Несмотря на экономический кризис и выход иностранных компаний с российского рынка, прогнозы на 2022 год для инвестиций в готовые объекты коммерческой недвижимости остаются оптимистичными.
Специалисты NF Group ожидают рост на 20-30%, что приведет к общему объему инвестиций в 160-170 млрд рублей. Этот рост подчеркивает устойчивость сектора недвижимости как надежного варианта для вложений.
В 2021 году Россия зафиксировала рекордные инвестиции в коммерческую недвижимость, составившие 390 млрд рублей, где наибольшая доля приходилась на земельные участки под девелопмент (65%), за ними следуют складская (14%) и офисная (13%) недвижимость.
Однако, уход западных игроков привел к снижению спроса на аренду и падению арендных ставок в первом полугодии 2022 года, что, согласно Forbes, снизило общий объем инвестиций.
Тем не менее, NF Group считает, что несмотря на общие потери в 20-25% по сравнению с предыдущим годом, активность на рынке готовых объектов будет расти, что делает инвестиции в закрытые паевые фонды особенно актуальными.
Эти фонды предлагают более безопасный способ участвовать в инвестициях и могут сыграть ключевую роль в стабилизации рынка, привлекая новых инвесторов в условиях нестабильности.
В России наблюдается высокая активность инвесторов на рынке недвижимости. Итоговые показатели значительно превышают уровень 2009–2020 годов, за исключением рекордного 2021 года, как указано в отчете NF Group.
Аналогичное мнение высказывается в пресс-релизе АО «Российский аукционный дом», подчеркивающем продолжающуюся конкуренцию за привлекательные коммерческие объекты. Наиболее востребованы коммерческие площади в жилых комплексах, стрит-ритейл в центрах городов и спальных районах, а также складская недвижимость.
Складская недвижимость считается перспективным направлением инвестиций благодаря росту онлайн-торговли в стране. По словам Руслана Надрова, руководителя розничного бизнеса УК «Современные фонды недвижимости», этот сектор активно растет. Прогнозы аналитической компании Infoline, на которые ссылается Forbes, предполагают, что в 2022 году объем электронной коммерции вырастет на 40%, достигнув 4,9 трлн рублей, а в 2023-м — до 6,6 трлн рублей.
Новый тренд на рынке — вложения в производственные объекты, о чем сообщает Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate. Этот интерес обусловлен государственной стратегией по импортозамещению. С января по октябрь текущего года объем сделок по покупке производственных объектов увеличился в 2,5 раза, достигнув 26 млрд рублей, по оценкам IBC Real Estate.
Одним из актуальных направлений для инвестиций в России являются дата-центры (ЦОД). В связи с уходом крупных международных облачных провайдеров, многие компании были вынуждены перенести свои IT-инфраструктуры в отечественные облака. Однако, российские дата-центры испытывают растущий спрос, который они не в состоянии удовлетворить.
В этом году ожидается, что количество доступных стойко-мест в ЦОДах вырастет всего на 3000, достигнув 56 000, в то время как в предыдущие годы рост составлял 4000–5000 мест ежегодно, как отмечают аналитики из iKS-Consulting и 3data. Основные причины замедления динамики ввода новых мощностей связаны с проблемами с поставками зарубежного оборудования и высокой стоимостью привлечения финансирования.
Илья Хала, генеральный директор 3data, подчеркивает, что спрос на услуги ЦОДов на российском рынке уже много лет превышает предложение, что продолжит привлекать внимание инвесторов. Также наблюдается активное развитие регионального рынка.
Игорь Ситников, управляющий двумя дата-центрами в Санкт-Петербурге, сообщил, что раньше большинство клиентов предпочитали размещать свои инфраструктуры в Москве, где сейчас сосредоточено более 75% спроса. Однако из-за нехватки ресурсов в столице ситуация меняется, и петербургские дата-центры начинают привлекать больше клиентов из Москвы.
Геополитические риски побуждают бизнес искать решения на внутреннем рынке, минимизируя использование зарубежных ресурсов. Надров из «УК Современные фонды недвижимости» подчеркивает, что существующий дефицит стойко-мест в стране создает возможности для дополнительных инвестиций в сегмент недвижимости.
Низкий уровень вакансий приводит к росту арендных ставок качественных дата-центров (ЦОД), что делает их привлекательными для инвесторов. Ефимов из IBC Real Estate отмечает, что дата-центры становятся важной частью городской инфраструктуры.
В этот сектор активно инвестируют банки, госкорпорации, IT-компании, телекоммуникационные операторы, а также онлайн-ретейлеры и маркетплейсы. Однако для входа в этот рынок требуется значительный стартовый капитал: инвестиции в оборудование для дата-центра могут превышать 500 миллионов рублей, к тому же нужно учитывать затраты на приобретение земли, строительство и расход на электроэнергию, как указывает Ситников.
Несмотря на высокий порог входа, частные инвесторы получают возможность вкладывать средства в ЦОДы, логистические и складские комплексы через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Управляющие компании аккумулируют средства пайщиков и используют их для покупки и управления различными объектами недвижимости.
Пайщики становятся совладельцами крупных складов или дата-центров без необходимости прямых масштабных инвестиций. Минимальный размер вложений в фонды, согласно требованиям Банка России, составляет 1000 рублей для квалифицированных инвесторов и 100 000 рублей для остальных.
Интерес частных инвесторов к вложениям в недвижимость через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) за последнее время значительно возрос. Например, количество пайщиков ЗПИФ УК «Современные фонды недвижимости» за девять месяцев 2022 года удвоилось, достигнув 46 000, и по прогнозам компании в конце года это число превысит 55 000.
Рынок коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость в России всё еще остаётся молодым, поскольку ранее многие россияне отдавали предпочтение вложениям в жилую недвижимость, считая её более безопасной для хранения капитала. Однако в последние пять лет, вместе с повышением уровня финансовой грамотности, возник запрос на более сложные инструменты в виде диверсификации активов.
Вложения в ЗПИФы недвижимости растут, с января по ноябрь 2022 года пайщики вложили более 55 млрд рублей, что значительно выше показателя предыдущего года, когда инвестиции составили 33 млрд рублей. За девять месяцев 2022 года пайщики рентных фондов недвижимости получили 6,7 млрд рублей инвестиционного дохода, что на 15% превысило аналогичный показатель 2021 года.
Это подтверждает, что качественная недвижимость может эффективно защищать капиталы от высокой инфляции и геополитических рисков. В будущем наиболее успешными будут фонды, которые применяют взвешенный и диверсифицированный подход к выбору и управлению объектами.
