Споры, связанные с недвижимостью, часто касаются преобразования подвалов в общедомовое имущество, изъятия нежилых помещений и участков, а также сноса самовольных построек. Важно отметить, что собственники квартир обладают правами общей долевой собственности на общие помещения в многоквартирном доме (МКД) согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ.
К общему имуществу МКД относятся лестницы, холлы, лифты и коридоры, а также подвалы с инженерными коммуникациями, обслуживающими несколько помещений (п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. №64).
Ошибки в регистрации прав на нежилые подвалы, например, за муниципалитетом, иногда происходят, хотя такие помещения следует считать общим имуществом, которое не может находиться в собственности отдельного лица. При этом принадлежность помещения к общему имуществу МКД определяется его техническими характеристиками, наличием инженерных коммуникаций, назначением и расположением (п. 1 ст. 287.5 ГК РФ).
Важно учитывать, что МКД теряет статус муниципального объекта, если в нем была приватизирована хотя бы одна квартира или комната, что также влияет на распределение прав собственности на общие помещения.
Правовой режим подвальных помещений в многоквартирных домах устанавливается на момент приватизации первой квартиры. Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 марта 2010 года, если на эту дату подвалы были предназначены для использования не связанных с обслуживанием дома, то право на общую долевую собственность на них не возникает.
В противоположном случае, если подвалы не были выделены для самостоятельного использования, они становятся общей долевой собственностью жильцов, как указано в Определении Верховного Суда РФ от 1 июня 2023 года.
Если на момент приватизации подвал не был выделен, но это произошло позже, запись о праве собственности на это помещение может быть аннулирована, что подтверждается Определением Верховного Суда РФ от 26 января 2016 года.
Многие жильцы сейчас понимают, что право собственности на подвальные помещения в большинстве случаев возникло незаконно и подают иски в суды, которые признают эти помещения общедолевой собственностью жильцов в многоквартирных домах. Обращения в суды также подтверждают необходимость учитывать дату приватизации первой квартиры при определении правового режима подвальных помещений, что подтверждается рядом дел, рассматриваемых судами.
В результате этого накопилось множество дел, в которых было установлено право общей долевой собственности на подвалы.
Судебные органы принимают во внимание заключения судебной экспертизы для определения назначения спорных подвалов: являются ли они самостоятельными объектами или обслуживают жилые помещения многоквартирного дома.
Важно также учитывать дату приватизации первой квартиры в здании. Однако существуют случаи, когда суды отклоняют заявления о переводе подвалов в общую долевую собственность, например, дела № А40-135022/2022 и № 88-25028/2024.
Владельцам земельных участков и построек может быть произведено принудительное изъятие для государственных или муниципальных нужд, при этом за изъятое имущество предоставляется компенсация. Вопросы оценки такой недвижимости детально рассматриваются в статье «Оценка недвижимости при ее изъятии для государственных или муниципальных нужд».
Под потребностями государства подразумеваются цели, направленные на общественное благо, что исключает возможности изъятия с целью извлечения прибыли частными лицами, деятельность которых лишь косвенно служит интересам общества.
Судебная практика в основном подтверждает законность изъятия земельных участков в интересах государства, и правообладателям становится сложно доказать, что действия властей не направлены на удовлетворение общественных нужд. Тем не менее, в отдельных случаях им удается добиться положительных решений по своему делу, например, делам № А51-11396/2023 и № А31-13716/2022.
Чаще всего суды также отказывают владельцам недвижимости в возмещении убытков от застройщиков за несоблюдение условий договора.
Апартаменты классифицируются как нежилые помещения, что затрудняет применение Закона о защите прав потребителей, применительно к ним. Однако некоторые судебные решения показывают, что апартаменты могут использоваться для постоянного проживания, что подтверждается делом № 33-12389/2022.
На практике органы власти отказывают в временной регистрации в апартаментах, и суды часто поддерживают такие отказы, как в делах № 2-591/2020 и № 2а-3836/2019, несмотря на случаи, когда суды признавали эти отказы неправомерными (дело № 33а-14497/2023).
В последние годы Департамент городского имущества и Правительство Москвы активно подают иски о изъятии помещений, использующихся ненадлежащим образом, особенно в отношении владельцев хостелов. Если собственник нарушения своих обязательств игнорирует, уполномоченные органы могут применить предупреждение. При невыполнении требований последует подача иска в суд, который может разрешить продажу помещения на публичных торгах, где собственник получит вырученные средства за вычетом судебных расходов (п. 1 ст. 287.7 ГК РФ).
Неиспользование помещения по назначению связывается с нарушением условий земельного участка, на котором расположено здание. В одном из споров суд отказал в иске, указав на недостатки доказательств вины собственника (дело № А40-286521/2023).
В Московской области наблюдается рост числа судебных споров, связанных с признанием объектов самовольными постройками и их сносом. Эти дела нередко возникают в результате проверок Главгосстройнадзора. Судебные решения в большинстве случаев основываются на выводах судебной строительно-технической экспертизы.
Если эксперты подтверждают капитальность постройки и наличие серьезных нарушений строительных норм или угрозу безопасности, суды обязывают собственников снести такие объекты. Однако существует практика и положительных решений для владельцев, даже без наличия экспертизы.
Кроме того, продолжаются разбирательства по делам оспаривания прав собственности на земельные участки, особенно на территориях бывших колхозов. В этих случаях иски подают различные организации, такие как комитет лесного хозяйства, прокуратура и местные администрации, оспаривая судебные решения, зачастую принятые 3–10 лет назад.
Основные требования вариантов исков варьируются от истребования участков до оспаривания регистрационных записей.
Ситуация может измениться в свете Определения Верховного Суда РФ от 11 марта 2025 г., которое уточняет, что иск о признании права отсутствующим должен применяться только в тех случаях, когда стандартные иски не способны защитить права истца. Это может повлиять на общую практику в вопросах защиты прав на землю.
Для подтверждения принадлежности спорного участка к федеральной собственности важно установить уполномоченный орган, который может действовать от имени публично-правового образования.
Владельцы недвижимости сталкиваются с высоким налоговым бременем, если их объекты попадают в перечень, где налоговая база определяется на основе кадастровой стоимости, в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса РФ.
В Москве предусмотрены льготы для собственников нежилых помещений в многоквартирных домах (МКД) — если общая площадь их нежилых помещений не превышает 3000 квадратных метров, они могут быть исключены из налогообложения (Закон города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64).
В 2024 году суд решил, что необходимо учитывать только коммерческие нежилые помещения при расчете площади для льготы (дело № 66а-992/2024). Однако начиная с 1 января 2025 года будут действовать новые поправки, которые требуют учитывать площадь всех помещений общего имущества МКД (Закон города Москвы от 13 ноября 2024 года № 21).
Это изменение вызвало несогласие со стороны налогоплательщиков, которые пытаются оспорить этот подход, однако пока их усилия не увенчались успехом (дело № 3а-2129/2025).
Что касается объектов, которые могут быть исключены из налогообложения, то к ним относятся медицинские и спортивные центры, а также здания, используемые государственными, муниципальными органами и образовательными учреждениями (дела № 3а-3648/2024, № 3а-1801/2025, № 3а-3883/2024).
ИТ-компании столкнулись с пересмотром оценки своих помещений. Недавно суды изменили подход: здания, которые ранее считались производственными, теперь расцениваются как офисные. Один из примеров – дело № А40-187792/2023, где компания пытается доказать, что занимается производством программного обеспечения.
Суды разделились во мнениях, и кассационная инстанция передала дело на новое рассмотрение, не оценив деятельность компании. Аналогичная ситуация наблюдается у проектировщиков, их помещения также переведены в разряд офисов (дело № 66а-37/2025).
С другой стороны, споры затрагивают «дарксторы» – пункты выдачи заказов, которые суды начали классифицировать как торговлю (дело № 3а-3267/2024). Проблемы также касаются апартаментов: несмотря на наличие актов от Госинспекции, подтверждающих их некоммерческое использование, суды нередко включают их в налоговый список. Чаще все же они исключаются из него после анализа их коммерческого назначения и других факторов (дело № 3а-4251/2024).
Суды не торопятся, откладывая заседания для сбора дополнительных документов и тщательной проверки обстоятельств. Например, в одном случае заседание было перенесено семь раз для получения нужной информации. Успех в первой инстанции не гарантирует положительного решения в вышестоящем суде, который может принять совершенно противоположное решение.
