Текущая экономическая и политическая нестабильность, а также высокая стоимость банковского финансирования после повышения ключевой процентной ставки Центробанком создают значительные препятствия для роста инвестиций в недвижимость в России. Этот сектор традиционно считается альтернативным и надежным способом защиты капитала от инфляции.
В первом квартале 2023 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг рекордных 101,8 млрд рублей, что вдвое превышает показатели аналогичного периода прошлого года – 51,9 млрд рублей, по данным Knight Frank. Однако, чтобы повторить или превысить этот рекорд в следующих кварталах, будет крайне сложно. Инвестиционная активность уже снизилась из-за резкого подорожания финансирования в связи с ростом ставок и предстоящими структурными изменениями в экономике.
Российские инвесторы активно вкладываются в коммерческую недвижимость – в офисную, складскую и торговую, причем основное внимание следует на офисные объекты. За последние годы наблюдается растущий интерес к складской недвижимости, в то время как торговая стала менее привлекательной из-за изменений на рынке.
Как отметил директор департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов, около 40% всех сделок в сегменте коммерческой недвижимости составляют офисные объекты. Кроме того, интерес к складам возрос благодаря развитию электронной коммерции и более высокой доходности в сравнении с офисным и ритейл-секторами.
В последние три года объем инвестиционных сделок в складском сегменте достиг 32%, при этом в 2021 году данный сектор стал наиболее востребованным, привлечя 41% всех инвестиций.
Как отмечает Марина Харитонова, генеральный директор Accent Capital, около 60% всех инвестиций направляется в земельные участки под жилые объекты. Она предполагает, что в условиях неопределенности складской сегмент сохранит лидирующие позиции до конца 2022 года, так как девелоперам важно пополнять земельные ресурсы.
Однако, по прогнозам Харитоновой, в 2022 году темпы инвестирования могут замедлиться из-за нестабильной экономической и политической ситуации, а также высокой стоимости банковского финансирования, вызванной ростом ключевой ставки. После введения санкций и начала специальной операции на Украине Банк России увеличил ключевую ставку с 9,5% до 20%. В дальнейшем Центробанк снизил ставку до 14%, однако она все равно остается на высоком уровне.
Традиционно на рынке недвижимости используется банковское финансирование, но с его дороговизной многие инвесторы обращаются к собственному капиталу. Как подчеркивает Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS, на рынке активно работают инвесторы, обладающие полной стоимостью активов. Тем не менее, таких игроков значительно меньше.
Таким образом, несмотря на высокие риски, недвижимость продолжает оставаться привлекательной, особенно с учетом ожидаемого роста инфляции и появления новых участников, заинтересованных в ее приобретении.
Недвижимость традиционно выступает надежным средством защиты от инфляции, поскольку её стоимость, как правило, растет в долгосрочной перспективе, хотя могут происходить краткосрочные падения цен.
Аналитики «ВТБ мои инвестиции» утверждают, что в течение продолжительного времени ценовые параметры недвижимости имеют тенденцию расти не ниже уровня инфляции. Когда цены на вторичном рынке опускаются ниже инвестиционной стоимости (включающей затраты на строительство и финансирование), девелоперы прекращают новые проекты. В результате этого складывается нехватка предложений, что способствует восстановлению цен до величины, равной или превышающей себестоимость. Эксперты отмечают, что циклы корректировки могут длиться от 3 до 5 лет.
Андрей Богданов, директор по альтернативным инвестициям УК «Альфа-капитал», подчеркивает, что недвижимость способна «впитывать» инфляцию. В кризисные времена рост затрат на новое строительство замедляется, и по мере восстановления экономики возникает дефицит качественной недвижимости. Это в свою очередь приводит к увеличению арендных ставок и повышению стоимости уже существующих объектов.
В условиях экономической неопределенности, по словам Сергея Мальцева, заместителя главы Tinkoff Private, инвесторы должны быть готовы к тому, что в 2022 и 2023 годах на рынке будут определенные риски и особенности, включая возможность снижения стоимости активов. Таким образом, текущая ситуация может представлять собой оптимальный момент для вложений в недвижимость, учитывая потенциальные возможности для приобретения по сниженной цене.
Инвестиции в недвижимость могут иметь отрицательную доходность из-за прогнозируемого скачка инфляции в 2022 году, где ожидается уровень от 18% до 23% согласно Центробанку. Однако в долгосрочной перспективе, в пределах 3-5 лет, недвижимость, как правило, превзойдет инфляционные показатели.
Эксперты советуют рассматривать инвестиции в недвижимость на срок от 5 до 7 лет, что позволяет более точно оценивать и выбирать активы. Ключевым моментом является качественный отбор инвестиций, обеспечивающий справедливую премию за принимаемые риски.
Бизнес-планы для таких вложений обычно разрабатываются на 5-10 лет. Тем не менее, некоторые инвесторы рассматривают недвижимость как трофейный актив, предполагая ее передачу будущим поколениям.
В случае закрытых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФ), хотя и существует изначально установленный срок существования, он может быть продлен. Это приводит к тому, что активы, изначально рассчитанные на 5-7 лет, остаются в фондах на срок до 20 лет.
Инвесторы, приобретающие стабилизированные активы, стремятся к доходности более 20%. Эта доходность возможна благодаря привлечению банковского финансирования, где инвестор берет на себя дополнительные риски, но при этом получает больший объем средств по более низкой ставке, что формирует более высокий возврат на собственные инвестиции.
Именно за счет управления рисками достигаются высокие доходы. Несмотря на неопределенности в геополитической сфере, влияние на показатели рынка ЗПИФов недвижимости в первом квартале 2022 года не обнаружено.
Средняя доходность от арендных платежей по рыночным ЗПИФам недвижимости достигла 9,98%, сообщает Харитонова.
Аналитики рекомендуют инвесторам выбирать ликвидные объекты в востребованных локациях, которые сохранят интерес как арендаторов, так и инвесторов на долгосрочной основе. Наиболее стабильные активы находятся в Москве, за ней следуют Санкт-Петербург и другие регионы, которые различаются по своим характеристикам.
В частности, около 70-80% инвестиций приходится на Москву, а 10-20% на Санкт-Петербург, где сосредоточено большинство современных объектов, что способствует ликвидности рынка. Жилая недвижимость в этих двух городах обеспечивает высокую доходность при минимальных рисках, причем в Санкт-Петербурге темпы роста цен превышают московские из-за ограниченности земель.
Мальцев выделяет жилую недвижимость бизнес- и премиум-сегментов, а также складские площади, ориентированные на продуктовую розницу и онлайн-продажи, как наиболее перспективные сегменты. Также актуальной является недвижимость для дата-центров, ввиду ужесточения требований к хранению информации в стране.
В отличие от этого, Богданов считает более интересной коммерческую недвижимость, где уже наблюдаются ценные дисконты, а в жилом сегменте риски пока не учтены.
В текущих условиях покупки готовой арендной недвижимости представляются более целесообразными по сравнению с инвестициями в девелопмент, перспективы которого остаются неопределенными. Эксперты отмечают, что многие инвесторы начинают искать объекты коммерческой недвижимости с высокой доходностью, включая стрессовые активы или вынужденные продажи, такие как случаи с иностранными инвесторами.
По словам Микаэла Казаряна из компании «Джонс Лэнг ЛаСаль», также наблюдается увеличенный интерес к проектам в реальном секторе, в частности, в производстве продуктов питания.
Генеральный директор «АБЕ консалтинга», Оксана Айсина, указывает, что инвестиции в туристические регионы России становятся особенно выгодными на фоне сложностей с зарубежными поездками. Улучшение инфраструктуры этих регионов связано с ростом внутреннего туризма, вызванным ограничениями на международные путешествия. Места, такие как Алтай, Байкал, Кавказ, Крым и Дальний Восток, привлекают внимание инвесторов для создания гостиниц и баз отдыха.
Она также отмечает, что рынок Москвы сейчас перегрет, и девелоперы не ожидают положительной динамики, даже несмотря на поддержку в виде льготной ипотеки. Кроме того, по утверждению Мальцева, недвижимость должна всегда присутствовать в классическом портфеле состоятельных клиентов, независимо от географической принадлежности.
В последние годы наблюдается рост интереса к зарубежной недвижимости, особенно в таких странах, как ОАЭ и Турция. Инвесторы рассматривают эту возможность как способ релокации, получения арендного дохода и прибыли от увеличения стоимости объектов на этапе строительства. Эксперты подчеркивают, что при грамотном подходе к продаже можно заработать до 20% от начальных инвестиций.
Однако инвестиции в зарубежную недвижимость не единственный вариант. Аналитики «ВТБ мои инвестиции» рекомендуют частным инвесторам рассмотреть возможность участия в инвестиционных фондах. Эти фонды помогают упростить процесс инвестирования, обеспечивая диверсификацию и повышая его надежность.
Существует возможность вложения в биржевые индексы недвижимости, такие как московский индекс «Домклик», предлагаемый ипотечным сервисом «Сбера». Этот индекс, рассчитываемый с 2020 года, показывает тенденции на рынке жилья в Москве и за время своего существования увеличился почти на 50%, основываясь на данных ипотечных сделок.
Начиная с начала этого года, также стартовали торги фьючерсами на московскую недвижимость, что предоставляет дополнительные возможности для инвесторов. Каждый фьючерс представляет собой 0,1 кв. м объекта недвижимости с квартальным исполнением, что позволяет оперативно реагировать на изменения на рынке.
Таким образом, инвестирование в недвижимость становится все более привлекательным, как в виде прямых вложений, так и через фондовые инструменты.
Инвестиции в недвижимость посредством фьючерсов обладают множеством преимуществ, таких как высокая ликвидность, поскольку они могут быть проданы в любой день торгов, отсутствие затрат на содержание объектов и сравнительно низкий входной порог с небольшими комиссиями. Это позволяет инвесторам участвовать в росте рынка недвижимости, особенно в Москве, считают эксперты.
Однако, как отмечает Богданов, необходимо разделять строительство и готовую недвижимость. Основные риски в строительстве связаны с неопределенностью конечной себестоимости, доступностью строительных материалов и технического оборудования, а также финансированием. Ключевым аспектом остаётся высокая востребованность объектов для продажи или аренды.
В то же время готовая недвижимость также подвержена рискам, включая возможность снижения арендных доходов из-за предложений скидок или каникул, а также проблем с обновлением арендаторов. Пырьева из «Финама» добавляет, что действуют риски недостроев, особенно среди мелких игроков, которые могут столкнуться с трудностями при поиске арендаторов или покупателей.
Увеличение безработицы и снижение доходов населения могут привести к снижению платежеспособного спроса и, как следствие, к необходимости уменьшения цен на недвижимость. Это снизит общую доходность инвестиций.
