По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в феврале 2025 года более 56% заявок на ипотеку были отклонены банками, что соответствует тенденции нарастать доле отказов по сравнению с декабрем 2024 года, когда этот показатель составлял менее 50%. В январе и феврале 2025 года отклоненные запросы составили 55,4% и 56,2% соответственно.
Это увеличение наблюдается на фоне снижения выдачи новых жилищных кредитов, которые в январе и феврале достигли минимальных объемов с весны 2022 года, составив 127 и 227 миллиардов рублей.
Одним из факторов, способствующих этому, стало ужесточение требований банков к потенциальным заемщикам. В то время как в конце прошлого года доля льготных ипотечных кредитов превышала 80%, в феврале этого года на программы государственной поддержки пришлось целых 87,2% нового ипотечного объема.
Дополнительно стоит отметить, что в прошлом году ставки по рыночной ипотеке достигали рекорданных значений: 28,98% на новостройки и 29,39% на готовое жилье, что также сказалось на решениях банков. Пик отказов пришелся на июль 2025 года, когда требования по семейной программе были существенно ужесточены после завершения массовой льготной ипотеки.
В последние месяцы российские банки столкнулись с уменьшением объемов ипотечного кредитования, что вынудило их ослабить требования к заемщикам, как замечает директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков.
Банки стремились к росту ипотечного портфеля в 2024 году, однако ожидаемые планы на 2025 год стали более скромными. Это привело к увеличению доли отказов по ипотечным заявкам. Волков подчеркивает, что в условиях текущих ставок одобрить ипотечный кредит можно лишь при значительном первоначальном взносе — не менее 50% от стоимости недвижимости, что доступно лишь небольшому числу потенциальных покупателей.
Также управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов отметил, что большинство ипотечных кредитов выдается по госпрограммам, где рыночные ставки не актуальны. Однако в этой сфере также наблюдается рост отказов, что связано с повышением долговой нагрузки заемщиков и отставанием их доходов от инфляции.
Между тем, пул заемщиков "хорошего кредитного качества" практически исчерпан, что подтверждает и руководитель направления экспертной аналитики «Банки.ру» Инна Солдатенкова. Она также предполагает, что после внедрения нового ипотечного стандарта с 1 января 2025 года некоторые банки могут ужесточить свои критерии кредитования.
Согласно новым правилам, в том числе запрещается выдавать кредиты на срок более 30 лет и применять рискованные схемы с субсидированием ставок от застройщиков.
Среди факторов, затрагивающих риск-аппетит банков, обозначаются возможные макропруденциальные лимиты (МПЛ) в сфере ипотечного кредитования. Эксперт Солдатенкова указывает, что банки начинают адаптироваться к новым регуляторным условиям до их официального введения.
С 1 июля 2025 года Центробанк планирует установить количественные ограничения на выдачу кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой (ПДН свыше 80%). По словам Эльвиры Набиуллиной, такой подход облегчит контроль за рисками, связанными с ипотечным кредитованием.
Директор НРА Наталия Богомолова подчеркивает, что на данный момент доля отказов по ипотечным заявкам в начале 2024 года не превышает среднемировых показателей, так как соответствует трендам.
В марте крупные банки начали снижать ставки по ипотеке, однако эксперт Беликов подчеркивает, что данных изменений недостаточно для заметного роста одобрений. Так, изменения тарифов не являются массовыми, а размер снижения ставок незначителен – в среднем до 2 процентных пунктов.
Кроме того, в отдельных регионах даже фиксируется рост ставок. Важно отметить, что стабильного снижения цен на недвижимость по большинству регионов на данный момент не наблюдается, что также влияет на решение потенциальных заемщиков.
