С 1 марта 2025 года россияне столкнутся с новым требованием при регистрации сделок с земельными участками: участки должны быть межеваны и иметь четко определенные границы в ЕГРН.
Межевание — это процесс установления границ и закрепления их на местности, который необходим для предотвращения конфликтов с соседями, особенно если на участке планируется строительство, например, забора или бани.
Юрист Европейской юридической службы (ЕЮС) Анастасия Анникова поясняет, что чтобы успешно провести процедуру межевания, необходимо пройти несколько этапов, в которых принимают участие геодезисты и кадастровые инженеры.
Поиск специалистов можно осуществить через портал «Госуслуги», где имеется сервис для подачи заявок на межевание.
На данный момент владельцы земельных участков не обязаны проводить межевание, однако эта процедура может стать ключевой, если возникнет необходимость оспаривать границы в судебном порядке.
С введением нового закона в 2025 году сделки с земельными участками без официально закрепленных границ просто не будут регистрироваться в Росреестре, что делает межевание важным шагом для владельцев, желающих избежать правовых трудностей в будущем.
Обработка результатов определения координат включает в себя установление площади земельного участка и описание его местоположения.
В соответствии с частью первой статьи 39 Федерального Закона о кадастровой деятельности, при межевании границы земельного участка необходимо согласование с заинтересованными лицами, если на данной территории или смежных участках проводились кадастровые работы или уточнения границ.
Перечень таких лиц представлен в части третьей той же статьи.
Для проведения межевания потребуется определенный комплекс документов: выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), паспорт собственника или доверенность на представителя, а также картографические материалы с указанием размеров и конфигурации участка.
Кроме того, владельцу необходимо предоставить правоустанавливающие документы, такие как договор купли-продажи или решение суда.
Заключается договор подряда с инженером для выполнения кадастровых работ по межеванию.
После этого следует ожидать завершения работ и подготовку межевого плана.
Геодезисты используют методы, указанные в пункте третьем Требований из приложения к Приказу Росреестра от 23 октября 2020 года № П/0393, для определения координат ключевых точек участка.
Комбинированный метод представляет собой сочетание геодезического подхода и спутниковых геодезических измерений. Основательница юридической компании GAP Ирина Гукова объяснила, что геодезист или кадастровый инженер, используя спутниковую аппаратуру, выполняет съемку участка, фиксируя ключевые контрольные точки, такие как углы забора или здания, и определяет его точные координаты. После этого результаты съемки переводятся в электронный формат.
На этапе подготовки акта согласования фиксируются кадастровый номер земельного участка, нумерация точек и длины линий между ними, а также информация о соседних участках и их собственниках. Ирина Гукова отметила, что могут возникнуть сложности при подписании акта согласования, которые зачастую связаны с разногласиями соседей по поводу фактического расположения границ участков. Такие споры могут возникать, если границы пересекают соседние участки или если владельцы не согласны с установленными границами.
Соседи, не согласные с актом, могут зафиксировать свои разногласия, и данные споры могут быть решены как мирным путем, так и через суд. Решение суда также будет включено в акт согласования. Часто одна из основных проблем заключается в том, чтобы найти собственников соседних участков для согласования. В таких случаях удобно обратиться к кадастровому инженеру, который сможет запросить данные о месте жительства собственника в Росреестре и направить на его адрес уведомление для согласования границ.
В письме указываются адрес и время согласования границ земельного участка. Если собственник уведомлен, но не пришел в назначенное время, границы участка автоматически считаются согласованными.
Кадастровый инженер может даже опубликовать уведомление в местной газете для уведомления собственника; если и после этого собственник не явится, границы также будут считаться согласованными.
Анастасия Анникова отмечает, что итогом работы кадастрового инженера становится межевой план, который содержит информацию о земельном участке и его границах. Эти сведения регулируются статьей 37 Закона № 221-ФЗ и частями 1, 2, 6 и 7 статьи 22 Закона № 218-ФЗ.
Межевой план создается в электронном виде и подписывается квалифицированной электронной подписью инженера. Если предусмотрено договором, есть возможность его оформления на бумажном носителе.
После этого следует предоставить документы в Росреестр для постановки на кадастровый учет. Если необходимо зарегистрировать право собственности, потребуется предоставить документы, подтверждающие возникновение этого права.
Как пояснила эксперт, данные могут быть поданы как в ППК «Роскадастр», так и через МФЦ. Межевой план в электронном виде передается заказчику работ, а собственник может подать его через МФЦ в орган кадастрового учета, предоставив также документ, удостоверяющий личность.
Завершающий этап процесса — получение документов после кадастрового учета и государственной регистрации прав. Срок их получения должен составлять не более 10 рабочих дней с момента подачи заявления и необходимых документов в орган регистрации прав. Удостоверение проведенного кадастрового учета и регистрации осуществляется через выписку из Единого государственного реестра недвижимости, которую собственник может получить в электронной форме.
Однако, как отмечает юрист Ирина Гукова, инициирование процедуры межевания может сопровождаться проблемами, особенно в вопросах, касающихся соседей и возможных судебных разбирательств. Это актуально для частных землепользователей, которые не могут прийти к соглашению. Чтобы избежать таких конфликтов, важно обращаться к квалифицированным специалистам с опытом в межевании, так как они могут выполнять работы без ошибок.
Гукова подчеркивает, что случаи, когда межевание проводят в разные годы, могут привести к недоразумениям. До принятия «218 ФЗ» межевание выполнялось с погрешностью до 0,7 метра, что часто становится причиной споров. Кроме того, ошибки могут быть выявлены органами кадастрового учета во время проверки, как, например, неправильные расчеты или неверные размеры от кадастрового инженера. В случае обнаружения ошибок инженер исправляет их и предоставляет исправленный вариант. При возникновении земельных споров необходимость защитить свои интересы может потребовать помощи высококвалифицированных юристов.
