По оценкам экспертов «РБК-Недвижимость», на рынок жилья может перейти от 5 до 13 трлн руб. средств с депозитов.
Активный переход ожидается с 2026 года, когда ключевая ставка Центрального банка России начнет снижаться.
Высокие ставки уже привели к охлаждению спроса на ипотеку и жилье, а также усилили тренд на сбережение.
Согласно данным ЦБ, средства россиян в банках за прошлый год увеличились на 11,9 трлн руб., достигнув 57,5 трлн руб.
Таким образом, часть этих средств может быть направлена на рынок жилья в ближайшие годы.
Переход средств с депозитов на рынок недвижимости может занять около двух лет.
В 2024 году россияне уже вложили 14,4 трлн руб. в покупку жилья, а в 2023 году эта сумма составила почти 18 трлн руб.
Аналитики «Дом.РФ» предполагают, что часть средств, размещенных на депозитах, может постепенно поступать на рынок жилья.
Потенциальными покупателями недвижимости станут владельцы 2 млн счетов, которые увеличили свои депозиты на 2,8 трлн руб.
Средний чек по этим счетам составляет 4,7 млн руб.
По текущим ценам на первичном рынке, что составляет 192,3 тыс. руб. за квадратный метр, этой суммы достаточно для покупки 14,5 млн квадратных метров жилья.
По данным аналитического центра «Дом.РФ», в начале года был проведен опрос граждан вместе с ВЦИОМ, который показал, что половина респондентов готовы инвестировать значительные суммы в покупку недвижимости.
Из предполагаемых 2,8 трлн руб. на рынок может поступить около 7,2 млн кв. м жилья. Владельцы 10 миллионов счетов со средним чеком 1,1–1,8 млн руб. обеспечили прирост в предыдущем году.
Однако вход новых средств будет осуществляться постепенно, в зависимости от снижения ипотечных ставок, сопутствующих снижению ключевой ставки.
По информации Агентства по страхованию вкладов (АСВ), 95,5% всех депозитов составляют счета и вклады до 1 млн руб., что обеспечило прирост депозитов на 1,6 трлн руб. в прошлом году.
Часть этих средств останется на вкладах или будет использована для других нужд граждан. Напротив, 32% всех депозитов составляют вклады свыше 10 млн руб., хотя таких счетов всего 0,3 млн, то есть 0,1% от общего числа.
Обычно владельцы крупных вкладов не стремятся к улучшению жилищных условий, а рассматривают покупку недвижимости как инвестицию.
В текущих условиях они могут диверсифицировать свои инвестиции в другие финансовые инструменты, что может принести больший доход в будущем, отметил Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «Дом.РФ».
Аналитики компании Ricci предполагают, что на рынок жилья может перейти значительная доля сбережений населения. В последние годы около 10–20% от общего объема накоплений в России направлялось в недвижимость. Если взять усредненное значение 15%, это подразумевает, что потенциально в сектор недвижимости может быть инвестировано около 8,5 трлн рублей.
Однако эта цифра может колебаться в зависимости от состояния ипотечного кредитования и изменений цен на жилье. Эксперт Екатерина Ломтева отмечает, что если процентные ставки по ипотеке снизятся, спрос на жилье может увеличиться, что, в свою очередь, может повлечь за собой рост цен и активизацию инвестиций.
Прогнозы Николиер предполагают, что начиная с 2027 года, средства, имеющиеся на депозитах физических лиц, могут быть перенаправлены на покупку жилой и коммерческой недвижимости. Однако Наталья Сазонова, управляющий директор NF DOM, считает, что массового перераспределения средств с депозитов на рынок жилья ожидать не стоит.
Она указывает, что более 95% вкладов не превышают 1 млн рублей, что недостаточно для первого взноса даже в регионах. В Московском регионе влияние задуманных изменений будет менее заметным из-за высоких цен на жилье. Например, квартиры комфорт-класса в Новой Москве требуют первоначального взноса в 30% при средней стоимости однокомнатной квартиры в 10,3 млн рублей, что делает их менее доступными для большинства населения.
Согласно расчетам, только 0,7% вкладчиков смогут позволить себе жилье в ипотеку, а без ипотеки — лишь 0,1% физических лиц.
Основная причина перехода средств с депозитов на рынок жилья заключается в снижении ключевой ставки, что приводит к уменьшению ставок по депозитам и кредитам.
Ожидается, что этот процесс может начаться в следующем году.
Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «Дом.РФ», отметил, что платежеспособный спрос с депозитов будет направлен на рынок недвижимости с падением ставок.
Прогнозы Центрального банка предполагают нормализацию денежно-кредитной политики с 2026 года, когда ключевая ставка может снизиться до 13–14%.
Анна Мурмуридис из компании Nikoliers также отметила, что высокая ключевая ставка вероятно сохранится в 2025 году из-за борьбы с инфляцией, но в 2026 году возможно снижение и активизация спроса на жилье.
Екатерина Ломтева из Ricci добавила, что переход средств с депозитов может начаться в 2025 году при наличии определенных условий.
Однако данный процесс не будет быстрым, так как динамика может меняться, и никто не способен точно предсказать, как будут развиваться экономические показатели или рынок жилья в краткосрочной перспективе.
Эксперт уточнила, что процесс изменения ситуации может занять от одного до двух лет. Согласно прогнозам Центрального банка, ожидается, что средняя ключевая ставка к 2025 году будет находиться в диапазоне 19-22%, что допускает как её снижение, так и повышение в текущем году.
Большинство специалистов предполагает, что регулятор может начать смягчение денежно-кредитной политики, и наиболее оптимистичные прогнозы говорят о возможном начале цикла снижения ключевой ставки уже во втором квартале.
Однако стоит отметить, что резких действий со стороны ЦБ не планируется, и до конца 2025 года ставка вряд ли опустится ниже 14-15% годовых. При этом некоторым экспертам кажется, что ставка может остаться на уровне 21% до завершения этого года.
Переток средств, по оценкам, в первую очередь пройдет на рынке ипотеки. Согласно данным «Ricci», примерно 80% средств может быть направлено на ипотечные кредиты, в то время как оставшаяся часть будет использоваться для 100%-ной оплаты. Это связано с тем, что значительная доля депозитов составляет небольшие суммы.
Эксперт Наталия Сазонова отметила, что влияние такого перетока может быть более выраженным на рынке новостроек, так как там действует программа семейной ипотеки и другие льготные предложения в различных регионах.
Девелоперы также предлагают разнообразные программы рассрочек и скидок, что делает первичный рынок ещё более привлекательным для покупателей. Представитель «Ricci» добавила, что переход средств в новостройки будет заметен благодаря традиционным скидочным программам и рассрочкам со стороны девелоперов, а также 100%-ной юридической чистотой предлагаемых квартир.
Ирина Носова, старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, утверждает, что средства, освободившиеся от депозитов, скорее всего, направятся на вторичный рынок жилья. Это связано с трудностями покупки новостроек из-за высоких процентных ставок.
По ее словам, новостройки смогут приобретаться на наличные средства, если покупатель не соответствует условиям льготных программ. Аналитики «Дом.РФ» согласны с этой точкой зрения, полагая, что вторичный рынок становится более привлекательным из-за разницы в ценах по сравнению с новостройками.
В последние два года распределение инвестиций между готовым и строящимся жильем было примерно равномерным. В 2023 году россияне вложили 18 трлн рублей в недвижимость, из которых 9,9 трлн рублей пошли на готовое жилье, а 8,1 трлн рублей — на строящееся. В 2022 году эти цифры выглядели как 6,7 трлн рублей и 7,7 трлн рублей соответственно.
Переход средств от вкладов в недвижимость, наряду с понижением ключевой ставки и возобновлением доступной ипотеки, может привести к активизации рынка жилья. Наталья Сазонова предполагает, что при снижении ставок по ипотеке до 12-14% можно ожидать увеличения спроса и изменения ценовой динамики.
Ожидается, что спрос на жилье начнет расти даже до того, как ипотека станет массово доступной, что открывает перспективу роста на 10-20% в зависимости от региона и сегмента. Цены на жилье могут вырасти на 15-25% в течение одного-двух лет.
В крупных городах темпы роста цен могут оказаться выше верхней границы этого диапазона. Однако следует учитывать риск перегрева рынка, если цены будут расти быстрее, чем в целом по экономике. Долгосрочные последствия могут включать стабилизацию рынка после первоначального повышения цен.
Таким образом, переток средств с депозитов может стать значительным катализатором для роста спроса и цен на рынке жилья, но его масштаб и продолжительность будут зависеть от множества факторов.
