Высокие ключевые ставки оставляют ипотеку дорогой, что отражается на сниженном покупательском интересе. Однако отмечаются и положительные изменения: инфляция начинает замедляться, Банк России готов рассмотреть смягчение своей денежно-кредитной политики, а правительство подготавливает новые меры поддержки для сферы недвижимости.
Эксперты из «Рамблера» оценили перспективы покупки жилья в нынешних условиях и динамику цен на рынке. С 2020 года до середины 2024 года рынок первичного жилья в России активно развивался благодаря программе льготной ипотеки, что приводило к значительному увеличению цен — средняя стоимость квадратного метра выросла более чем вдвое.
Однако с завершением данной программы в июле 2024 года и последовательным повышением ключевой ставки ситуация изменилась. Правительство объясняло отмену льготной ипотеки необходимостью избежать перегрева рынка и образования пузырей.
Тем не менее, несмотря на это, цены на жильё не упали; по данным СберИндекса, с начала 2025 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась всего на 1,2 тысячи рублей, достигнув 172,3 тысячи рублей.
Аналитики отмечают замедление годового роста цен: если в марте новостройки подорожали на 8,4%, то в апреле этот показатель составил 7,7%. Эксперты считают, что сложившаяся ситуация может быть охарактеризована как стагнация — резкие колебания цен ушли в прошлое, и значительного снижения цен также не следует ожидать.
Ограничения в доступе к ипотечному кредитованию остаются значительными. Даже после снижения ключевой ставки до 20% оживление на рынке жилищных кредитов не ожидается. Высокие ипотечные ставки по-прежнему отпугивают потенциальных покупателей, заставляя их откладывать решение о покупке квартиры.
Банки отреагировали на снижение ключевой ставки небольшим снижением ипотечных ставок, что вряд ли повлияет на динамику продаж. Основным фактором спроса остаются льготные программы, не зависящие от рыночных ставок. Ожидания роста цен возможны только при снижении ключевой ставки до 16-17%, по мнению Дениса Коноваленко, управляющего партнёра компании «Прайм Лайф».
Развитие ситуации для девелоперов остаётся напряжённым. Хотя по логике рынка снижение спроса должно вести к падению цен, девелоперы сообщают о нехватке возможностей для снижения стоимости в начатых проектах. Заслуженно поднимающаяся себестоимость строительства и растущие издержки не дают возможности застройщикам снижать ценовые предложения.
Они продолжают работать на основе проектного финансирования с соблюдением требований к наполнению эскроу-счетов. В этой ситуации застройщики пытаются удерживать интерес покупателей с помощью точечных скидок и рассрочек, а не за счёт снижения цены квадратного метра.
Накопление отложенного спроса и повышение себестоимости девелоперских проектов очевидно указывают на предстоящий рост цен на недвижимость, как утверждает Александр Тернющенко, директор по продажам СК DOGMA. Однако, несмотря на возможные локальные колебания цен, общий тренд, вероятнее всего, останется восходящим.
В течение первого квартала 2025 года количество новых строительных проектов сократилось на 24% по сравнению с прошлым годом, что в условиях растущей ключевой ставки, достигающей 28%, вызывает тревогу. Высокие процентные ставки на кредиты усложняют финансирование как для покупателей, так и для застройщиков, что в итоге может привести к дефициту жилья через 1-2 года и дополнительному росту цен.
Сейчас наблюдается ряд разнонаправленных экономических сил, при этом рост ВВП, ожидаемый на уровне 2,5% в 2025 году, не может значительно изменить ситуацию на рынке недвижимости. Увлечение инвестиций в другие сектора экономики также наносит удар по строительному сектору, который традиционно был локомотивом развития.
В среднесрочной перспективе нынешняя ситуация становится крайне рискованной для российских застройщиков — маржинальность снижается, планы по продажам не выполняются, а кредиты все равно требуют погашения. При этом государство не планирует в ближайшее время снижать ключевую ставку, что не способствует восстановлению отрасли.
Ситуация на рынке жилья в России остаётся непростой из-за дорогих кредитов, которые влияют как на стоимость жилой недвижимости, так и на спрос со стороны покупателей. О долгожданной стабилизации пока говорить не стоит.
Однако, по словам Владимира Прохорова, члена генсовета «Деловой России» и главного лица ГК «Удача», государство разрабатывает новые меры поддержки как для строительных компаний, так и для граждан в области кредитования. Эти меры могут существенно изменить текущую ситуацию на рынке.
В условиях риска банкротств среди застройщиков власти начали обсуждать дополнительные меры по стимулированию спроса. Например, весной президент России поддержал расширение программы семейной ипотеки для семей с детьми до 14 лет и для участников специальной военной операции. Также обсуждается субсидирование ставок по проектному финансированию, что может сделать жильё более доступным.
На данный момент на депозитах населения сосредоточены большие средства, и если новые меры вступят в силу постепенно, это позволит избежать резких скачков цен. В противном случае, при отсутствии мер, эксперты, такие как Денис Бобков из ASTERUS, прогнозируют, что ценовая динамика летом останется на уровне 0,5–1% в месяц, а застройщики будут предлагать скидки, чтобы стимулировать спрос.
Летний период в традиционном понимании характеризуется снижением активности на рынке жилья из-за отпусков покупателей, что ведет к падению числа сделок. Однако, как отмечает Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам ГК «А101», в последние годы такая сезонность менее заметна, и рынок жилья продолжает адаптироваться к новым условиям.
Летнее снижение спроса на недвижимость обычно не превышает 10–15% от среднегодовых показателей, хотя рынок иногда проявляет аномальную активность.
Например, в июне 2024 года произошел рост спроса, вызванный ожиданиями отмены льготной ипотеки. Это подчеркивает, что сезонные тенденции часто уступают место более значимым факторам, таким как изменения в ипотечном регулировании и макроэкономической ситуации.
В этом контексте июнь также оказался необычным: Центробанк снизил ключевую процентную ставку, что ожидал рынок. Однако, для полноценного оживления ипотечного рынка ставку нужно установить на уровне около 12%, что в ближайшее время маловероятно.
Тем не менее, ожидается снижение ставок по депозитам примерно до 17%, что может стать стимулом для инвестиций в недвижимость, как отметил Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам в ГК «А101».
Таким образом, лето 2025 года, как и в прошлом, может стать переломным моментом для рынка, после чего цены начнут постепенно расти.
Удешевление ипотеки в массовом сегменте жилья может привести к стабилизации цен и их умеренному увеличению на 3–5% в привлекательных районах.
В условиях высоких инфляционных ожиданий, жилье вновь рассматривается как надежный способ сохранения капитала, привлекая инвесторов, ранее сосредоточенных на инструментах с фиксированным доходом, — отметил Валерий Кубасов, исполнительный директор агентства недвижимости «Новактив».
Эксперты предсказывают, что даже при введении новых стимулов со стороны государства, заметные изменения на рынке недвижимости не проявятся сразу. Ожидается, что эффект будет заметен не раньше осени.
Это же касается и ключевой ставки, которая может снизиться на заседании Центробанка 25 июля. В случае её снижения застройщики могут уменьшить субсидирование ипотечных ставок и рассрочек, что потенциально приведет к небольшому падению цен на жилье благодаря устранению дополнительных финансовых рисков.
Сейчас рынок недвижимости не предвещает значительных ценовых колебаний, однако формируются условия для стабилизации и роста покупательской активности. Эксперт Максим Самсонов подчеркивает, что, если есть необходимость в покупке квартиры для жизни и финансовые возможности это позволяют, разумнее приобрести жилье сейчас с хорошими скидками.
Снижение ключевой ставки — важный индикатор для рынка, поскольку в случае продолжения смягчения монетарной политики люди могут начать инвестировать в недвижимость, что обязательно повлечет за собой рост цен.
По словам Георгия Лабинцева, генерального директора девелоперской компании «Дело», откладывать покупку квартиры не стоит, так как сейчас может быть самое выгодное время для покупки. Инвесторы также могут рассмотреть лето 2025 года как перспективный период для входа на рынок с планами на 2-3 года.
Таким образом, текущая ситуация на рынке недвижимости требует внимательного подхода и может предоставить уникальные возможности как для покупателей, так и для инвесторов.
Решение о покупке недвижимости лучше принимать после подтверждения государством намерения стабилизировать рынок. Сделка всегда возможна, так как между улучшением ситуации и ростом цен существует временной лаг.
Летом 2025 года цены, скорее всего, останутся стабильными, с возможным снижением только в некоторых проектах. В это время рынок может перейти от стагнации к росту. Доступные кредиты и новые меры поддержки, которые пока не активизировались, могут стать основными драйверами роста.
При оптимистичном сценарии, если правительство расширит действие семейной ипотеки и ЦБ понизит ключевую ставку, цены могут начать расти осенью. Если же ситуация в отрасли не улучшится, застройщики будут удерживать цены через скидки и рассрочки.
Однако дефицит нового жилья и снижение объёмов ввода могут перераспределить спрос в их пользу к 2026–2027 годам. Поэтому потенциальным покупателям стоит обратить внимание на предложения с дисконтом и использовать семейную ипотеку, если есть возможность.
