Согласно прогнозам специалистов, цены на недвижимость в новостройках Сочи могут увеличиться на 5-8%, а спрос вырасти на 7-10%. Основными факторами этого роста названы ограниченное предложение и привлекательность курортной недвижимости.
Сочи лидирует по стоимости жилья, даже обгоняя Москву; с 2020 года цены на недвижимость здесь поднялись на 400%. Тем не менее, в прошлом году наблюдалось замедление роста цен, что отразило общие тенденции на рынке.
Это было связано с высоким уровнем ипотечных ставок и завершением программы льготной ипотеки, популярной среди инвесторов в курортную недвижимость.
По данным ЦИАН, в 2024 году в Сочи было зарегистрировано 2,3 тыс. договоров долевого участия. Однако это не включает сделки в жилых комплексах, уже получивших разрешение на ввод в эксплуатацию.
В годовом выражении число сделок упало на 35%, что значительно превышает общероссийские показатели, где снижение составило 23%, а среди городов-миллионников — 31%.
В массовом сегменте рост цен сдерживался высокими ставками по ипотеке и насыщением предложения, особенно в районах Адлера и Хосты.
Летний период стал наиболее проблемным, с падением покупательской активности в два раза.
По словам Павла Быкова, спрос на недвижимость в Сочи начал восстанавливаться и вышел на уровни предыдущего года, однако в целом за 2024 год снижен на 25–27%.
Инвестиционный спрос держится стабильным благодаря привлекательности города для туристов и увеличению аренды, что менее привязано к сезонности.
В премиальном сегменте новостройки пользуются интересом состоятельных россиян, что связано с ограничениями на покупку недвижимости за границей и активным спросом жителей отдаленных регионов.
Коммерческий директор группы «Мантера» Ирина Игнатьева сообщила о росте спроса в премиальном сегменте на 11,6% по сравнению с 2023 годом.
По данным агентства «Ricci.Жилая недвижимость» и группы «Мантера», в 2024 году более 90% покупателей элитной недвижимости в Сочи пришли из других регионов, большей частью из Москвы и Подмосковья (39%).
Доля инвесторов среди региональных покупателей элитной недвижимости увеличилась на 14 п.п., достигнув 68%.
Однако в NF Group отметили снижение спроса на элитные новостройки Сочи на 9% по итогам прошлого года, что в силу общей ситуации на рынке считается неплохим результатом.
При этом предложение нового элитного жилья в Сочи выросло на рекордные 82%, составив 600 лотов, что обусловлено развитием премиального сегмента.
В 2024 году на первичном рынке жилья в Сочи наблюдались смешанные результаты по ценам.
Согласно данным ЦИАН, цены выросли на 5% в годовом выражении без учета элитных жилых комплексов, однако с учетом всех предложений произошло снижение на 7%.
Как отметил эксперт Алексей Попов, рост цен часто связан с широким определением термина «новостройка», что учитывает как сданные объекты, так и различные схемы продаж, отличные от 214 ФЗ.
Стабилизация цен обусловлена высокой конкурентной средой, особенно со стороны московской элитной недвижимости, а также сохраняющимися логистическими ограничениями на юге России.
По данным компании «Этажи», в наиболее востребованных зонах стоимость квадратного метра выросла на 4-6% и достигла 343,75 тыс. руб., а общий рост по рынку составил около 3%.
Павел Быков подчеркнул, что рынок все еще находится в состоянии стабилизации после резкого увеличения цен на 400% с 2020 года.
В элитном сегменте новостроек наблюдается значительный рост: по информации NF Group, средняя цена в премиум-классе увеличилась на 14% до 1,8 млн руб. за квадратный метр, а в сегменте де-люкс — на 16%, достигнув 2,9 млн руб.
В ГК «Десо» отметили плановый рост цен, связанный с окончанием строительных работ, и предсказывают дальнейший рост в 2025 году.
На сегодняшний день Сочи считается самым дорогим городом России в плане цен на жилье, даже опережая Москву.
Согласно оценкам компании «Этажи», средняя цена квадратного метра строящегося жилья в массовом сегменте составляет 343,75 тыс. руб.
Высокая стоимость жилья в Сочи вызвана значительной инвестиционной привлекательностью, улучшением качества строительных проектов и активным развитием инфраструктуры, включая туристическую.
С учетом элитных жилых комплексов, платформа ЦИАН оценивает среднюю стоимость квадратного метра новостроек в Сочи в 540 тыс. руб., в то время как в Москве эта цифра составляет 530 тыс. руб.
В Сочи наблюдается недостаток массового жилья и доступных районов, и если выдается разрешение на строительство, чаще всего появляются дорогие проекты, что значительно влияет на общую стоимость новостроек.
Алексей Попов отметил, что несмотря на высокие цены, разрыв между Сочи и Москвой в последние годы уменьшился, что связано с ростом цен и увеличением доли премиальных жилых комплексов в столице.
На начало 2025 года первичный рынок Сочи демонстрирует умеренный рост; по данным «Этажей», спрос на жилье увеличился на 5–7% по сравнению с концом 2024 года, в основном благодаря привлекательным акциям и скидкам от застройщиков до 20%.
Также причиной роста является увеличивающийся поток туристов, стабильный спрос со стороны жителей северных регионов и снижение предложения, особенно вблизи пляжей.
Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в Сочи в настоящее время строится более 505 тыс. кв. м жилья, связанного с проектами на эскроу-счетах. Для сравнения, в Москве объем строящегося жилья превышает 17,4 млн кв. м. Эксперты «Авито Недвижимости» отмечают растущий интерес к новостройкам в Сочи — спрос вырос в последние четыре месяца, в январе он был на 29% выше по сравнению с декабрем и на 55% выше, чем в октябре. Однако текущие показатели пока снижаются по сравнению с началом 2024 года, что связано с доступностью льготной ипотеки в тот период, пояснил управляющий директор «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. По словам эксперта, благодаря снижению темпов вывода нового жилья, спрос и предложение в Сочи приблизились к равновесию. Число доступных для покупки новостроек в январе 2025 года сократилось на 10% по сравнению с январем 2024 года. В ГК «Десо» отмечают стабильный спрос на премиум-недвижимость, несмотря на высокие ставки, что, по их словам, обусловлено наличием рассрочек от застройщиков. По оценкам компании «Этажи», в начале 2025 года цены на первичном рынке в Сочи увеличились на 2–3% благодаря изменению инфраструктуры, особенно в зонах, где строится трасса Джубга—Сочи, что значительно повысит транспортную доступность. В целом, цены на рынке новостроек остались стабильными по сравнению с концом прошлого года.Эксперты прогнозируют, что в 2025 году в Сочи продолжит наблюдаться рост цен и спроса на первичном рынке недвижимости.
Согласно оценкам аналитиков «Этажей», стоимость новостроек может увеличиться на 5–8%, в то время как спрос возрастет на 7–10%, если ипотечные кредиты станут более доступными.
Павел Быков объяснил, что средняя цена квадратного метра будет расти, в том числе из-за изменения структуры предложения: новые проекты строятся в горных районах, что делает их строительство дороже.
Также важным фактором роста станет развитие туристической инфраструктуры, включая новые термальные комплексы и расширение конгресс-туризма.
Кроме того, на рынке наблюдается сокращение темпов ввода новых объектов, что также будет оказывать давление на стоимость новостроек.
По словам представителя «Авито Недвижимости», девелоперы адаптируются к текущим условиям, включая возросшую кредитную нагрузку и снижение активности покупателей после окончания льготной ипотеки.
С учетом всех этих факторов, значительных изменений в ценах на первичное жилье не ожидается.
Премиальные застройщики также предсказывают стабильный интерес к своим проектам, с ростом цен на уровне 5–7%. Это объясняется ограниченным предложением и высоким спросом на такие объекты, которые представляют собой альтернативу зарубежным курортам.
В ГК «Десо» отметили важность инвестиционной привлекательности туристических комплексов, поддерживаемой развитой инфраструктурой и новыми проектами, такими как скоростная трасса Джубга—Сочи.
Строительство новых объектов в центре Сочи и туристических зонах ограничено, что ведет к сокращению свободных территорий под застройку. Это создает дефицит предложения, поддерживая ценовые уровни на рынке премиальной недвижимости и повышая ценность существующих объектов.
Сочи остается важным направлением для инвестиций, как отмечают в компании «Десо». Однако, по мнению Алексея Попова из ЦИАН, текущие темпы продаж могут замедлиться из-за высоких цен, что снижает спрос на недвижимость.
Аналитик также указывает на влияние загрязнения Черного моря, которое может оказать давление на локальный рынок в этом году. Тем не менее, Павел Быков уверен, что рынок новостроек в Сочи сохранит свою динамичность благодаря курортной специifiке и дефициту земель у моря.
Инвесторы будут ориентироваться на объекты в пешей доступности от моря и в развивающихся районах, таких как Имеретинка и Олимпийский парк.
