В случае, если вы продали российскую недвижимость в 2024 году, обладая ею менее пяти лет, то вам, вероятно, уже пришло уведомление от налоговых органов с требованием подать декларацию по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) до 30 апреля. Это касается граждан России и иностранных граждан с российским видом на жительство, находящихся в стране не менее 183 дней в течение года.
Также если вы получили доходы от продаж или аренды зарубежной недвижимости, следует быть внимательными к соблюдению валютного законодательства, чтобы избежать штрафов в размере от 20% до 40% от суммы.
По российским налоговым законам, доход от продажи недвижимости (жилья или нежилых помещений) не подлежит налогообложению, если имущество находилось в собственности более пяти лет. Исключение составляют случаи, когда недвижимость получена по наследству, в дар от близкого родственника или приватизирована, где срок сокращается до трех лет.
Кроме того, при наличии двух и более детей, продажа единственного жилья с кадастровой стоимостью до 50 миллионов рублей также не облагается НДФЛ, если будет приобретено новое жилье большей площади или стоимости.
При продаже недвижимости ранее установленного срока налог исчисляется как разница между ценой продажи и приобретения объекта, умноженная на налоговую ставку 13%, если доход от сделки не превышает 2,4 миллиона рублей.
При продаже недвижимости, если сумма превышает 1 миллион рублей, необходимо уплатить налог в размере 13% от прибыли. Вы можете вычесть до 1 миллиона рублей из цены продажи без предоставления документов на затраты.
В случае, если доходы от продажи не будут задекларированы, налоговая служба сама рассчитает сумму налога и выставит требование об уплате, включая штраф до 40% и пени за просрочку. Если налоговая задолженность превышает 2,7 миллиона рублей и не уплачивается в течение года, это может повлечь уголовную ответственность.
Если вы продали недвижимость иностранному гражданину через банковскую ячейку, следует быть готовым к штрафу от 20% до 40% от суммы сделки, так как расчеты наличными между резидентами и нерезидентами запрещены. В 2024 году наблюдается рост штрафов на 70% по сравнению с предыдущим годом.
При продаже зарубежной недвижимости доходы от долгосрочного владения освобождаются от НДФЛ, и их можно не указывать в налоговой декларации; тем не менее, рекомендуется сохранить все подтверждающие документы о собственности с переводом на русский. Это связано с тем, что налоговые органы могут узнать о продаже через ваши отчеты о денежных потоках или автоматический обмен данными с зарубежными финорганами, который также действует по странам СНГ, включая информацию о владельцах недвижимости.
При продаже зарубежной недвижимости, находившейся в собственности менее трех-пяти лет, облагаемый доход и налоговая ставка рассчитываются по аналогии с российскими активами. Доходы в иностранной валюте конвертируются по курсу Центрального банка России на момент зачисления средств на счет продавца. К налоговой декларации необходимо приложить все подтверждающие документы с переводом на русский язык.
Если вы являетесь валютным резидентом России, то прирост от продажи недвижимости можно зачислять на зарубежные банковские счета, открытые в ЕАЭС (Армения, Белоруссия, Казахстан и Киргизия) и странах с автоматическим обменом финансовой информацией. Например, Израиль, Индонезия, ОАЭ и Турция пока представляют собой безопасные регионы для таких операций. Однако, если средства поступили на счет в Грузии, Таиланде или, начиная с 31 декабря 2024 года, в любой стране ЕС, это будет считаться нарушением валютного законодательства.
Чтобы избежать штрафа в размере от 20% до 40% от суммы, полученной за продажу, необходимо перевести деньги на счета в России в течение 45 дней после зачисления.
Для тех, кто только планирует продажу, рекомендуется договариваться с покупателем о зачислении средств на счет в «правильной» стране или проводить сделку с другим резидентом, рассчитываясь в рублях через российский банк.
Продажа недвижимости между гражданами России в Испании с расчетами в рублях стала распространенной практикой и уже не вызывает вопросов у испанских нотариусов. Однако важно помнить, что страна, где находится объект недвижимости, может взимать налог на прибыль от ее продажи. В этом контексте владельцы недвижимости в ОАЭ могут выдохнуть — там нет налога на доходы физлиц.
Если же налог был уплачен за рубежом, его можно зачесть против российского НДФЛ, приложив в налоговую декларацию подтверждающие документы с переводом на русский язык.
Для стран, известных россиянам как популярные для покупки недвижимости — например, Таиланд, Грузия и Индонезия — проблем с зачетом налога не предвидится. Однако стоит помнить, что в случае с «недружественными» государствами, с которыми соглашения об избежании двойного налогообложения были денонсированы, например, с Латвией с 1 января 2024 года, налог придется платить дважды.
Существуют еще некоторые «недружественные» страны, включая Испанию и Францию, с которыми соглашения остаются в силе, но актуальность таких договоров может измениться — так, соглашение с Великобританией прекратило свое действие с 6 апреля 2025 года, а с Литвой — с 1 января 2026 года.
Налоговые обязательства могут возникать и у лиц, являющихся одновременно налоговыми резидентами нескольких стран. Например, если в Испании живут члены вашей семьи, она может считать вас своим налоговым резидентом, даже если вы не находитесь там. Ситуация может осложниться, если вы проводите 183-184 дня в России и 180-181 день в Таиланде — в этом случае вы будете резидентом обеих стран.
Доходы от аренды недвижимости подлежат обложению НДФЛ по прогрессивной ставке от 13% до 22%, с исключением для ИП на УСН и самозанятых. Зачисление доходов на счет в "неправильной" стране может рассматриваться как незаконная валютная операция, что повлечет штрафы в размере 20% до 40% от зачисленной суммы.
Возможность получения арендной платы на счета в другой стране или в России становится значительной проблемой для арендаторов. В сложившейся ситуации имеет смысл учесть возможные штрафы и заложить их в арендную плату либо рассмотреть продажу такой недвижимости, сложно проходя процесс зачисления денег от покупателя и искать более выгодные инвестиции.
