Рынок недвижимости Среднего Урала испытывает кризис, и Екатеринбург впервые сталкивается с ситуацией, когда на продажу выставлено 60 тысяч квартир в новостройках — исторический рекорд для города.
Основной причиной этого является отсутствие покупательского интереса, вызванное нехваткой денежных средств как у физических лиц, так и у застройщиков. В то время как коммерческая недвижимость продолжает демонстрировать активность в сделках по аренде и продаже, рынок жилой недвижимости сталкивается с заторами.
По информации Уральской палаты недвижимости, к апрелю 2025 года количество благоустроенных квартир в новостройках столицы Урала достигло рекорда в 60 тысяч, что на 19 % больше, чем в начале года. Из них лишь около 3 тысяч квартир расположены в сданных домах, что свидетельствует о высоком уровне нереализованного предложения.
Эксперты указывали на проблемы, связанные с ростом ключевой ставки ЦБ РФ и резким сокращением ипотечного кредитования. Заключаемые сделки на первичном рынке продолжают падать, несмотря на увеличенное предложение.
Сложившаяся ситуация создает серьезные препятствия для стабилизации рынка недвижимости: в то время как квартиры поступают в продажу, объем сделок заметно сокращается. Это противоречие усложняет перспективы дальнейшего роста на рынке и формирует ненужные барьеры для покупательской активности.
Застройщики и риэлторы ищут способы снизить убытки от прекращения массовой льготной ипотеки, разрабатывая систему индивидуальных скидок.
За последние три года количество сделок с недвижимостью в Екатеринбурге сократилось: с 4 тысяч в месяц до 2-2,5 тысяч, с редкими месяцами, когда их число опускалось до 1,7 тысяч. Это является тревожным сигналом для города, так как в предшествующие кризису месяцы количество сделок уверенно превышало пять тысяч.
По мнению экспертов, основными причинами спада стали отказ от массовой льготной ипотеки и высокая ключевая ставка, из-за которых возможность получения кредита значительно ухудшилась как для покупателей, так и для застройщиков. В результате наблюдается сокращение рынка новостроек, и дома возводятся в меньших количествах.
В этой ситуации специалисты рекомендуют потенциальным покупателям обратить внимание на коммерческую недвижимость, которая продолжает оставаться востребованной. «Инвестиции в пригородное строительство, коммерческие и индустриальные парки, склады – это шаг в будущее загородной недвижимости. Потребности потребителей включают не только жилые площади, но и логистические объекты, цеха и склады», – поделился своим мнением эксперт Максим Назаренко на круглом столе «ФедералПресс».
Мнения экспертов единодушны: активность сделок наблюдается большей частью в сегменте коммерческой недвижимости, включая склады, офисные помещения и торговые объекты.
Высокая ключевая ставка в 21% значительно увеличивает стоимость кредитов, что негативно сказывается на заемщиках. Банки, стремясь сохранить прибыль, вынуждены устанавливать высокие процентные ставки, чтобы избежать инфляционных рисков. Это приводит к тому, что за каждый взятый рубль заемщик возвращает около 1,5 рублей.
Например, миллионный кредит обернется для заемщика почти полутора миллионами. На текущий момент стоимость однокомнатной квартиры в новостройках Екатеринбурга достигает 10 миллионов рублей, и под текущую процентную ставку заемщику придется вернуть около 15 миллионов. Консервативная политика в кредитовании уже отражается на потребительском спросе — новые кредиты не оформляются, особенно после отмены массовой льготной ипотеки.
Экономическая ситуация требует активного оборота средств, что критично для бизнеса, особенно в строительном секторе. При этом прибыльность строительных компаний варьируется: для девелоперов в Москве она может достигать 35%, в то время как на Урале зачастую составляет только 15%.
В условиях стагнации рынка жилой недвижимости застройщики рассматривают возможность инвестирования в коммерческую недвижимость, включая логистические комплексы и складские помещения. Это может стать перспективным направлением для бизнеса в ближайшие годы.
В последние годы рынок коммерческой недвижимости претерпел значительные изменения. Если еще пять лет назад акцент ставился на открытие торговых точек и офисов из-за нехватки площадей, то сейчас ситуация изменилась. Одной из главных причин является переход торговых операций в онлайн: физическое присутствие становится менее востребованным, однако возрастает необходимость в складских помещениях.
Кроме того, после выхода более тысячи иностранных компаний из России освободились значительные торговые площади. Финансовые ресурсы из сектора экономики, не считая продуктового направления, также начали постепенно покидать рынок. В этом контексте рынок коммерческой недвижимости делится на несколько секторов, где наблюдаются разные тенденции.
Например, многие торговые центры сегодня имеют большие незанятые площади, вызванные уходом иностранных брендов. По мере того как арендные ставки остаются высокими, большинство торговли переходит в онлайн. Однако, в крупных городах наблюдается новый тренд: появляются компактные торговые центры, расположенные рядом с жилыми комплексами.
Такие проекты становятся все более популярными, способствуя росту ликвидности жилья, поскольку предоставляют постоянный поток потенциальных клиентов. Эти многофункциональные центры также могут включать офисные помещения, что является актуальным в крупных городах, где ощущается нехватка подобных площадей.
Наконец, строительство компактных торговых центров снижает нагрузку на транспортную инфраструктуру, облегчая доступ жителей к необходимым услугам.
Согласно данным городской администрации, на начало 2025 года в Екатеринбурге функционирует 44 торговых центра с общей площадью около 1,94 млн кв. м, из которых торговая площадь составляет 1,09 млн кв. м.
В дополнение к этому, в городе насчитывается 61 торговый комплекс общей площадью 619 тыс. кв. м и торговой площадью 322 тыс. кв. м.
Однако в 2024 году завершил свою работу ТК «Уралмашевский». Эксперты подчеркивают, что рынок коммерческой недвижимости требует обновления из-за высокой конкуренции и насыщенности.
Главные проблемы последних лет включают последствия пандемии, снижение оборотов в 2020-2021 годах, уход крупных арендаторов в 2022 году и изменения в потребительских предпочтениях.
В настоящее время на рынке не наблюдается новых крупных проектов, за исключением ТРЦ «Золотой», и аналитики не ожидают изменений в обстановке в ближайшие два-три года.
Администрация Екатеринбурга предлагает в аренду торговые точки, которые она заказала и построила. Однако многие предприниматели выражают недовольство, отметая эти объекты как неудобные и непрактичные. Как рассказал один из бизнесменов, аренда одного из таких малых объектов составляет 150 тысяч рублей в месяц, что для него зачастую превышает возможный ежемесячный доход.
Несмотря на проблемы, рынок коммерческой недвижимости в Екатеринбурге по-прежнему остается одним из крупнейших в России. По данным специализированных площадок, общий спрос на недвижимость продолжает расти, хотя и незначительно — на уровне 1% в 2024 году. Средняя стоимость объектов недвижимости превышает 6 миллионов рублей и по итогу года увеличилась на 38%. При этом аренда подорожала на 14%.
По данным мониторинга, на сегодняшний день в Екатеринбурге значительно больше желающих сдать коммерческую недвижимость в аренду, чем продать. Количество предложений по аренде и продаже торговых площадей примерно одинаково, в то время как складских помещений на продажу сейчас меньше 20. Один из девелоперов подчеркивает важность развития рынка недвижимости в целом, утверждая, что без этого не может быть и роста коммерческого сектора.
Необходимы новые кластеры и регионы, поскольку отсутствие потребителей из-за нехватки денежных средств окажет негативное влияние на сектор. Спрос на все виды недвижимости снизился, что в свою очередь ограничивает возможности для развития бизнеса.
К тому же, аналитики отмечают не слишком уверенную положительную динамику на рынке недвижимости Свердловской области. В условиях недостатка оборотного капитала сложно говорить о росте и стабильности. Как показали исследования, рынок сталкивается с серьезными вызовами, и чтобы добиться улучшения ситуации, следует уделять внимание потребительскому спросу и командной работе среди участников рынка.
