В 2024 году квартиры в России стали более дорогими, и доступность ипотеки снизилась для большинства граждан. Ожидать падения цен на недвижимость в 2025 году не стоит, утверждают эксперты.
Согласно их прогнозам, квартира средней площади в новостройках может стоить более 9 млн рублей, а ежемесячный платеж по ипотеке составит около 165 тыс. рублей. На вторичном рынке жилье обойдется почти в 8 млн рублей, с платежом по кредиту в 146 тыс. рублей. Это заставляет задуматься, что более выгодно в 2025 году — покупка или аренда жилья.
Статистика «СберИндекса» показала, что в 2024 году цена квадратного метра в новостройках продолжала расти, но темпы увеличения замедлились по сравнению с 2023 годом — на 7,47% против 8,98%. Значительное замедление роста наблюдается и в сегменте вторичного жилья: если в 2023 году рост составил 18,6%, то за 10 месяцев 2024 года он оказался лишь 1,95%.
Лидерами по удорожанию новостроек стали Екатеринбург, Пермь и Ростов-на-Дону. В Москве цена за квадратный метр выросла на 15,5%, достигнув 343,2 тыс. рублей, а в Санкт-Петербурге — на 12%, до 220 тыс. рублей. В некоторых городах, таких как Ставрополь и Самара, стоимость нового жилья снизилась.
С окончанием программы льготной ипотеки в России с 1 июля 2024 года спрос на новостройки упал на 50-60% в июне, а к концу июля снижение составило 14-30%. По данным компании «Метриум», в Москве и области доля сделок с новостройками снизилась с 78% до 58%.
По информации «СберИндекса», в период с января по сентябрь наибольшее удорожание вторичных квартир наблюдалось в Казани, Ростове-на-Дону, Воронеже и Нижнем Новгороде.
В Москве стоимость готовых квартир увеличилась на 2% и достигла 271,8 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как в Санкт-Петербурге рост составил 3%, что составляет 180 тыс. рублей за кв. м.
Одновременно в Перми вторичные квартиры заметно подешевели.
Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко отметила, что за последние десять лет площадь продаваемых квартир в России сократилась с 70 до 46 кв. м.
Спрос на жилье и доступность ипотеки остаются высокими, поэтому в 2025 году цены на жилье не снизятся.
Алексей Попов из Циан.Аналитики предполагает, что в 2025 году стоимость новых квартир может вырасти на 7%, а вторичных — на 2%.
Коммерческий директор Яндекс Недвижимость Евгений Белокуров указал на высокую ключевую ставку (21%), которая может привести к постепенному снижению цен на новое жилье и стагнации цен во вторичном сегменте, но он не ожидает резкого падения цен.
Согласно данным Единого ресурса застройщиков, средняя площадь квартиры в России составляет 49 кв. м, а цена на новую квартиру будет варьироваться в зависимости от метража и региона.
В 2025 году за покупку квартиры в новостройке можно будет оформить рыночную или семейную ипотеку.
Самые дорогие квартиры, как и прежде, находятся в Москве, где на первичном рынке стоимость квадратного метра может достигать 4-5 млн рублей, хотя реальные сделки обычно заключаются по более низким ценам.
В Москве средние цены на жилье, включая элитное, составляют более 450 тыс. рублей за квадратный метр. В то же время, в ряде регионов, таких как Калмыкия, Кабардино-Балкария и Карачаево-Черкесия, самые низкие цены достигают около 80 тыс. рублей за квадрат.
Согласно прогнозам, вторичное жилье площадью 49 кв. м в 2025 году будет стоить в среднем значительно выше текущих показателей. Семейная ипотека не применяется к вторичному жилью, что вынуждает покупателей ориентироваться на рыночные ставки при оформлении кредита.
На вторичном рынке есть предложения с ценами от 3 до 5 миллионов рублей за квартиру, где столица демонстрирует высокие цены — около 340 тыс. рублей за квадрат без учета элитного жилья. На периферии, даже в регионах, таких как Московская и Тамбовская области, стоимость квадратного метра гораздо ниже — 40-45 тыс. рублей.
Что касается аренды, то самая дешевая квартира площадью 49 кв. м стоит в Воронежской области около 20 тыс. рублей в месяц, тогда как в Москве аренда такой квартиры может достигать 80 тыс. рублей. 2024 год ознаменовался ростом арендных ставок, особенно в столице, где цены выросли на 40%.
В 2025 году ожидается замедление темпов роста, однако они все равно будут превышать уровень инфляции. Основной причиной увеличения стоимости аренды является снижение доступности жилья, что подталкивает потенциальных клиентов к рынку аренды. Увеличенный спрос со стороны арендаторов способствует дальнейшему росту цен.
В текущих условиях рынка недвижимости аренда жилья в России оказывается более выгодной по сравнению с ипотекой. В крупных городах, таких как Москва, разница между арендной платой и ипотечными платежами значительно увеличилась.
Так, аренда однокомнатной квартиры в Москве составляет около 50-73 тыс. рублей в месяц, в то время как ипотечный платеж может достигать 178-180 тыс. рублей, что более чем в 2,5 раза превышает стоимость аренды. В Уфе и Казани эта разница еще заметнее, увеличиваясь до 2,9 раза. Член Совета Федерации Ольга Епифанова отметила, что для многих аренда остается более привлекательным вариантом на фоне таких цен.
Директор Консультационного центра ДОМ.РФ Михаил Ковалев подчеркивает, что при выборе между покупкой и арендой жилья необходимо учитывать индивидуальные обстоятельства каждой семьи: наличие детей, место работы, планы на ближайшие три-пять лет и цели приобретения недвижимости.
По словам эксперта, индивидуальных сценариев много, и в текущих условиях аренда часто оказывается выгоднее покупки с ипотекой.
Ковалев также добавил, что прогнозировать стоимость аренды и покупки недвижимости на срок более пяти лет сложно. Согласно статистике, в период с 2000 по 2014 год цена за квадратный метр в первичном жилье в Москве выросла в среднем в 10 раз, если не учитывать инфляцию.
Однако, если вы планируете приобретение квартиры для собственного проживания и имеете право на участие в льготных ипотечных программах с пониженными ставками, покупка может иметь смысл.
При выборе между покупкой жилья и его арендой важно учитывать множество факторов, включая возможные субсидии после покупки, такие как выплата 450 тыс. рублей для многодетных семей. Это может сделать ежемесячные выплаты более выгодными, чем аренда. Например, ежемесячный платеж по ипотеке может быть равен или даже меньше средней арендной платы, и в отличие от аренды, такой платеж остается фиксированным в течение времени, в то время как аренда имеет тенденцию к увеличению.
Ковалев также указал на преимущества постоянной регистрации, что открывает доступ к социальным услугам, таким как детские сады, школы и медицинские учреждения. Тем не менее, ипотечная квартира имеет свои риски: она не столь ликвидна, как хотелось бы, и может потребовать больше времени для продажи в экстренной ситуации. При аренде главные риски заключаются в изменении условий аренды или даже расторжении договора арендодателем, что может повлечь за собой дополнительные затраты на переезд и поиск нового жилья.
Эксперт по фондовому рынку Виталий Манжос выразил мнение, что сдача квартиры в аренду в Москве и других российских городах, возможно, не настолько выгодна, как банковские депозиты. По его данным, средний доход от сдачи однокомнатной квартиры на вторичном рынке в крупных городах России составляет 6,6%, тогда как депозитные ставки колеблются в пределах 21-25%. Однако реальная доходность от аренды чаще оказывается ниже расчетной из-за непредвиденных расходов на ремонт, коммунальные платежи и налоги, а также возможных периодов, когда квартира остается без арендаторов.
С учетом этих факторов, максимальная расчетная доходность от инвестиций в недвижимость в 2025 году, по оптимистическому сценарию, может достигать 15,6%. Однако такие прогнозы должны приниматься с осторожностью, поскольку рынок недвижимости не всегда показывает стабильный рост, как это было, например, в период с мая 2022 года по январь 2023 года, когда цены на квартиры упали на 12%. Таким образом, при принятии решения о покупке или аренде жилья целесообразно внимательно взвесить все за и против, тщательно определить свои цели и произвести экономические расчеты с учетом возможных программ государственной поддержки.
