По данным Nikoliers, в 2025 году объем деловой активности на рынке складской недвижимости в России может составить 4,2 млн кв. м, что является снижением на 22% по сравнению с 2024 годом и на 36% по сравнению с 2023 годом.
Ожидаемый спрос на складские площади может варьироваться от 3700 до 4175 тыс. кв. м в зависимости от экономической ситуации в стране.
Снижение активности на рынке, особенно после рекордных уровней 2023-2024 годов, говорит о стабилизации спроса после пиковых периодов. Это вызвано замедлением экономического роста и оптимизацией площадей маркетплейсами в новых BTS-проектах.
Также растущие арендные ставки могут негативно сказаться на спросе. Многие арендаторы не готовы принимать высокие ставки, что может привести к снижению интереса и высвобождению спекулятивных площадей на рынке.
Объем сделок аренды и продажи складов в 2024 году, достигший 5,3 млн кв. м, кажется внушительным на фоне 2023 года, но на самом деле это на 18% меньше рекорда предыдущего года.
Значительная часть этого объема, около четверти, относится к крупным сделкам по строительству под заказ, организованным компанией «СберЛогистика». В конце прошлогоднего сезона появились сведения о возможности расторжений договоров аренды на значительные объемы помещений.
По данным Nikoliers, совокупный объем реализованного спроса на рынке складской недвижимости в России составляет 4,1 млн кв. м, что является третьим наилучшим показателем в истории.
Наибольший объем сделок отмечен в регионах: Уфа (216 тыс. кв. м), Самара (186 тыс. кв. м), Новосибирск и Ростов-на-Дону (по 139 тыс. кв. м).
Ожидается, что в 2025 г. в Москве объем деловой активности достигнет 2 450 тыс. кв. м, а в регионах этот показатель составит от 870 до 1330 тыс. кв. м. Санкт-Петербургская агломерация также продемонстрирует спрос на уровне 390 тыс. кв. м.
В 2024 г. более половины сделок по аренде и продаже складских площадей (52%) пришлась на формат «BTS», который был востребован в основном маркетплейсами.
Онлайн-ритейлеры, занимая 57% доли, стали главными игроками на трех ключевых рынках, что связано с растущей потребностью в специализированных объектах для электронной коммерции.
Кроме того, наблюдается рост интереса со стороны производственных компаний, доля которых в общем спросе достигла 15%.
Этот тренд свидетельствует о приспособлении производственного сектора к новым требованиям логистики и цепочек поставок, что способствует развитию складской инфраструктуры в России.
По словам Виктора Афанасенко, регионального директора департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers, данное направление продолжит развиваться.
Ожидается снижение деловой активности на рынке, особенно среди онлайн-ритейлеров. Замедление роста электронной коммерции и стабилизация спроса вынуждают ведущие маркетплейсы после увеличения складских портфелей занять выжидательную позицию, сосредоточившись на оптимизации логистики и небольших сделках.
Прогнозируется смещение акцента на продажи вместо аренды, что связано с возросшими инвестиционными рисками и высоким уровнем финансирования. Это влияет на стоимость строительства проектов, поэтому девелоперы все чаще предлагают возведение объектов «под ключ» с возможностью поэтапного финансирования от покупателей.
Несмотря на интерес к покупке складов, финансовые возможности девелоперов ограничены высокими ценами и трудностью получения кредитов. Ввод новых складов будет сокращён, однако спрос на них также «притормозит». Вакантность остается низкой, а рост ставок прогнозируется умеренным, но превышающим уровень инфляции.
Согласно итогам 2024 года, объем ввода складских площадей в России составил более 4,9 млн кв. м, что является историческим максимумом и на 21% больше, чем в 2023 году. Однако ожидается стабилизация: спрос переключится с ажиотажного на высокий, и девелоперам следует проявлять осторожность.
По данным аналитиков Commonwealth Partnership, рынок складской недвижимости Московского региона продемонстрировал рекордный спрос, увеличившись на 4% по сравнению с 2023 годом при сокращении объёмов нового строительства в 1,4 раза.
