С 1 января Росреестр начал учет недвижимости в четырех новых регионах: Донецкой и Луганской народных республиках, а также Запорожской и Херсонской областях. Ведомство разработало законопроект, который устанавливает правила признания прав на недвижимость в этих территориях. Документ еще не обсуждался в Госдуме и сейчас проходит общественное обсуждение.
Основная задача законопроекта — определить критерии для признания правоустанавливающих документов, выданных на новых территориях до их присоединения к России. В рамках инициированных изменений, Росреестр планирует с 1 января вести кадастровый учет объектов недвижимости и выдавать выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). При этом предполагается признание значительной части существующих правоустанавливающих документов.
Цель данного законопроекта заключается в упорядочивании правового регулирования и минимизации рисков, связанных с регистрацией прав на недвижимость, основанных на недействительных или ненадлежащих документах. Это должно помочь защитить законопорядок и интересы правообладателей, избегая мошенничества со стороны третьих лиц, что особенно актуально в новых регионах.
С момента включения новых территорий в состав России возникла необходимость внесения данных о недвижимости и правах на нее в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Теперь все сделки, совершаемые как физическими, так и юридическими лицами, должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Для этого заинтересованные лица обязаны подать соответствующее заявление.
Адвокат Андрей Саунин отметил, что признание ряда ранее выданных документов на недвижимость упростит процесс подтверждения прав.
Основная идея закона заключается в том, чтобы при подтверждении прав на недвижимость в новообретенных территориях не требовалось дополнительных документов, соответствующих российским нормам. В качестве валидных предлагается рассматривать документы, выданные украинскими властями или нотариусами, а также аналогичные акты из ДНР и ЛНР.
Адвокат Илья Бахилин уточнил, что признание документов будет зависеть от даты их выдачи и органа, который их оформил. Документы, выданные до включения территорий в состав России, будут признаваться, если они соответствуют компетенции органов власти или нотариусов и действующему законодательству на момент их получения. Подобные документы подтверждают различные аспекты прав на недвижимость, а также иную информацию, имеющую отношение к правам на имущество, как говорится в законопроекте.
В Росреестре уточнили, что день включения Донецкой и Луганской народных республик, а также Запорожской и Херсонской областей в состав России считается 5 октября 2022 года. Это дата ратификации соответствующих договоров, что определяет и юридическую силу документов, выданных Украиной до этого момента.
Соответственно, любые бумаги, выданные 6 октября 2022 года и позже, не будут приниматься в расчет. До этой даты в ДНР и ЛНР действовали свои нормы права.
Законопроект также признает правоустанавливающие документы, выданные местными властями до 5 октября, но лишь в том случае, если регистрация осуществлена уполномоченными органами этих республик.
Адвокат и доцент Финансового университета Денис Быканов отметил сложности с полномочиями украинских нотариусов на этих территориях, поскольку фактически эти полномочия были прекращены ранее – юридически независимость республик признана Россией 21 февраля 2022 года, а фактическая независимость — еще с 2014 года.
Он подчеркнул, что следует учитывать не только три смены правовых режимов (украинский, независимость республик и состав России), но и изменения в территориальном составе данных регионов.
Для понимания полномочий органов, выдавших документы, требуется создание межведомственной комиссии, отмечает эксперт. Законопроект предполагает формирование такого органа, задача которого — оценка правоустанавливающих документов на соответствие законодательству Российской Федерации.
В Росреестре уточнили, что состав и порядок работы комиссии будут определяться правительством. Основной функцией станет проверка документов, выданных ранее, и их соответствия современным требованиям.
Если комиссия обнаружит, что документы выданы с нарушениями или содержат недостоверные данные, права на недвижимость могут быть оспорены в суде. Все документы подлежат проверке данной комиссии, что увеличивает вероятность судебных споров из-за правоприменительного усмотрения при принятии решений.
Также в проекте закона содержится запрет на признание Россией ряда документов, выданных определенным лицам, а именно исполнительных документов, связанных с финансовыми обязательствами перед украинскими государственными учреждениями и банками. Это значительно ограничит возможность признания прав на недвижимость, находящуюся на новых территориях.
Проект документа предлагает не признавать и считать недействительными все акты, касающиеся физических лиц и юридических структур, зарегистрированных в «ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях», если они приводят к ограничениям прав на недвижимое имущество. Это касается таких правовых действий, как залог, арест или запрет на совершение определенных действий, основанные на судебных актах.
Специалисты Росреестра уточнили, что это не влечет автоматического прекращения кредитных обязательств и не исключает государственной регистрации прав на объекты недвижимости, которые были куплены с использованием заемных средств.
Положения документа направлены наprevent фальсификаций и действий, которые создают препятствия в реализации прав граждан на владение, пользование и распоряжение имуществом. В дополнительной информации отмечено, что документы, выданные украинскими судебными инстанциями и государственными органами, не будут признаваться и не будут влиять на регистрацию прав на недвижимость. Это касается как документов с арестами и залогами, так и любых других ограничений, независимо от даты их выдачи.
В предложении также содержится пункт о том, что сведения об этих обязательствах и обременениях не будут внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) или другие информационные ресурсы, содержащие данные о правах на недвижимость в указанных регионах. Таким образом, предполагается создание правовых условий, которые значительно ограничат возможность использования украинских актов для налаживания контроля над недвижимостью на территории России.
Вопросы возникают в связи с ограничением юридической силы документов от украинских финансовых организаций, выданных частным лицам.
Примечательно, что после присоединения Крыма к России украинские кредитные организации осуществляли уступки прав по взысканию долгов, что признавалось отечественными судами.
В законопроекте, в частности, в пункте 1 статьи 3, предусмотрено исключение из общего правила о признании украинских правоустанавливающих документов. Это касается документов, создающих ограничения (например, арест или залог) в интересах Украины и ее банков в отношении граждан России и российских юридических лиц.
Например, право собственности на недвижимость, находящуюся в ипотеке у украинского банка, не будет признаваться, даже если ипотека была оформлена до фактического перехода территории под контроль России.
Однако следует отметить, что законопроект касается только вопросов прав на недвижимость, не затрагивая при этом роль кредитных обязательств перед украинскими банками.
