Риелторы выделяют нежилую недвижимость как одну из наиболее доходных категорий, особенно подчеркивая помещения на первых этажах жилых домов.
Нежилая недвижимость имеет свои особенности по сравнению с жилой, касающиеся вопросов оплаты коммунальных услуг и налогообложения. Например, при сдаче квартиры в аренду можно стать самозанятым, заплатив налог 4%.
Однако для аренды нежилых помещений, таких как склады или магазины, необходимо зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП), и здесь оптимальным выбором станет упрощённая схема налогообложения (УСН) «Доходы» с налогом 6%.
Перед принятием решения о покупке нежилой недвижимости важно внимательно изучить все нюансы сделки.
Для получения стабильного пассивного дохода инвесторам стоит рассмотреть объекты стрит-ретейла в жилых комплексах, предпочтительно те, что продаются в первой очереди. Эти площади более привлекательны в период формирования жилого квартала, когда их можно купить по более низкой цене.
Важно отметить, что в строящихся микрорайонах стоимость коммерческих помещений увеличивается по мере заселения и роста потока посетителей, что подчеркивает значимость правильного выбора локации.
Политика комплексного развития территорий также играет важную роль в привлекательности таких объектов для бизнеса, о чем сообщает Татьяна Козлова, заместитель генерального директора УК «Аструм Недвижимость».
В новых жилых комплексах формируются различные функции социальной, деловой и спортивной инфраструктуры.
По данным экспертов, все больше ритейлеров предпочитают открывать магазины поблизости от жилых зон, что ведет к увеличению трафика в магазинах и кофейнях.
Это, в свою очередь, повышает доходность инвестиций в коммерческую недвижимость.
Основные факторы ценообразования включают месторасположение, используемые технологии и стратегии застройщика.
Некоторые девелоперы распродают объекты до ввода в эксплуатацию, другие же предлагают их после передачи ключей.
Определение оптимальной цены на аренду и продажу нежилых помещений затрудняется для новичков, особенно когда речь идет о готовом арендном бизнесе (ГАБ) на вторичном рынке.
Принимая во внимание, что оптимальный срок окупаемости составляет около десяти лет, можно рассмотреть пример: покупая помещение в Москве за 20 миллионов рублей, арендная плата должна быть около 150-160 тысяч рублей в месяц.
Однако многое зависит от конкретного месторасположения и класса здания.
При изучении вторичного рынка необходимо быть внимательным, так как нередко встречаются предложения с заниженными арендными ставками, несмотря на высокую стоимость квадратного метра.
Покупка недвижимости может стать финансово невыгодной для инвестора, если аренда ниже рыночного уровня. Часто это происходит из-за долгосрочных договоров с арендатором, которые предусматривают лишь небольшую годовую индексацию.
Например, если в течение пяти лет ставки аренды значительно возросли, условия контракта могут не позволить владельцу повысить арендную плату до рыночного уровня. В таких случаях проще продать помещение как «ГАБ», чем расторгать договор с арендатором и выплачивать большие неустойки.
Эти проблемы могут возникать даже с известными сетевыми арендаторами. На текущий момент арендные ставки остаются высокими из-за недостатка предложений на рынке офисной и индустриальной недвижимости. В частности, в сегменте «street-retail» количество свободных лотов весьма ограничено.
Инвесторы сейчас проявляют интерес к retail, офисным и индустриальным объектам. Инвестиции в бизнес-центры класса А на стадии строительства становятся все более привлекательными, поскольку предлагаются рассрочки, а окупаемость объектов составляет около десяти лет.
При больших лотах свыше 400 квадратных метров окупаемость может равняться 8–9 годам благодаря более низкой стоимости квадратного метра. Генеральный директор VSN Group Яна Глазунова отметила, что по регионам традиционно популярны центр и западные районы, а на офисный сегмент направляется внимание из-за множества новых проектов и изменившихся приоритетов в благоустройстве локаций.
Доходность коммерческой недвижимости значительно превышает доходность жилых объектов, что делает ее более привлекательной для инвестиций.
Окупаемость коммерческой недвижимости составляет примерно 10-11 лет для офисов и ритейла, в то время как для жилых квартир этот срок достигает 25 лет.
Выбор готового арендного бизнеса может оказаться сложной задачей для новичков, так как необходимо тщательно оценивать арендные ставки.
В офисном сегменте эта задача упрощается, поскольку ставки можно предсказать с большей точностью.
Согласно мнению экспертов, офисы остаются самым ликвидным сегментом коммерческой недвижимости.
В Москве текущие медианные ставки аренды составляют: 73 тысячи рублей за студии, 68 тысяч — за однокомнатные, 95 тысяч — за двухкомнатные и 150 тысяч — за трёхкомнатные квартиры.
Интересно, что студии зачастую сдаются за более высокую цену по сравнению с однокомнатными квартирами, которые могут находиться как в новых, так и в старых домах.
Для успешной сдачи квартиры необходимо правильно установить арендную цену.
Если объект не удаётся сдать в течение нескольких недель, стоит пересмотреть стоимость.
По данным «Яндекс.Аренда», каждый дополнительный день простоя от завышенной цены снижает доходность от аренды на 3%, а за год это может быть эквивалентно снижению арендной цены на 10%, что подчеркивает важность разумного ценообразования.
На рынке загородной аренды существует множество форматов недвижимости, однако наиболее распространенным является строительство домов для посуточной аренды.
Ключевым фактором успешности такого бизнеса является наличие большого участка земли. Не стоит ограничиваться 12 сотками, где можно разместить лишь несколько маленьких домиков, так как это не будет пользоваться спросом. Люди выбирают загородные дома для отдыха, поэтому важен просторный участок, лучше всего в лесистой местности, подальше от соседей.
Руководитель компании HalleHouse Вячеслав Котлов советует приобретать землю в экологически чистых районах на значительном расстоянии от МКАД, что позволяет найти недорогие варианты — за сумму около миллиона рублей можно купить 20-25 соток.
В сегменте аренды сейчас популярны мини-дома в стиле хай-тек, такие как «технологичные кубики», барны и А-фреймы площадью до 50 м2, которые подойдут для молодежных пар и могут сдаваться от 10 000 до 15 000 рублей в сутки.
Однако, если ваша целевая аудитория — компании друзей или состоятельные семьи с детьми, стоит рассмотреть строительство дома площадью 80-100 м2. Такие современные дома могут приносить доход от 30 000 до 50 000 рублей в сутки и обеспечить высокую ликвидность.
Согласно расчетам, при 80% загрузки и учете повышения цен в праздничные дни бизнес может окупиться за 4,5 года.
Инвестирование в загородную недвижимость может быть более прибыльным, чем покупка стандартной квартиры на юге, ее окупаемость составляет около шести лет, отмечает Вячеслав Котлов.
Важно учитывать, что более востребованы дома с банными комплексами, что требует дополнительных затрат.
Загородные объекты также нуждаются в регулярном обслуживании: следует контролировать состояние инженерных сетей и не экономить на оборудовании.
Для этого необходим либо штат специалистов, либо личное участие владельца, что делает такой проект менее пассивным.
Альтернативой может стать инвестиция в загородный отельный сегмент. Отельеры активно развиваются и предлагают интересный подход — строительство дома под аренду в рамках существующего комплекса.
В этом случае вы не беспокоитесь о спросе и обслуживании — за это отвечает отель.
Ваш доход составит 50% от прибыли, а окупаемость будет дольше в два раза, но centraлизованное управление минимизирует ваше участие в проекте практически до нуля.
