Осуществление покупки недвижимости за границей для российских граждан стало довольно сложной задачей в современных условиях. Процесс ранее был осложнен валютным контролем и бюрократией, а сейчас дополнительные сложности вносят международные санкции, ограничения на переводы и отключение российских банков от системы SWIFT.
Юрист Александр Непомнящий объясняет, как в 2025 году можно провести такую сделку легально, избегая штрафов и неприятных последствий. Еще до мирового финансового кризиса 2008 года покупка иностранной недвижимости требовала знания законодательства как России, так и страны, где планировалось приобретение жилья.
После кризиса произошли изменения в международных финансовых трансакциях. Доверие к традиционным банкам начало падать, в то время как альтернативные платформы, такие как «PayPal», «Wise» и «Revolut», становились более популярными благодаря низким комиссиям и быстроте транзакций.
Однако с началом военных действий в 2022 году доступ к этим сервисам для россиян был закрыт, что вынудило искать новые способы перевода средств. В результате внимание потенциальных покупателей сместилось к криптовалютам. Но использование криптоактивов имеет свои риски, так как в различных странах их правовой статус может быть неопределенным или даже незаконным.
Законодательство зачастую не успевает за развитием технологий, что приводит к правовой неопределенности в сфере криптоактивов.
В отсутствие четких регулятивных актов эти активы оказываются в серой зоне, что вызывает угрозу использования их для уклонения от традиционных финансовых правил, особенно в странах с жестким финансовым контролем.
Анонимность криптовалюты может способствовать злоупотреблениям, поэтому такие государства вводят строгие ограничения или запреты на их использование.
Например, в странах с экономическими или политическими рисками власти нередко опасаются, что криптовалюты могут быть использованы для вывода капитала, что также приводит к введению запретов.
В Индии правовой статус криптовалют до сих пор является неопределенным, несмотря на растущий интерес к ним. Центральный банк Индии установил ограничения на их использование, что порождает споры о законности таких операций.
В Китае ситуация еще жестче: с 2021 года все операции с криптовалютами, включая майнинг и торговлю, были полностью запрещены из-за нежелания властей терять контроль над финансовыми потоками.
В Нигерии, несмотря на официальный запрет Центрального банка на операции с криптовалютами в 2021 году, они продолжают пользоваться популярностью среди населения.
Эти примеры показывают, что наличие или отсутствие правовой базы для криптоактивов варьируется в разных странах, что в свою очередь влияет на их использование и регулирование на глобальной арене.
В 2024 году был частично снят запрет на использование криптовалют в некоторых странах, таких как Венесуэла, где экономическая ситуация оставляет желать лучшего.
В Венесуэле криптовалюты активно применяются для сохранения сбережений, однако правительство пытается контролировать их использование, опасаясь утечек капитала и нарушения финансовой стабильности.
В Иране существуют ограничения на применение криптовалют для международных транзакций, что вызвано рисками, связанными с экономическими санкциями. Вместе с тем, криптовалюты часто используют для обхода таких санкций.
Важно отметить, что перед планированием покупки недвижимости с помощью криптовалют следует изучить законодательные нормы страны, в которой планируется сделать покупку, чтобы убедиться в законности таких операций.
Для россиян приобретение зарубежной недвижимости может стать проблематичным из-за применения криптовалют и сложностей в декларировании средств, используемых для официальных сделок.
Одним из популярных способов перевода крупных сумм является использование криптовалют, таких как цифровой доллар (USDT), активно применяемый в международных расчетах.
Традиционные банковские переводы и услуги финансовых учреждений для многих теперь недоступны из-за санкций, блокировок и ограничений. Однако легальные переводы между криптокошельками остаются возможностью для легитимизации операций под контролем регулирующих органов.
Кроме того, существует практика обмена денежных средств через физических лиц, выступающих в роли неофициальных банков.
Использование теневых обменников для денежных операций между странами может представить собой серьезные риски. При этом деньги передаются в одной стране, а получение валюты происходит в другой. Такие операции могут быть неправомерными и привести к ответственности за незаконные финансовые действия.
Одной из распространенных схем является так называемый встречный денежный поток, когда клиент оплачивает услуги или товары в России, а затем сумма учитывается как платеж за недвижимость. Эти сделки часто не имеют прозрачной юридической структуры и могут вызвать споры, что приведет к серьезным последствиям, особенно если затрагиваются значительные суммы.
Согласно Федеральному закону № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле», все финансовые операции должны быть задекларированы. Нарушение этого закона грозит административными штрафами и даже уголовным преследованием. В случае доказательства незаконной деятельности лицу может быть назначено до семи лет лишения свободы.
В соответствии с Налоговым кодексом России, резиденты обязаны декларировать иностранные активы, включая любую собственность, находящуюся за границей, включая недвижимость — квартиры, дома, коммерческую недвижимость или земельные участки. Эти активы подлежат декларированию, независимо от того, были ли они приобретены физическим или юридическим лицом.
Инвестиции в зарубежную недвижимость могут рассматриваться как иностранные активы, включая вложения в финансовые инструменты, такие как фонды недвижимости (REITs) и депозиты в иностранных банках.
Криптовалюта, используемая для международных сделок, также подпадает под эту категорию. Налоговые органы применяют жесткие санкции за несвоевременное уведомление о таких активов, включая штрафы в размере 5% от неуплаченного налога за каждый месяц, но не более 30% от общей суммы.
Минимальный штраф за неподачу декларации составляет 1000 рублей, в то время как санкции могут достигать 40% от суммы недоимки. Кроме того, налоговые органы имеют право проводить проверки подозрительных операций, что может привести к серьезным последствиям.
Уголовная ответственность за уклонение от уплаты налогов на значительные суммы (более 2,5 миллионов рублей) подразумевает штрафы, обязательные работы или лишение свободы до шести лет. В случае подозрений в отмывании доходов (согласно ФЗ №115-ФЗ), возможны более строгие меры — лишение свободы на срок от двух до семи лет, а также конфискация активов, полученных незаконным путем.
Ситуация с ипотечным кредитованием на зарубежную недвижимость для граждан России также претерпела значительные изменения в последние годы.
В последние годы российские граждане сталкиваются с проблемами при получении ипотечных кредитов в иностранных банках для покупки недвижимости за границей.
Основные причины этого кроются в изменениях на международной финансовой арене и внутренней банковской системе России.
Однако существует исключение. Если гражданин России имеет паспорт или вид на жительство в одной из стран Европейского Союза и если банк готов принять в качестве обеспечения заемных средств ломбардный портфель высоколиквидных ценных бумаг, такую ипотеку можно получить.
Заметим, что речь идет о ценных бумагах иностранных эмитентов, которые должны находиться у иностранного брокера.
Эти бумаги должны быть высоколиквидными, что означает, что они легко поддаются продаже или могут быть использованы как обеспечение.
В качестве таких бумаг могут выступать акции международных компаний, облигации, выпущенные государствами или крупными корпорациями, а также другие финансовые инструменты, отвечающие критериям ликвидности и безопасности для банка.
Очень важно, чтобы указанные бумаги были у иностранного брокера, что обеспечивает соблюдение местных регуляторных норм и упрощает процедуру использования этих активов для получения ипотечного кредита.
Такой механизм остаётся довольно сложным и доступным очень ограниченному числу людей.
Чтобы получить ипотеку, потребуется предоставить выписки из банковских счетов за последние несколько месяцев, чтобы продемонстрировать движение средств.
Важными документами для подтверждения легальности происхождения средств являются договоры, такие как купли-продажи, кредиты и займы, особенно если деньги получены через продажу имущества или получение финансирования.
Налоговые декларации, включая декларации по НДФЛ и корпоративным налогам, указывают на уплату налогов и легальность доходов. Документы о доходах, например, справки по форме 2-НДФЛ или подтверждения других видов дохода, также имеют значение.
Кроме того, соглашения по инвестированию важны для подтверждения происхождения средств, включая договоры с инвестиционными фондами и отчеты о доходах от инвестиций.
Если имели место сделки с криптовалютой, необходимо предоставить документы, такие как выписки с обменников и договоры купли-продажи.
Декларации о собственности на активы, такие как недвижимость или автомобили, также могут подтвердить источники средств. Если средства поступили от супругов или членов семьи, следует подготовить документы, подтверждающие это.
Также стоит обратить внимание на выбор дружественной юрисдикции и банка для проведения международных платежей. Некоторые страны, такие как Армения, Казахстан и Узбекистан, предоставляют лояльные условия для таких транзакций, наряду с Сербией, Маврикием, ОАЭ и Оманом.
Несмотря на доступные условия, банки в этих странах все равно осуществляют детальные проверки клиентов в соответствии с требованиями KYC, контролируют соблюдение международных санкций и налогового законодательства.
Израиль стал популярной юрисдикцией для россиян, открывающих банковские счета и осуществляющих сделки с недвижимостью.
Даже россияне могут без труда открыть банковский счет, но важно проверить, не откажется ли выбранный банк проводить операции из-за санкционного риска.
Несмотря на имеющиеся сложности и ограничения, приобретение недвижимости за границей возможно при условии соблюдения всех юридических норм.
Для успешной сделки необходимо тщательное планирование, правильный выбор юрисдикции для перевода средств и документальное подтверждение легальности происхождения.
Ответственный подход и юридическая прозрачность помогут защитить сделку и минимизировать риски.
