В конце декабря правительство продлило мораторий на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков до 30 июня 2025 года.
Дольщики имеют право на компенсацию от девелоперов в определенных ситуациях. Например, при задержке сдачи дома дольщик может взыскать неустойку, которая рассчитывается по формуле: 1/150 (для юридических лиц 1/300) × средняя ставка рефинансирования × цена квартиры по договору долевого участия (ДДУ) × число дней просрочки.
Также компенсация возможна, если квартира сдается с недостатками, где дольщик вправе требовать устранения недостатков, уменьшения цены договора или возмещения расходов на приведение объекта в порядок.
Однако продление моратория ограничивает эту возможность. С 1 января по 30 июня 2025 года не будут начисляться проценты за нарушение срока возврата средств при расторжении ДДУ по инициативе дольщика.
Также не могут быть взысканы неустойки за нарушение сроков устранения недостатков в случае, если жилье предназначено для личных нужд.
Основное исключение касается компенсации расходов дольщиков, связанных с самостоятельным устранением недостатков.
По словам Ольги Плешановой, руководителя аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс», застройщики не обязаны платить проценты, и хотя суд может вынести решение о взыскании, исполнить его будет невозможно из-за действующего моратория.
В сфере недвижимости продолжает действовать мораторий на финансовые санкции в отношении застройщиков, касающийся нарушения сроков сдачи объектов и качества работ.
Согласно словам юриста Анастасии Поликыржи, дольщики, принимающие объекты, могут столкнуться с определенными трудностями в случае значительных нарушений.
Ранее введенные запреты на взыскание штрафов полностью исключают периоды, что создает дополнительные условия для застройщиков.
Начиная с 1 марта, застройщикам разрешено устанавливать собственные стандарты качества отделочных работ, при этом Минстрой определил минимальные требования.
Важно отметить, что максимальное взыскание за недостатки отделочных работ и установку окон, дверей и сантехники не может превышать 3% от стоимости договора долевого участия, а гарантийный срок на отделочные работы сократился с трех до одного года.
Мораторий на штрафы для застройщиков был впервые введен в 2020 году в целях поддержки строительной отрасли в условиях пандемии, после чего его механизм неоднократно продлевался.
Последний раз срок действия моратория истекал в конце 2024 года, но его снова продлили.
Мораторий также затрагивает условия, препятствующие уходу дольщиков, если сроки строительства нарушены.
Это делает дольщиков более зависимыми от застройщиков, вынуждая их ожидать завершения строительства.
По действующему законодательству (214-ФЗ), дольщики могут расторгнуть договор при задержке передачи квартиры на два месяца без обращения в суд.
Согласно статье 1, части 1, пункта 9, застройщик обязан вернуть дольщику вложенные средства и выплатить проценты за время нахождения денег на эскроу-счете.
В настоящее время ключевая ставка Банка России составляет 21%. Если дольщик является гражданином, то он вправе рассчитывать на получение процентов в двойном размере, что предусмотрено частью 2 статьи 9 Федерального закона 214-ФЗ.
Кроме того, застройщик должен уплатить штраф за задержку возврата денег. Юрист Ольга Плешанова уточняет, что, несмотря на мораторий, расторжение договора долевого участия (ДДУ) в случае долгостроя остается возможным.
Однако дольщики могут не получить проценты за свои средства или увидеть их в крайне ограниченном размере, что делает их положение менее выгодным.
Забастовка не зависит от даты подписания ДДУ; важен момент его расторжения. Также стоит учесть, что дольщики с льготной ипотекой могут потерять в преимуществах, если решат расторгнуть договор в условиях нарушений сроков, так как новую ипотеку на тех же условиях они могут не получить.
Тем не менее, решения об уходе могут быть выгодными для некоторых дольщиков, особенно в случае более низкой цены на жилье.
Экономические последствия затруднения продаж новостроек и отмена льготной ипотеки замедляют пополнение эскроу-счетов. Это создает дополнительные риски для рынка, требуя от застройщиков и банков усилий по удержанию дольщиков.
Ольга Плешанова также подчеркивает, что эскроу-счета играют важную роль, предоставляя защиту застройщикам и банкам. Эти средства обеспечивают возврат кредита, выданного на строительство, и являются источником бесплатных денежных средств без обязательства уплаты процентов.
Таким образом, продление моратория защищает интересы застройщиков и банков, предотвращая дополнительные расходы и снижая системные риски, которые могут возникнуть в результате массового расторжения ДДУ.
Цена на жилье представляет собой значительное ограничение для граждан, почти лишая их возможности выйти из рынка недвижимости без ощутимых финансовых потерь.
Представитель компании «Инфралекс» подчеркнула, что даже если потребитель решит отказаться от приобретения, он столкнется с обесцениванием вложенных средств.
В Минстрое предпочли не комментировать новое продление моратория, однако ранее в марте 2024 года, после возвращения запрета на штрафы для застройщиков, представители министерства заявляли о цели данной меры — снизить финансовую нагрузку на строительные компании и защитить интересы дольщиков.
По мнению застройщиков, мораторий может помочь уменьшить дополнительные затраты и выполнить обязательства перед дольщиками, учитывая падение объема продаж, увеличение разрыва между сроками завершения строительства и его продажи, а также рост себестоимости.
Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков выразил мнение, что правильное регулирование сроков строительства позволит застройщикам успешно распродать объекты и погасить кредиты, тем самым снизив риск банкротства.
В противном случае, застройщик может оказаться не в состоянии рассчитаться с банком, что приведет к возврату средств дольщикам с эскроу-счета при отсутствии предоставленной квартиры.
Также руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик отметил, что мораторий направлен против потребительского экстремизма, так как всплеск необоснованных претензий к застройщикам стал представлять угрозу для стабильности рынка.
Согласно мнению экспертов, включая Ольгу Плешанову, отмена гарантий дольщикам в рамках модели эскроу-счетов с введением моратория увеличивает риски для граждан и делает долевое строительство менее привлекательным.
Кирилл Холопик подтверждает, что данная мера временно снижает защиту дольщиков, которые сталкиваются с реальными нарушениями в качестве строительства.
Он также отмечает, что отсутствие моратория может привести к остановке строительных процессов, что создаёт более серьезные проблемы для дольщиков, чем просто невозможность взыскания неустойки.
Антон Глушков подчеркивает необходимость тщательного контроля со стороны застройщиков, чтобы освобождение от штрафов не снизило их ответственность за качество работ и сроки исполнения обязательств.
Несмотря на сложившуюся ситуацию, на данный момент нет заметных изменений в графиках сдачи новостроек.
По информации портала ЕРЗ, в январе 2025 года средний срок переноса ввода строящихся объектов составил четыре месяца, а для объектов со стопроцентной остановкой — 6,9 месяца.
В сравнении с январем 2024 года, переносы по строящимся объектам сократились на 0,8 месяца, что составляет 17%, а по остановленным — на 0,3 месяца или 4%.
