По прогнозам экспертов, в 2025 году цены на новостройки повысятся на уровне инфляции, в то время как цены на вторичное жилье, скорее всего, останутся на прежнем уровне.
Руководитель Циан, Алексей Попов, сообщает, что номинальный рост цен на новостройки ожидается в пределах 6-8%. Сложности в корректировке цен у застройщиков связаны с необходимостью одобрения со стороны банков.
Также предполагается заметный рост цен на краткосрочную аренду, который составит 13-14%, благодаря увеличению внутреннего туристического потока. Долгосрочная аренда может подскочить на 15-17% из-за ярко выраженных сезонных трендов.
На рынке вторичного жилья аналитики предсказывают незначительную динамику, возможны даже снижения цен в определённые месяцы, поскольку продавцы вынуждены адаптироваться к снизившемуся спросу.
В загородной недвижимости также ожидается стабильность в ценах, где факторы упадка спроса и растущей строительной инфляции будут уравновешиваться.
Основным риском для рынка в 2025 году является увеличение стоимости заимствований, что создаёт финансовую нагрузку на девелоперов и владельцев.
Несмотря на трудности, соблюдение высоких уровней доверия к недвижимости как к финансовому инструменту и рост экономики внушают надежду на восстановление.
Поддержку для рынка предоставляет также сильное строительное лобби и высокая прозрачность отрасли, что позволит своевременно реагировать на возможные кризисы.
По данным Евгения Белокурова, коммерческого директора «Яндекс Недвижимость», в 2024 году средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в городах-миллионниках возросла на 13,5%, достигнув 174 000 руб. за кв. м.
Темпы годового роста замедлились на 2,4 процентных пункта по сравнению с 2023 годом, когда цена увеличивалась на 15,9%. Несмотря на окончание льготной ипотеки летом, спрос на новостройки оставался высоким.
Однако аналитики предсказывают возможное снижение цен на первичное жилье в начале 2025 года, что может поддержать интерес к этому сегменту.
Изменения в ценообразовании, такие как выход на рынок более дорогих объектов бизнес- или элит-класса и квартир меньшей площади, играют важную роль в ценовом увеличении.
Девелоперы адаптировались к текущим условиям, предлагая новые акции, субсидированные ипотечные программы и рассрочки, что позволяет снижать фактическую стоимость объектов для покупателей.
В этом контексте, учитывая высокие ипотечные ставки и изменения в деятельности застройщиков, в 2025 году возможно снижение средней стоимости квадратного метра в новостройках.
На вторичном рынке также наблюдается рост: в 2024 году средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 6,1%, достигнув 135 000 руб.
По состоянию на 2024 год, темпы роста цен на жилье в России замедлились, снизившись на 5,7 процентных пункта по сравнению с предыдущим годом.
В прошлом, с декабря 2022 года по декабрь 2023 года, наблюдалось годовое повышение стоимости на уровне 11,8%. Одной из причин такой динамики выступила ключевая ставка, оказавшая влияние на интерес россиян к вторичному рынку жилья.
В связи с высоким уровнем рыночных ипотечных ставок, покупатели, которые располагают наличными средствами, становятся основным сегментом на вторичном рынке. Эти покупатели ориентируются на приобретение жилья для личного использования, а не для инвестиций.
Интересно отметить, что на вторичном рынке не наблюдается обещанных распродаж. В 2024 году срок экспозиции квартир увеличился на 35%, что заставило владельцев чаще делать скидки.
Наибольший рост числа объявлений с понижением цен был зафиксирован в Челябинске, Перми и Омске, где скидки колеблются от 3 до 5%, иногда достигая 10%.
Однако эти распродажи не отражают ситуацию на общем рынке. Многие собственники жилья выбирают долгосрочную аренду, что позволяет им получать доход и ждать более выгодных условий для продажи.
Белокуров указывает, что в 2025 году рост цен на вторичную недвижимость маловероятен. По его словам, покупателям необходимо либо воспользоваться рыночной ипотекой, которая часто гасится досрочно, либо иметь значительные сбережения для завершения сделки. Это уменьшает шансы роста цен на готовое жилье со стороны продавцов.
В 2024 году продажи жилья в стране сократились на 18%, а в Москве — на 19%, отмечает Дмитрий Сафронов из «Сравни.ру». В то же время первичное жилье подорожало на 11%, вторичное — на 6%. Сафронов предполагает, что выдача ипотеки может продолжать сокращаться из-за высоких ставок и новых макропруденциальных ограничений.
Это может привести к росту цен на новостройки до 8% в 2025 году, но вторичный рынок, особенно в столичном регионе, может не измениться или даже снизиться. Антон Гаврилов, частный брокер, также указывает на отток капитала в сторону вкладов из-за роста ключевой ставки.
Увеличение ставок Центробанка повлияло на удорожание ипотеки и аренды. В результате, даже если цены на недвижимость находятся на одном уровне, арендные ставки значительно растут. Гаврилов уверен, что в перспективе 3-5 лет стоимость квадратного метра вырастет, что обеспечит его быструю окупаемость благодаря высоким арендным доходам.
На фоне текущей инфляции, превышающей 8% по данным Центрального банка, в 2024 году ожидаются заметные тенденции, которые продолжатся в 2025 году, отмечает эксперт Гаврилов.
Среди факторов, влияющих на рынок недвижимости, можно выделить сокращение объемов нового строительства, высокие ставки по ипотечным кредитам, увеличение себестоимости строительства, рост цен на материалы и оборудование, а также нехватку рабочей силы.
Продолжится снижение спроса на вторичное жилье и частичное ослабление интереса к новостройкам, что является следствием общего замедления экономики.
Гаврилов утверждает, что все перечисленные факторы взаимно уравновешивают друг друга, что не позволяет рынку резко колебаться в цене, как это наблюдалось в последние пять лет.
Таким образом, в 2025 году цены на недвижимость, скорее всего, останутся стабильными.
Владельцы жилья не хотят снижать стоимость своих объектов, что приведет к сокращению числа выставленных на продажу лотов.
Тем не менее новостройки будут адаптироваться к планам застройщиков, которые в условиях неопределенности предпочитают урезать объемы строительства, а не снижать цены.
Некоторые девелоперы начали предлагать заманчивые акции для покупателей, хотя у ряда крупных компаний наблюдаются финансовые трудности.
Гаврилов подчеркивает, что инвестиции в недвижимость следует рассматривать как долгосрочные.
При условии стабилизации экономической ситуации в будущем, он верит, что рынок жилья, особенно в крупных городах, таких как «Московский» и «Санкт-Петербург», имеет все шансы на существенный рост цен, так как текущие уровни не соответствуют стоимости жилья в аналогичных международных столицах.
