Согласно информации, представленной ТАСС, создание инвестиционного портфеля для аренды коммерческой недвижимости оказывается существенно более выгодным и быстрым способом по сравнению с жилищными инвестициями.
По словам Дениса Филиппова, младшего партнера и коммерческого директора девелоперской компании Hutton, доходность и скорость окупаемости коммерческой недвижимости в полтора-два раза превышают показатели жилья.
Основным фактором, влияющим на рыночную стоимость жилья, являются нерыночные факторы, такие как льготные ипотечные программы, которые не применимы к коммерческой недвижимости.
Это приводит к тому, что стоимость офисов более точно отражает реальный инвестиционный потенциал, в отличие от жилья, которое подвержено рыночным колебаниям и перегреву.
Стоит отметить, что у арендаторов офисов зачастую есть собственные кадровые ресурсы, что позволяет им самостоятельно справляться с текущими проблемами, в то время как арендаторы жилой недвижимости чаще обращаются к владельцам.
Резкий рост бизнес-активности в последние годы стал весомым фактором для повышения интереса к офисной недвижимости.
На рынке наблюдается дефицит свободных площадей: по данным консалтинговой компании Nikoliers, в 2023 году уровень вакантности в Москве снизился до 6,6%, а в 2024 году ожидается еще больший дефицит - 5,1%.
По статистике NF Group, за первые три квартала 2024 года было реализовано 478,5 тысячи квадратных метров офисных помещений, что на 23,6% превышает показатели за весь 2023 год.
Московский рынок офисной недвижимости демонстрирует тенденцию к адаптации в условиях текущей экономики. Инвесторы все активнее вкладывают средства как в завершенные проекты, так и в строящиеся, рассматривая их как стабильные долгосрочные активы, сообщила партнер NF Group Мария Зимина.
Одной из ключевых тенденций является активное строительство деловых центров за пределами Третьего транспортного кольца. По информации консалтинговой компании Core.XP, из более чем двух с половиной десятков новых бизнес-центров, которые планируется сдать в эксплуатацию в 2025-2027 годах, лишь два находятся в Центральном административном округе.
Эксперты подчеркивают, что наличие новых жилых комплексов в шаговой доступности от бизнес-центров создает удобство для местных жителей, которые могут работать рядом с домом. Также имеется позитивная динамика в транспортной доступности, благодаря открытию новой станции БКЛ и усовершенствованию улично-дорожной сети.
Это воспринимается как более значимый фактор, чем близость к центру города. Офисы вне центра обладают менее конкурентной средой по сравнению с центральными локациями в плане аренды или продажи.
Оценка локации влияет на стоимость, позволяя, к примеру, арендовать 300 квадратных метров за пределами центра или 50-100 квадратных метров в самом центре за аналогичную сумму. Поэтому выбор зависит от целей инвестора: аренда или перепродажа в центре толкает к конкуренции с множеством предложений, что может затруднить реализацию активов.
Современные бизнес-центры имеют важное преимущество в эстетике, что существенно влияет на корпоративную культуру компаний.
Создатели таких центров стремятся гармонично вписать их в архитектурный и исторический контекст района. Например, проект в Обручевском районе Москвы вдохновлен произведением Владимира Обручева и включает образы его фантастического мира в общественные пространства.
Многие пользователи старых БЦ сталкивались с проблемами, как, например, необходимость ожидать лифт из-за переезда арендаторов или взаимодействие с доставщиками воды.
В новых зданиях эта проблема решается: девелоперы внедряют независимые сервисные лифты, которые работают независимо от резидентов офисов, улучшая удобства. Этот новый подход уже стал стандартом в московском девелопменте.
Кроме того, современные климатические системы и энергоэффективные фасады делают новые бизнес-центры более привлекательными.
В результате рост популярности новых офисных зданий очевиден: доля строящихся объектов на рынке увеличилась с 56,5% в 2022 году до 72,8% в начале 2024 года.
Также наблюдается тренд на предложение офисов в блоках, что открывает новые возможности для различных масштабов инвестиций.
Hutton, компания, представляющая деловой центр «Geolog2», предлагает широкий спектр офисных площадей с использованием договоров долевого участия (ДДУ), что делает их доступными для физических лиц.
В отличие от традиционных схем продажи через договоры купли-продажи будущей вещи, которые связаны с рисками и ограничены юридическими лицами, ДДУ предоставляет больше возможностей для индивидуальных инвесторов, желающих войти в рынок коммерческой недвижимости.
Эксперты отмечают, что ДДУ предлагает более ясные условия и уменьшает риски, а также облегчает процесс получения кредита, предоставляя в залог зарегистрированные права на имущество. Однако, согласно текущей ситуации, желающих использовать кредиты стало меньше.
Филиппов, представитель компании, выразил надежду на то, что это временное явление.
Данные NF Group показывают значительный рост объемов продаж офисных площадей, которые возросли с 67,4 тысячи квадратных метров в 2022 году до 164 тысяч квадратных метров в 2023 году, и уже в январе-ноябре 2024 года достигли 170 тысяч.
Прогнозы на ближайшие годы выглядят оптимистично: Core.XP сообщает, что девелоперы успешно реализовали 175 тысяч квадратных метров из планируемых 259 тысяч в офисных зданиях, которые должны быть сданы в эксплуатацию в 2025 году.
В дальнейшем, в офисах 2026 года продано 163 тысячи из 221 тысячи квадратных метров, а в 2027 году – 105 тысяч из 191 тысячи квадратных метров.
Эти тенденции подтверждают заинтересованность и растущий спрос на офисные площади на рынке.
