подчеркивает, что индикатор пузыря, в отличие от индикатора перегрева цен на жилье, учитывает не только отклонения реальных цен от долгосрочных трендов, но и такие факторы, как ипотечные кредиты, уровень доходов населения и динамика строительства.
При расчете индикатора используются несколько субиндексов: соотношение средней цены квартиры с среднегодовым доходом и стоимостью аренды, а также данные по ипотечным выдачам и изменению валовой добавленной стоимости в строительстве.
До второй половины 2024 года большинство показателей росли, что способствовало росту индикатора пузыря. Однако после завершения программы льготной ипотеки и роста рыночных ставок наблюдалось замедление ипотечных выдач, что снизило риски возникновения пузыря на рынке.
В начале 2025 года наблюдается значительный рост цен на недвижимость, который превышает доходы населения и стоимость аренды, что вызвало повышение индикатора пузыря на первичном рынке жилья. По данным на апрель, данный индикатор достиг отметки 1,6 пункта, что является максимальным показателем с 2016 года.
В то же время на вторичном рынке нет признаков формирования пузыря: здесь индикатор находится на нулевой отметке, что связано с высокими ипотечными ставками и отсутствием программ поддержки.
Замедление роста цен на новостройки стало заметным после завершения программы безадресной льготной ипотеки. Если в первом полугодии 2024 года цены на новостройки увеличивались на 10% в годовом выражении, то начиная с IV квартала этот рост составил всего около 2% за квартал. При этом Банк России указывает, что цены на новостройки продолжают расти быстрее, чем инфляция.
Реальные цены постепенно снижают отклонение от долгосрочного тренда, однако высокий разрыв между ценами на новостройки и вторичное жилье по-прежнему вызывает беспокойство. На конец I квартала новое жилье было дороже на 60% по данным Росстата и на 52% по данным СберИндекса.
Эта ситуация создает риски как для банков, так и для заемщиков, поскольку даже продажа квартиры может не покрыть задолженности по ипотеке. Кроме того, доступность жилья в ипотеку остается низкой для обоих рынков, что обусловлено темпами роста цен на новостройки, которые существенно опережают увеличение доходов населения.
В первом квартале 2025 года ипотечный заемщик со средним доходом смог приобрести 39 кв. м первичного жилья по льготной ипотеке, что немного больше, чем 38 кв. м годом ранее.
Тем не менее, ситуация на рынке ипотеки остается сложной: по рыночной ипотеке доступность снизилась до 10 кв. м, по сравнению с 18 кв. м в 2024 году. На вторичном рынке доступность жилья также упала до 16 кв. м, в то время как в прошлом году этот показатель равнялся 27 кв. м.
Банк России подтверждает, что ипотечный рынок заметно охладился — выдачи составили лишь 600 млрд рублей, что на 42% ниже по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, с преобладанием льготных кредитов, составляющих 86% от общего числа.
Качество обслуживания ипотечных кредитов также ухудшается: доля просроченной задолженности увеличилась с 0,5% до 0,9% от общего портфеля. Банк России связывает это с «вызреванием» кредитов, выданных в 2023 году на фоне высокого спроса на льготную ипотеку.
В то же время увеличивается доля продаж жилья в рассрочку или за собственные средства, к марту 2025 года она достигла 50%, в то время как в 2023 году составляла лишь около 20%.
Однако Центробанк предупреждает о потенциальных рисках, связанных с рассрочками: покупатели могут столкнуться со штрафами за задержку платежей или потерей квартиры. Рассрочки часто оформляются с надеждой на последующий переход на ипотеку, но одобрение кредита банком не гарантировано.
Более того, информация о таких сделках не попадает в бюро кредитных историй, что искажает реальную долговую нагрузку граждан. Для застройщиков это может привести к кредитным рискам и низкой наполняемости счетов эскроу.
