Экономические и валютные кризисы в России неуклонно вызывают рост интереса к недвижимости. В стабильные времена россияне чаще доверяются рублю и депозитам, однако в условиях нестабильности они начинают рассматривать квартиры как способ сохранения своих средств.
Девелоперы, осознав это, активно продвигают недвижимость как защитный актив. Основатель Rerooms Дмитрий Борисов раскрывает, как исторические события формируют такое восприятие. Многие граждане помнят, как денежные реформы, такие как конфискация 1947 года и крах 1991 года, привели к потере сбережений, что делает квартиры надёжным вариантом для защиты капитала.
Квартира, будучи материальным активом, не может быть изъята или обесценена, как валюта или банковские вклады, что усиливает её привлекательность в кризисные моменты. Девелоперы используют эти страхи, представляя жильё не только как место для жизни, но и как символ устойчивости, сравнимый с золотом и валютой.
В условиях кризиса их маркетинг становится мощным инструментом. Совладелец Совкомбанка Сергей Хотимский выразил мнение, что слухи о возможной заморозке вкладов, появившиеся в конце 2024 года, могли быть подогнаны самими девелоперами.
Важно отметить ситуацию с резким падением курса рубля в марте 2022 года, когда она упала до 120 рублей за доллар. В такие моменты даже высокие процентные ставки по депозитам не привлекают. Интерес к недвижимости растёт, что подтверждается ростом регистраций сделок, наблюдаемым после валютных колебаний. Таким образом, квартиры становятся более желанными, когда нестабильность охватывает экономику.
В марте 2022 года Росреестр зафиксировал рекорд регистрации договоров долевого участия (ДДУ) в Москве, увеличив их количество на 21,8% по сравнению с первым кварталом 2021 года, а на 58,4% — с тем же периодом 2020 года. Это похоже на панику потребителей, стремящихся приобрести что-то ценное, пока деньги не обесценились.
Однако стоит ли рассматривать недвижимость как надежный защитный актив в таких условиях? Рассмотрим данные за период с января 2014 года по май 2025 года. В 2014-2015 годах рубль девальвировался на 110%, подорожав с 33 до 68 рублей за доллар, а в 2022-2023 годах курс достиг 120 рублей, что стало снижением на 60%.
При этом цены на жилье в Москве увеличились с 167 700 рублей за квадратный метр в начале 2014 года до 276 600 рублей в мае 2025 года. Это также соответствует снижению стоимости квартиры в долларах на 30%. В рублях квадратный метр подорожал на 65%, но накопленная рублевая инфляция за тот же период составила около 140%. Следовательно, рост рублевых цен на жилье не смог опередить инфляцию.
Для более глубокого анализа стоит сравнить вложения в недвижимость и банковские депозиты, чтобы понять их соотношение и потенциальную выгоду.
Если бы в январе 2014 года мы вложили 100 000 рублей на депозит, то при ежегодной корректировке ставки, исходя из средних значений, наш капитал возрос бы на 146%, достигнув 246 000 рублей. Это обеспечивало бы доход, превышающий официальную инфляцию, что намного выгоднее вложений в недвижимость.
Рассчитать доход по валютным вкладам сложнее из-за отсутствия официальной статистики до 2021 года. Однако Банк России начал публиковать данные по средним процентным ставкам в долларах лишь с этого года. За период с 2021 по 2025 годы ставки варьировались от 0,6% до 2,5%, а с 2014 по 2021 год – от 0,5% до 2,5%.
При среднем значении 1,5% годовых, вложив $1000 в 2014 году, мы могли бы получить к маю 2025 года 18,7% дохода, что составило бы $1187. В рублях сумма возросла бы с 33 350 до 93 200, то есть почти на 180%.
При оценке доходности вложений в недвижимость необходимо учитывать расходы на ремонт, которые могут составлять 40-60% от стоимости жилья. Таким образом, депозиты в долларах оказались надежным способом сохранения средств в период с 2014 по 2025 годы, тогда как инвестиции в недвижимость требуют внимательного анализа, чтобы определить их реальную выгоду.
Покупка квартиры для проживания решает практические задачи, обеспечивая комфорт, стабильность и независимость от арендодателей. В условиях кризиса такие вложения оправданы, особенно если можно зафиксировать выгодную цену или получить льготную ипотеку.
Психологический аспект накопления также играет важную роль. Для многих людей приобретение недвижимости становится способом менее рискованного сбережения, так как держать средства на депозитах или инвестировать в акции, особенно в нестабильной экономической ситуации, может быть сложно из-за соблазна потратить деньги. Ипотека или покупка жилья за наличные способствуют дисциплине, поскольку человек делает фиксированные платежи по конкретному активу, который со временем может увеличивать свою стоимость.
Квартира, подчиняясь законам спроса и предложения, может стать инструментом заработка. Например, приобретение жилья на этапе строительства с последующей перепродажей может принести прибыль, однако это требует тщательного анализа рынка, включая изучение локации, репутации застройщика и перспектив развития района.
В то же время элитная недвижимость в Москве имеет свои закономерности. Этот сегмент конкурирует не только с российским рынком, но и с зарубежной недвижимостью. В случае затруднений на иностранных рынках наблюдаются резкие колебания спроса на московскую элитную недвижимость. Например, по данным NF Group, цены на премиальное жилье в Москве демонстрируют стабильный рост, а в 2024 году продажи высокобюджетного жилья на первичном рынке достигли рекордных 285 миллиардов рублей.
Квартиры становятся объектом интереса для покупателей, которые рассматривают их как надежное средство сохранения капитала в условиях глобальной нестабильности, а также как комфортное жилье, отражающее статус владельца. Причины, по которым люди продолжают рассматривать недвижимость в качестве инвестиции, могут быть объяснены как «генетической памятью» о роковых реформах, так и маркетингом девелоперов, который акцентирует внимание на надежности недвижимости по сравнению с рисками, связанными с банковскими вкладами и валютами.
Однако прежде чем принимать решение о покупке, важно четко оценить свои цели. Для этого стоит определить, нужна ли квартира для проживания или как способ инвестирования. Принимая во внимание инвестиционный аспект, стоит сравнить потенциальную доходность от недвижимости с теми же показателями по депозитам, акциям или валютам за период в пять-десять лет. Важно помнить, что недвижимость не подлежит быстрой продаже, что может защитить сбережения от импульсивных трат.
Несмотря на возможные переплаты, ипотека может служить способом принудительного накопления. Рекомендуется использовать данные от IRN.ru, Банка России и индексы премиальной недвижимости для анализа роста цен на жилье по сравнению с инфляцией и возможностями депозитов.
Также стоит отметить, что слухи о заморозке вкладов или девальвации, как правило, преувеличены. Девальвация затрагивает все рублевые активы, включая недвижимость. В периоды кризиса девелоперы могут использовать страхи, вызванные историей экономических катастроф, для стимулирования спроса, однако важно помнить, что в некоторых случаях вложения в недвижимость могут оказаться менее выгодными, чем банковские вклады. Трезвый анализ данных и понимание собственных целей помогут избежать ненужных потерь и сложных решений.
