В России формат light industrial становится «новой нефтью» в сфере коммерческой недвижимости, предлагая возможности для легкого производства, складирования и научно-технических предприятий. В Московском регионе спрос на такие объекты в 20 раз превышает предложение, что приводит к росту арендных ставок и цен на активы.
Для инвесторов, умеющих грамотно выбирать объекты и разрабатывать стратегии, доходность может достигать 40% во время строительства и до 20% годовых за счет аренды.
Тем не менее, эксперты предупреждают, что окно возможностей быстро закрывается из-за увеличения ставок и ужесточения конкуренции. На данный момент новые проекты в формате light industrial реализуются в Новой Москве и Подмосковье, в то время как в самой столице до сих пор используются устаревшие производственные помещения в промзонах.
Спрос на light industrial обусловлен первоочередной трансформацией промышленных зон. Девелоперы активно используют бывшие заводские территории для реализации проектов по реновации и комплексному развитию территорий (КРТ). Однако новые жилые комплексы и бизнес-центры редко включают производственные площади, что оставляет малый и средний бизнес без необходимых помещений для работы.
Рост спроса на современные производственные площади, включая контрактное производство, наблюдается со стороны сервисных компаний и мелких предприятий. Импортозамещение, как ключевой фактор развития, стимулировало малый и средний бизнес к расширению своих производств и поиску эффективных оперативных форматов.
Тенденция к росту спроса также продиктована интересом операторов e-commerce, которые предпочитают средне- и мелкоформатные объекты, требующие удобного доступа к МКАД и ключевым автотрассам.
Согласно данным NF Group, объем рынка помещений light industrial класса A и B в Московском регионе за год составил около 0,5 миллиона квадратных метров. При этом, количество новых объектов остается ограниченным, поскольку период жесткой денежно-кредитной политики продолжается, что приводит к росту себестоимости строительства и замедлению реализации новых проектов.
Вакансии в существующих объектах остаются на низком уровне. По информации IBC Real Estate, по итогам первого квартала 2025 года доля свободных площадей в light industrial составила 74 тысячи квадратных метров, из которых 68 тысяч — это объекты класса A.
Таким образом, рынок остается динамичным, но сталкивается с значительными вызовами, такими как недостаток новых площадей и высокая себестоимость, что требует от компаний адаптации и поиска новых решений для повышения эффективности.
В 2024 году спрос на объекты типа light industrial в России достиг значительных показателей, превысив 3,3 млн кв. м. Девелопер Parametr, занимающийся реализацией подобных объектов, подчеркивает, что сбалансировать спрос и предложение на этом рынке удастся не ранее 2027 года.
Это произойдет после завершения строительства заявленных проектов, что приведет к росту объемов light industrial до 3-3,5 млн кв. м.
Экономические изменения, в частности, смягчение денежно-кредитной политики, способствуют стабилизации темпов строительства, что, в свою очередь, поможет улучшить доступность на рынке. Важно отметить, что речь идет не только о Подмосковье, но и о технопарках в Новой Москве.
Тем не менее, дефицит объектов light industrial ведет к росту арендных ставок и стоимости самих помещений. Аренда таких объектов, как отмечают эксперты, кажется более привлекательной для инвесторов по сравнению с традиционными складами (big box).
Например, в I квартале 2025 года арендные ставки на объекты класса А составили 14 850 руб./кв. м в год, что на 24% больше, чем в прошлом году. Ожидается, что к концу 2025 года эта цифра возрастет до 15 200 руб./кв. м в год.
Перед тем как инвестировать в light industrial, важно определить стратегию – будет ли это краткосрочная спекулятивная инвестиция или долгосрочное вложение.
Инвестирование в light industrial предлагает два подхода: краткосрочное и долгосрочное.
Первый ориентирован на приобретение объектов во время строительства с целью последующей перепродажи. В среднем за 12–18 месяцев стоимость таких активов может увеличиться на 20–40%. При вложении 50 млн рублей, минимальной сумме для входа, ожидаемая прибыль составит 10–20 млн рублей, по оценке экспертов.
Второй подход, долгосрочная стратегия, подразумевает доход от аренды готовых объектов. При этом доходность достигает 20% в год с учетом арендной ставки, а срок окупаемости — около 7 лет. Примечательно, что в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости, в light industrial используются долгосрочные договоры аренды с индексацией, что обеспечивает стабильный арендный поток и повышает доходность.
По словам Константина Фомиченко, управляющего партнера компании Parametr, основной целью инвесторов является создание арендного бизнеса, учитывая высокую востребованность таких объектов среди малых и средних предприятий, которые ищут качественные площади.
Резиденты light industrial обычно — это производственные компании с годовым оборотом от 1 млрд рублей, что подтверждает их платежеспособность и минимизирует риски для инвесторов.
Существует миф, что light industrial недвижимость предназначена исключительно для малого и среднего бизнеса, но это не совсем так. На самом деле арендаторы в этом сегменте — это обычно устоявшиеся компании из B2B-сектора, многие из которых являются лидерами в своих отраслях. Такие организации не исчезают внезапно; они часто вкладывают значительные средства в оборудование, превышающее стоимость самой недвижимости.
Для успешных инвестиций в light industrial недвижимость критически важно подобрать объект в стратегически выгодном месте и по разумной цене. Здесь значительными являются такие аспекты, как близость к логистическим маршрутам и транспортным узлам, а также доступность для персонала. Наиболее привлекательные объекты — это помещения класса А с современным оборудованием, расположенные вблизи МКАД или главных автомагистралей.
Опытные инвесторы также рассматривают проекты, как, например, новый промышленный парк «РАОС», расположенный на Новорязанском шоссе. Он обеспечивает отличную транспортную доступность и логистическую инфраструктуру. Прямой подъезд с Рязанского шоссе, 500 метров до Новорязанского шоссе и близость к остановкам МЦД делают его удобным как для доставки товаров, так и для сотрудников. До станций метро «Котельники» и «Жулебино» можно добраться всего за 20 минут, что является важным фактором для привлечения квалифицированных кадров.
Рядом с рассматриваемым объектом находятся три остановки общественного транспорта, что обеспечит будущим владельцам и арендаторам комфортный доступ.
В близлежащих городах Люберцы, Жуковский и Раменское достаточно кадрового потенциала для удовлетворения потребностей бизнеса. Эксперты советуют обращать внимание на проекты, срок завершения которых не превышает два года, и тщательно проверять статус строительства, наличие необходимых разрешений и отсутствие обременений. Это даст больше возможностей при поиске арендаторов или при продаже актива.
К примеру, в промпарке РАОС два здания общей площадью почти 50 000 кв. м. Стандартная площадь предлагаемых блоков начинается от 1162 кв. м. Инвестор может приобрести универсальное промышленное помещение, удобное для организации производства и хранения, с индивидуальной зоной погрузки и офисом с готовой отделкой, который можно зонировать под разные бизнес-задачи.
Проект находится на начальном этапе с планом завершения первой очереди уже к концу 2026 года, что позволяет инвесторам получить первые преимущества. Ключевыми факторами успешных инвестиций являются репутация застройщика и наличие у него опыта в аналогичных проектах. Наличие завершенных объектов, сданных вовремя и с высоким качеством, значительно повышает доверие арендаторов.
Также возможности застройщика по управлению техническими вопросами, такими как клининг и безопасность, создают дополнительные преимущества для объекта и улучшают его привлекательность на рынке аренды.
Эксперты рекомендуют ориентироваться на проекты, запущенные девелоперами полного цикла, в сегменте light industrial. Конкуренция среди инвесторов при сдаче в аренду таких помещений ниже, чем в других сегментах коммерческой недвижимости, поскольку около 90% объектов покупаются конечными пользователями. Это снижает риск конкуренции за арендаторов.
По словам Александра Манунина из компании «Parametr», в их портфеле несколько промышленных парков, что подтверждает интерес к данному сегменту. В условиях ограниченной денежно-кредитной политики пользователи пересматривают свои стратегии и чаще выбирают аренду.
Это создает потенциал для увеличения предложения качественных помещений в light industrial, что сделает такие площади доступнее для бизнеса. Тем не менее, эксперты предупреждают о необходимости тщательного выбора объектов, так как растут как цены, так и конкуренция.
