Аналитики «Яндекс Недвижимости» прогнозируют, что в 2025 году разрыв в ценах на новостройки и вторичное жилье сократится. Однако не все эксперты разделяют эту точку зрения.
Вопрос, который волнует многих, заключается в том, сможет ли рынок вторичного жилья привлечь спрос, который традиционно был направлен на новостройки. В последние пять лет в России наблюдается рост ценового разрыва между новыми квартирами и вторичным жильем, который по данным Центробанка в текущем году достиг 57% в пользу новостроек.
Исследования показывают, что в ноябре этого года разница в ценах на первичном и вторичном рынках в городах-миллионниках составила 30%. Это происходило на фоне высокого спроса на новое жилье, особенно со стороны покупателей, использующих льготные ипотечные программы.
Евгений Белокуров, коммерческий директор «Яндекс Недвижимости», отметил, что ожидает уменьшения разрыва цен за счет снижения средней цены квадратного метра в новостройках и стагнации цен на вторичном рынке.
Также основатель группы «Родина» Владимир Щекин подчеркивает, что в последние шесть месяцев разница в ценах заметно изменились: стоимость вторичного жилья в Москве увеличилась на 6%, тогда как квартиры в новостройках подешевели на 4,5%. Этот тренд связан с снижением кредитной поддержки, что привело к изменению предпочтений покупателей на рынке недвижимости.
С учетом высокого спроса и привлекательных условий, продавцы повысили цены на жилье.
Однако темпы роста цен замедляются, и эффект от повышения уже в значительной степени исчерпан, по мнению эксперта Щекина.
Увеличение ключевой ставки приводит к росту ипотечных ставок как на первичном, так и на вторичном рынке.
Тем не менее, новостройки имеют определенное преимущество благодаря более выгодным условиям, предлагаемым застройщиками, таким как скидки и рассрочки, считает Валерий Ручий, руководитель департамента продаж UNIQ Development.
Также действуют льготные программы, такие как семейная ипотека, что способствует росту спроса на квартиры в новых жилых комплексах.
В связи с этим нет оснований ожидать резкого сокращения ценового разрыва между новым и вторичным жильем в 2025 году.
По данным «Яндекс Недвижимости», в осенние месяцы 2024 года в городах-миллионниках наблюдался тренд на снижение цен.
В октябре в большинстве миллионников разница в стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках либо сокращалась, либо оставалась стабильной.
В сентябре и октябре стоимость первичного жилья в столицах заметно увеличилась, составив на конец ноября 8% в Москве и 18% в Санкт-Петербурге в пользу новостроек.
Для сравнения, в августе эти показатели были 11% и 21%.
Кроме того, по данным «Авито Недвижимости», средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в России на ноябрь 2024 года составила 165 тыс. рублей.
На текущий момент средняя цена квадратного метра на первичном рынке составляет 165,1 тыс. рублей, а на вторичном — 132,5 тыс. рублей. Разница в ценах между новостройками и готовым жильём составляет 20% (32,6 тыс. рублей).
По итогам месяца первичный рынок опережает вторичный по средней стоимости объекта на 11% (957,8 тыс. рублей). Эксперт VSN Group Яна Глазунова отмечает наличие предпосылок для сокращения ценового разрыва между рынками, однако застройщики не могут продавать новостройки по ценам вторичного жилья.
Если к 2025 году эта тенденция начнёт развиваться, основным фактором станут требования, связанные с эскроу, а не инициативы застройщиков. По её словам, собственники вторичных квартир смогут легко снижать цены, подрывая стоимость новостроек.
Тем не менее, конкуренция между застройщиками и вторичным рынком не станет массовым явлением. Наблюдается небольшой рост цен на новостройки в крупных городах, который обусловлен не реальным подорожанием, а изменением структуры предложения — выходом на рынок более дорогих объектов, например, студий и однокомнатных квартир.
Это связано с адаптацией девелоперов к изменяющимся рыночным условиям. Также на рынке появляются новые акции, субсидированные ипотечные программы и рассрочки от застройщиков, что может повлиять на покупательский интерес.
Актуальная стоимость объектов недвижимости может быть ниже, чем заявлено на рынке.
Риелторы уверены, что настройка бизнес-моделей девелоперов и уменьшение числа покупателей, использующих кредитные средства, под воздействием текущих ипотечных ставок могут привести к снижению средней стоимости квадратного метра в новостройках в 2025 году.
Основную часть спроса на первичном рынке составляют покупатели, стремящиеся улучшить жилищные условия. Часто они продают существующую недвижимость, а оставшуюся сумму компенсируют своими средствами или ипотекой.
Управляющий директор «Авито Недвижимости», Дмитрий Алексеев, утверждает, что в последующем спрос на первичном рынке буде поддерживать рассрочка и траншевая ипотека, позволяющая сократить ежемесячные платежи, пока объект находится на стадии строительства. Это особенно привлекательно для тех, кто планирует продать своё жилье по завершении строительства новых объектов.
Несмотря на активность покупателей и растущие расценки проектного финансирования для застройщиков, эксперты, включая «Авито Недвижимость», считают, что значительного падения цен на первичное жилье не произойдет.
Тем временем на вторичном рынке «Яндекс Недвижимость» фиксирует незначительный рост средней стоимости квадратного метра в крупных городах, что сопровождается увеличением времени продаж готовых квартир, что, в свою очередь, может указывать на возможное сокращение ценового разрыва в будущем.
Участники рынка отмечают повышенный интерес к вторичному жилью со стороны покупателей, имеющих наличные средства и готовых быстро заключить сделки.
В условиях высоких ипотечных ставок покупатели чаще приобретают квартиры для собственного проживания, а не в качестве инвестиции. Это создает небольшую ценовую активность на вторичном рынке в крупных российских городах.
В то же время собственники, стремящиеся к быстрой продаже, предлагают скидки, которые в среднем достигают 5%. Однако такие случаи не оказали значительного влияния на общий рынок.
С учетом текущих условий множеству владельцев становится выгоднее сдавать квартиры в долгосрочную аренду, что позволяет им заработать и дождаться более благоприятных условий для продажи.
Риэлторы также подчеркивают, что покупателям необходимо либо воспользоваться «микроипотекой», которая часто гасится досрочно, либо иметь значительные сбережения для полной оплаты сделки.
Это существенно ограничивает потенциал повышения цен на жилье с точки зрения продавцов, поскольку высокие цены могут уменьшить число остающихся покупателей.
Анализ ситуации может привести к выводу, что в 2025 году ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем вполне может начать сокращаться.
На данный момент этот разрыв достигает рекордных значений, что предполагает возможность охлаждения рынка.
