Light industrial, или «новая нефть» коммерческой недвижимости в России, представляет собой формат, позволяющий размещение легких производств, складов и научно-технических предприятий.
В Московском регионе наблюдается значительный спрос на такие объекты, превышающий предложение в 20 раз. Это создает предпосылки для увеличения арендных ставок и роста стоимости активов.
Инвесторам следует отметить, что при правильном выборе объектов и стратегии доходность может быть выше, чем в офисном сегменте или стрит-ретейле, достигая до 40% на этапе строительства и до 20% годовых за счет арендных платежей. Однако эксперты предупреждают, что действовать нужно быстро: растущие ставки и конкуренция сужают окно возможностей.
Новые проекты в области light industrial чаще всего реализуются в Новой Москве и ближайшем Подмосковье, в то время как в самой Москве по-прежнему предпочтение отдается устаревшим зданиям в промышленных зонах.
Хотя последнее время начали появляться многоэтажные производственные и складские здания, а также технопарки, их все еще недостаточно для удовлетворения спроса. По мнению специалистов, одной из причин этого дефицита является масштабная трансформация промышленных зон. Девелоперы активно осваивают бывшие заводские территории через программы реновации и комплексного развития территорий (КРТ).
Тем не менее новые жилые комплексы или бизнес-центры редко включают производственные пространства, что оставляет малый и средний бизнес без необходимых помещений для работы.
Следовательно, рынок light industrial в России продолжает развиваться, но потребность в таких объектах остается острой, поскольку старые складские и производственные площади не могут полностью удовлетворить текущие запросы. Инвесторы, заинтересованные в этом сегменте, должны внимательно оценить рынок и потенциальные объекты, чтобы не упустить свою возможность.
Рост спроса на современные производственные площади и инфраструктуру становится значительным фактором в развитии местной экономики. Сферу контрактного производства активно осваивают как крупные, так и малые бизнесы, что заметно ускоряет расширение их производственных мощностей.
Программа импортозамещения, направленная на поддержку локальной промышленности, подтолкнула малые и средние компании к поиску новых и более эффективных форматов работы. Кроме того, компании в секторе электронной торговли начали активно интересоваться небольшими и средними площадями, ориентируясь на удобство расположения рядом с ключевыми транспортными артериями, такими как МКАД.
По оценкам анализа рынка от NF Group, объем доступного рынка light industrial в Московском регионе составил около 0,5 млн кв. м, при этом нехватка необходимых площадей продолжает ощущаться. Текущая финансовая политика и высокие затраты на строительство тормозят развитие новых проектов, что приводит к низкому уровню вакантных площадей.
По информации IBC Real Estate, по состоянию на первый квартал 2025 года, свободные площади в объектах light industrial составили только 74 000 кв. м, из которых 68 000 кв. м приходятся на классы A. Это подчеркивает нехватку современных площадей на рынке, что является вызовом для развития малых и средних предприятий.
Девелопер «Parametr», работающий в формате light industrial, сообщает о значительном спросе на такие объекты: только в 2024 году он превысил 3,3 млн кв. м.
Константин Фомиченко прогнозирует, что рынок достигнет баланса спроса и предложения не раньше 2027 года, когда сдадут ранее заявленные проекты. Ожидается, что объем рынка вырастет до 3–3,5 млн кв. м.
Микаэл Казарян добавляет, что смягчение денежно-кредитной политики приведет к стабилизации темпов строительства, что окажет положительное влияние на доступность объектов.
Проблема дефицита ведет к росту арендных ставок, отмечает Денис Колокольников; ставки на light industrial растут быстрее, чем на традиционных складах big box. По данным за I квартал 2025 года, аренда объектов класса А расположилась на уровне 14 850 руб./кв. м в год, с ежегодным приростом в 24%.
Прогноз IBC обещает увеличение ставок до 15 200 руб./кв. м к концу года.
Прежде чем инвестировать в light industrial, важно определить стратегию: краткосрочные или долгосрочные вложения.
В первом варианте инвесторы приобретают объекты light industrial на стадии строительства с целью дальнейшей перепродажи. При этом за 12–18 месяцев, обычно необходимое для завершения стройки, стоимость таких активов может возрасти на 20–40%. При вложении от 50 миллионов рублей, что является минимальной суммой для входа, ожидаемая прибыль составляет 10–20 миллионов рублей.
Долгосрочные стратегии предполагают получение дохода от аренды уже построенных объектов, с которым можно рассчитывать на доходность до 20% в год. Окупаемость таких инвестиций составляет около 7 лет. В этом сегменте коммерческой недвижимости, в отличие от других, аренда осуществляется по долгосрочным договорам сроком от 3 до 7 лет с индексацией ставок, что обеспечивает стабильный арендный поток.
Как отметил управляющий партнер компании Parametr, Константин Фомиченко, несмотря на привлекательность роста цен на активы, основной целью большинства инвесторов является создание арендного бизнеса. Этот формат хорошо востребован и находят арендаторов среди малых и средних предприятий, которые ищут более качественные помещения, чем старый фонд.
Эксперты подчеркивают, что арендаторы в сегменте light industrial часто представляют собой производственные компании с годовым оборотом от 1 миллиарда рублей, что дополнительно подтверждает их платежеспособность.
Существует миф, что light industrial воспринимается как недвижимость для малого и среднего бизнеса, что якобы подразумевает наличие у арендаторов ограниченных финансовых ресурсов. Однако на практике резиденты этого сегмента — это устоявшиеся компании, зачастую лидеры в своих отраслях, функционирующие в B2B-секторе. Стоимость их оборудования может значительно превышать стоимость самих помещений, что делает их маловероятными кандидатами на быстрое исчезновение.
Для успешных инвестиций в light industrial важно правильно выбрать объект, основываясь на множестве факторов. Основные из них — расположение, доступность логистических маршрутов и близость к общественному транспорту, таким как МЦД и метро. На горизонте выделяются объекты класса А с современной инфраструктурой, особенно те, что находятся в окрестностях МКАД или ключевых автострад.
В качестве успешного примера можно привести новый промышленный парк РАОС на Новорязанском шоссе. Этот парк обладает отличной транспортной доступностью: есть прямой съезд с Рязанского шоссе, а до ближайшей станции МЦД-3 «Отдых» всего 500 метров. Автомобильная доступность также обеспечивает быстрое сообщение с метро, например, до станций «Котельники» и «Жулебино» можно добраться за 20 минут.
Таким образом, грамотный выбор объектов инвестирования и учет всех факторов могут значительно повысить успешность вложений в light industrial.
В непосредственной близости расположены три остановки общественного транспорта, что гарантирует будущим владельцам и арендаторам легкий доступ к рабочей силе из соседних городов — Люберцы, Жуковский и Раменское. Специалисты рекомендуют инвестировать в проекты, которые будут сданы в эксплуатацию не позже чем через два года. При этом важно проверять статус строительства и наличие необходимых разрешений без обременений. Это позволит расширить выбор арендаторов или обеспечить успешную продажу актива.
В промпарке РАОС, например, располагаются два здания общей площадью почти 50 000 кв. м, где площади для продажи начинаются от 1162 кв. м. Инвесторы имеют возможность приобрести универсальные помещения для производства или хранения с индивидуальными зонами погрузки и офисами с отделкой. Способность зонирования пространства под различные бизнес-задачи, такие как выделение клиентской зоны или шоурума, делает такие объекты особенно привлекательными.
Сейчас проект находится на начальном этапе, и старт продаж, когда цены находятся на низком уровне, представляет собой наиболее выгодное время для инвестиций. Первая очередь промпарка планируется к сдаче в конце 2026 года.
Для успешного инвестирования в строящуюся недвижимость важна репутация застройщика и его опыт в реализации подобных проектов. Важно, чтобы в портфеле компании были успешно завершенные проекты, сданы в срок и отличающиеся высоким качеством, что подтверждает их спрос у арендаторов. Возможность застройщика взять на себя вопросы клининга, технической эксплуатации и безопасности также значительно увеличивает ликвидность и привлекательность объектов для арендаторов.
Эксперты советуют отдавать предпочтение проектам, реализуемым девелоперами полного цикла, особенно в сегменте light industrial.
Здесь конкуренция при сдаче помещений в аренду ниже, чем в других сегментах коммерческой недвижимости. Большая часть объектов, около 90%, приобретается конечными пользователями, что минимизирует риск конкуренции на рынке аренды, как отмечает Александр Манунин из компании Parametr.
Увеличение числа инвесторов в этом сегменте способствует расширению предложения качественных арендных площадей для производства, что делает рынок более доступным. Однако необходимо тщательно выбирать объекты из-за роста цен и конкуренции.
