Покупка недвижимости в Крыму требует особого внимания, так как в последнее время она стала предметом национализации. Имущество, принадлежащее так называемым «недружественным лицам», может быть передано в собственность Республики Крым. Эта ситуация создает риски даже для добросовестных покупателей, поскольку процесс национализации не имеет четкой регламентации на федеральном уровне.
С момента присоединения Крыма к России в 2014 году были приняты изменения, касающиеся управления собственностью. Первоначально национализация затрагивала лишь бесхозное и государственное имущество Украины. Однако обновления, внесенные в октябре 2022 года, расширили ее рамки, охватив имущество, принадлежащее лицам, находившимся в России 24 февраля 2022 года.
Недружественные действия могут включать действия иностранных государств против России, а также связь с ними у физических лиц, которые могут оказаться под угрозой национализации. Это затрудняет защиту прав на имущество для иностранных инвесторов и создает дополнительные риски.
При покупке недвижимости важно тщательно проверять правовой статус объекта, следить за изменениями в законодательстве и, в случае необходимости, консультироваться с опытными юристами, чтобы минимизировать риски потери собственности.
Пробелы в законодательстве становятся причиной конфликтов в судебной практике. Ярким примером является случай с женщиной из Крыма, чей участок и дом были изъяты после признания ее продавца «недружественным лицом». Несколько судебных органов признали национализацию ее имущества законной, однако Верховный Суд постановил направить дело на новое рассмотрение, указав, что причины включения недвижимости в список имущества, принадлежащего Республике Крым, не были установлены (дело № 127-КГ24-26-К4).
Под национализацию попала также квартира жительницы Кирова, которая приобрела жилье в Ялте в июне 2022 года. Спустя девять месяцев продавец оказался в числе «недружественных лиц», его имущество передали в собственность Республики Крым и выставили на аукцион. Женщина, подавшая иск о восстановлении права собственности, получила отказ, так как суды считали несущественным тот факт, что она не могла знать о предстоящем признании продавца недружественным лицом (дело № 127-КФ24-745-К4).
Мы обратились в Конституционный Суд РФ, выступая в защиту интересов доверительницы и утверждая, что изъятие квартиры произошло незаконно. На момент покупки продавец был гражданином РФ, а в открытых источниках не содержалось никаких сведений о его возможном статусе. Мы считаем, что добросовестные покупатели не должны нести ответственность за такие изменения и терять свои имущества из-за непрозрачности законодательства.
В последнее время наблюдается растущая практика судебных разбирательств в сфере недвижимости, особенно в контексте покупок квартир в Крыму. Ярким примером является дело, в котором суд признал незаконным включение квартиры россиянки в перечень имущества, считаемого собственностью Республики Крым. Женщина приобрела квартиру в марте 2022 года, однако через полгода её продавец был признан «недружественным лицом», что привело к национализации жилья.
При покупке недвижимости в таких условиях важно учитывать несколько ключевых моментов. Во-первых, желательно проверить, не включены ли нынешний и предыдущие собственники в списки лиц, причастных к экстремистской деятельности или терроризму, а также в перечень, указанный в Постановлении № 2085-6/14. Это поможет избежать потенциальных юридических проблем.
Во-вторых, стоит выяснить, есть ли у продавцов гражданство других стран. Сделка будет рискованной, если они являются гражданами государств, упомянутых в распоряжении Правительства РФ от 5 марта 2022 года № 430-р. Не следует игнорировать и тот факт, что если продавец осуществляет сделку по доверенности, это может означать его пребывание за границей. Важно проверить, не находится ли он в одной из «недружественных» стран из того же распоряжения.
Кроме того, покупателям следует проявлять осторожность, если цена недвижимости значительно занижена. Это может указывать на проблемы с объектом или финансовые трудности у продавца, что может создать дополнительные риски для сделки. Рекомендуется ознакомиться с материалами, описывающими особенности и подводные камни процесса покупки и продажи недвижимости.
В важные условия договора купли-продажи стоит включить пункт, который будет утверждать, что ни одна из сторон не является гражданином недружественных стран. Также в договоре можно предусмотреть ответственность за возврат средств в случае недействительности сделки. В случае невозможности вернуть объект недвижимости стороны должны будут страховать его стоимость.
Наконец, не забывайте обязательно получать письменное подтверждение оплаты продавцу – это может быть расписка или документы о переводе средств через эскроу-счет или депозитарий нотариуса. Несмотря на старания, полностью защитить себя от возможных рисков в сделках с недвижимостью невозможно, особенно учитывая изменчивость списков недружественных лиц.
