В 2024 году ключевые сегменты рынка коммерческой недвижимости показывают позитивные результаты, о чем говорит Сергей Рябокобылко, управляющий партнер CMWP.
Особое внимание уделяется складам, которые стали основным индикатором стабильности. С начала января по декабрь спрос на складскую недвижимость в России составил 6,3 млн кв. м, что всего на 4% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это говорит о высокой востребованности данного сегмента, особенно учитывая рост ключевой ставки ЦБ во втором полугодии, что также поддержало спрос.
Замечено значительное развитие складского сегмента в регионах, где объем нового строительства стал в три раза больше, чем в Москве. Основной фактор этого изменения — развитие электронной коммерции, которая активно проникает в регионы.
По итогам 11 месяцев 2024 года, 27% от общего ввода пришлось на Московский регион (843 тыс. кв. м), а 73% — на другие регионы, включая Ленинградскую область (2,26 млн кв. м).
Общий объем нового строительства в сегменте достиг 3,1 млн кв. м. Интересна также равномерная структура спроса: 46% занимают Москва (2,9 млн кв. м), а остальные регионы — 54% (3,4 млн кв. м). Такой баланс свидетельствует о стабильной диверсификации рынка и его адаптации к новым экономическим условиям.
Предварительные итоги 2024 года показывают, что 69% спроса на складские площади в России пришло от сегмента онлайн-торговли, что значительно выше прошлогодних 48%. В Московском регионе доля e-commerce увеличилась с 50% до 55%, а в других регионах наблюдается еще более выраженный рост — с 68% до 81%.
Основные факторы этого роста включают опережающий инфляцию рост заработных плат и расширение ассортимента товаров, а также улучшение логистики и доставки из-за границы.
Также стоит отметить прогресс сектора «Light Industrial»: с начала 2024 года он составил 23% нового строительства, что значительно выше 4%, зарегистрированных с 2019 по 2023 годы. Этот рост поддержан развитием малого и среднего бизнеса.
Несмотря на экономические колебания, складской сегмент демонстрирует адаптивность и внедряет новые форматы арендных договоров.
Что касается рынка торговой недвижимости, с января по декабрь 2024 года введено в эксплуатацию 250 тыс. кв. м торговых площадей, что на 88% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Из этого объема более трети (35%) пришлась на Москву.
Уровень вакантных площадей в столичных торговых центрах сократился на 3,3 п.п. до 8,7%, а в стрит-ретейле — на 4 п.п. до 9,9%. Основным фактором снижения вакантности стало возвращение локальных и международных ритейлеров после ухода крупных зарубежных компаний.
За 11 месяцев 2024 года в России наблюдается рекордная активность новых брендов: 48 новых имен уже представлено на рынке, а 23 компании анонсировали планы о выходе.
Главными игроками среди новичков выступают компании из Южной Кореи и Китая. Экономическая ситуация активно влияет на потребительское поведение, что отражается на развитии российского ретейла.
Одним из заметных трендов стало увеличение импульсивных покупок. Торговые центры трансформируются, становясь не только местами торговли, но и общественными центрами.
На фоне стремления населения избегать крупных затрат, растет интерес к услугам общественного питания и развлечений: в 2024 году максимальный прирост расходов категории наблюдается в сфере «Общепита», «Развлечений» и услуг такси.
В то же время продуктовый ретейл остается стабильным, несмотря на изменения.
Что касается нового строительства, застройщики продолжают выбирать небольшие форматы, которые легче и быстрее возводить, а также которые менее подвержены рыночным колебаниям.
Однако из-за нехватки помещений свыше 500 кв. м, можно ожидать, что в условиях смягчения кредитной политики девелоперы и инвесторы проявят интерес к строительству крупных торговых центров, ориентируясь на развивающихся арендаторов.
Согласно прогнозам, к 2025 году средний размер новых объектов в Москве может достичь 31,2 тыс. кв. м.
В офисном сегменте наблюдается острый дефицит качественных площадей, так как 90% помещений, введенных в эксплуатацию с начала года, были реализованы до их официального открытия.
К декабрю доля продаж среди общего спроса составляет 31%, исключая инвестиционные сделки.
При этом уровень вакансии в классе А и В составляет лишь 4,4%, а в аренду предлагается всего 3,7% офисных площадей.
Это вынуждает компании искать альтернативные решения для удовлетворения своих потребностей в офисах.
Некоторые из них, ранее не рассматривавшие покупку, начинают диверсифицировать свои подходы.
Владельцы недвижимости, в свою очередь, могут устанавливать более выгодные для себя условия на фоне дефицита.
Продажа остается приоритетной стратегией среди строящихся объектов, так как обеспечивает собственникам быстрый возврат инвестиций и снижает арендные риски.
Около 60% предложений в строящихся зданиях на 2025-2026 годы относится к продажам.
Московский рынок продолжает оставаться одним из самых прибыльных, несмотря на ограниченное количество свободных земель и участков для редевелопмента.
Текущая ситуация на рынке недвижимости в Москве характеризуется активным развитием жилого и коммерческого строительства, а также программ реновации и проектов комплексного развития территорий (КРТ).
Одним из заметных трендов является перераспределение земельных активов между различными участниками рынка. Крупные землевладельцы начинают реализовывать участки из своего земельного банка, что связано с необходимостью получения средств для новых проектов, особенно на участках, которые не планируется застраивать в ближайшее время.
В Москве наблюдается распространенная практика, когда крупные застройщики выступают в роли мастер-девелоперов, занимаясь подготовкой земельных участков с получением всей необходимой документации, а затем перепродают их другим девелоптеров. Такое решение позволяет снизить риски долгосрочного строительства и извлечь прибыль из перепродажи.
В то же время, некоторые компании предпочитают не расставаться со своими земельными активами, так как они являются важной составляющей долгосрочной стратегии и устойчивости бизнеса.
Проекты КРТ играют заметную роль в градостроительной политике города, так как направлены на реконструкцию устаревших заводов, складов и жилых объектов, не соответствующих современным требованиям.
На этих территориях происходит строительство современных жилых и коммерческих комплексов, а также модернизация городской инфраструктуры и транспортных сетей, что в целом способствует развитию города.
Одним из ключевых аспектов градостроительной и социально-экономической политики Москвы является программа создания мест приложения труда (МПТ), ориентированная на развитие различных районов и улучшение доступа к рабочим местам.
Участие московских застройщиков в этой программе обусловлено возможностью получения льгот для новых жилых проектов, что поддерживает высокий спрос на земельные участки для многофункциональных и промышленных объектов.
Основная цель программы заключается в улучшении urban-структуры, снижении нагрузки на центральные районы и создании условий для местного трудоустройства, что, в свою очередь, влияет на развитие города и востребованность земельных ресурсов.
В рамках программы активно реализуются проекты по строительству бизнес-центров, логистических комплексов и производственных площадей, особенно в районах с низкой плотностью застройки.
В нестабильные времена понятие инвестиционной выгоды чаще связано с тактическими решениями, а долгосрочная стратегия зависит от экономической ситуации в России в 2025 году.
При стабильном экономическом росте наиболее выгодным может быть приобретение готовых арендных объектов для получения стабильного дохода.
В условиях инфляции коммерческая недвижимость выступает как защитный актив, а в случае стагфляции разумно инвестировать в индустриальную недвижимость и земли сельхозназначения.
Таким образом, программа МПТ не только способствует развитию городской инфраструктуры, но и влияет на инвестиционные тенденции в разных сегментах рынка.
В условиях ожидаемого умеренного экономического роста и стабилизации на рынке труда наблюдается рост спроса на коммерческую недвижимость.
Инвесторам в данном контексте рекомендуется приобретение готового арендного бизнеса для обеспечения долгосрочного дохода.
При этом важно учитывать, что возможны замедление роста экономики и доходов населения, что может влиять на спрос на коммерческую недвижимость.
В таких условиях целесообразно инвестировать в индустриальные и сельскохозяйственные объекты, поскольку они производят товары первого назначения, спрос на которые менее подвержен колебаниям цен.
Такие активы обладают меньшим риском потери ликвидности.
Рассматривая возможное развитие сценариев, важно отметить, что экономике грозит инфляционное давление и ухудшение состояния операционного бизнеса.
В этих условиях коммерческая недвижимость может стать защитным активом, особенно объекты с стабильным арендным потоком.
Сравнивая недвижимость с драгметаллами, следует отметить, что арендный доход делает недвижимость более привлекательной в условиях нестабильности.
Качественная недвижимость, востребованная арендаторами, становится ценнее золота.
В результате неопределенности многие потенциальные инвесторы в коммерческую недвижимость придерживаются выжидательной стратегии, даже находясь на продвинутых стадиях переговоров.
