С 1 апреля 2025 года в России вступит в силу расширение программы семейной ипотеки, которое позволит семьям с детьми получать льготные кредиты под 6% на приобретение жилья не только в новостройках, но и на вторичном рынке. Однако это предложение будет доступно только для небольших городов, где одновременно строится не более двух многоквартирных домов. В рамках этой инициативы в список вошли 901 населенный пункт.
Семьи с детьми до шести лет смогут воспользоваться этими льготными условиями всего один раз, при этом возраст приобретаемого дома не должен превышать 20 лет. Это расширение программы отвечает требованиям регионального рынка жилья, где в крупных городах существует достаточное количество новостроек, поддерживаемых государственными субсидиями, тогда как в небольших населенных пунктах выбор ограничен из-за низкой скорости строительства новых домов.
Таким образом, возможность приобретения жилья на вторичном рынке поможет семьям, которые не могут долго ждать завершения строительства новостроек или хотят избежать дополнительных затрат на ремонт.
Однако важно отметить, что программа имеет свои ограничения. Она не будет действовать в таких крупных городах, как Москва и Санкт-Петербург, а также в Московской и Ленинградской областях. Несмотря на это, жители этих регионов могут воспользоваться программой в других городах, если соблюдены условия по возрасту детей и состоянию жилья.
Кроме того, банки могут предъявлять дополнительные требования к заемщикам, такие как уровень дохода или необходимость первоначального взноса.
Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Finance Global, отмечает, что расширение программы семейной ипотеки на вторичное жилье будет иметь положительный отклик среди заемщиков, однако круг потенциальных покупателей останется ограниченным. Только дома, построенные менее 20 лет назад, смогут участвовать в программе, из-за чего возможности для приобретения популярных «сталинок» будут закрыты. Эксперт считает, что реальные выгоды для заемщиков окажутся относительными, а основными выгодоприобретателями станут банки и государство.
Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин подчеркивает, что программа сделает ипотеку более доступной и повысит спрос на вторичное жилье в небольших городах, что может повлечь за собой рост цен на квадратные метры. Тем не менее, в условиях ограниченной покупательной способности значительного удорожания ожидать не стоит. Он также отмечает полезность покупки вторичной квартиры, позволяющей людям сразу переехать без дополнительных затрат на отделку, что особенно важно для семей с детьми.
Александр Бахтин, инвестиционный стратег компании «Гарда Капитал», считает, что программа вряд ли существенно повлияет на рынок жилья в стране, так как менее 15% населения проживает в малых городах, а семейная ипотека по-прежнему доступна лишь для новостроек в активных строительных районах. Тем не менее, снижение ставки с 29% до 6% делает ипотеку более доступной; например, ежемесячный платеж по кредиту на квартиру стоимостью 3 млн рублей снизится с более чем 58 тысяч до 14 тысяч рублей, что сопоставимо с квартплатой.
Эльман Мехтиев, основатель сервиса «Кредчек», считает, что льготная ипотека может вызвать небольшой рост цен на вторичное жилье, особенно в городах с ограниченным предложением новостроек. Однако значительных скачков цен ожидать не стоит, поскольку сохраняются ограничения по сумме кредита и требованиям к заемщикам.
Например, при покупке квартиры стоимостью 6 млн рублей с первоначальным взносом 20%, ежемесячный платеж составит около 34 тысяч рублей, что может быть под силу только семьям с доходом выше 70–80 тысяч рублей. В то же время, если жилье стоит 2 млн рублей, платеж снизится до 5–6 тысяч рублей, что будет доступно для семей со средним доходом.
Людмила Рокотянская, эксперт фондового рынка «БКС Мир инвестиций», отмечает, что новая мера поможет сбалансировать цены на первичный и вторичный рынки. Ранее программы с господдержкой стимулировали спрос на новостройки, тогда как вторичное жилье оставалось без аналогичных льгот.
Однако внедрение льготной ипотеки в небольших городах может увеличить доступность жилья и повлиять на динамику цен.
Эксперты согласны, что расширение семейной ипотеки на вторичное жилье делает его более доступным, но не решает проблему полностью. В небольших городах, где новостроек недостаточно, это предоставляет возможность приобрести жилье на лучших условиях. Однако число таких заемщиков ограничено, что сдерживает общие изменения на рынке недвижимости.
