В 2024 году инвестиции в российскую недвижимость достигли рекордного уровня в 1,2 трлн рублей, что на 41% больше по сравнению с 2023 годом. По сравнению с пятилетней давностью, рост составил уже четыре раза.
Однако что ожидать в 2025 году? О перспективах, сегментах для инвестирования и возможном пределе цен обсудили участники конференции «Сила четырех 2025», организованной консалтинговой компанией CORE.XP.
Мероприятие привлекло более 1000 участников и 50 экспертов, что позволило провести комплексный анализ состояния рынка недвижимости.
Конференция охватывала четыре ключевых аспекта, влияющих на развитие отрасли: государство, банки, бизнес и экспертизу в области недвижимости. Эти обсуждения помогают понять основные вызовы и выявить позитивные тренды, что важно для дальнейшего развития формата взаимосвязей между участниками рынка.
Участники отметили необходимость повышения квалификации кадров и адаптации девелоперских стратегий к меняющимся экономическим условиям. Важно продолжать диалог и обмен опытом, что станет основой для устойчивого роста и новых возможностей в секторе недвижимости.
На пленарной сессии «Недвижимость— база для развития бизнеса» обсуждались перспективы строительной отрасли в условиях текущей экономической ситуации.
Участники сессии прогнозируют снижение спроса на новостройки к 2025 году на 15-30%. Директор аналитического управления SberCIB Investment Research, Наталья Загвоздина, указала, что по базовому сценарию ожидается снижение новых договоров долевого участия (ДДУ) на 15%. В 2024 году наблюдалось уже снижение продаж в новостройках на 19%.
Базовый сценарий предполагает понижение ключевой ставки ЦБ с июня 2025 года, достигая к декабрю уровня 19%. Она отметила важность запуска новых проектов, которые смогут выйти на продажу через полтора-два года.
Генеральный директор «ФСК Девелопмент», Дмитрий Трубников, высказал более пессимистичный прогноз по рынку Москвы — в среднем на 30%. Снижение продаж будет различаться по сегментам: около 20% в бизнес-классе и 40% в комфорт-классе.
Президент ГК «Основа», Александр Ручьев, добавил, что активное использование рассрочек на фоне дорогой ипотеки замедляет поступления на эскроу-счета, что также негативно сказывается на ситуации на рынке.
Эксперты на рынке недвижимости отмечают значительное падение продаж, составившее 19%, но по наполнению эскроу-счетов ожидается снижение в районе 35–37%.
По словам президента ГК «Основа» Александра Ручьева, снижение объемов ипотеки и текущий уровень продаж могут стать минимумом. Возможные позитивные изменения, как от Центробанка, так и от правительства, могут способствовать росту продаж.
Что касается цен на первичное жилье в столице, представители «ФСК Девелопмент» и ГК «Основа» предполагают возможный рост в 2025 году. Александра Ручьева отметил, что на цены влияют высокая ключевая ставка, увеличение себестоимости строительства и рост заработной платы, а также снижение объемов предложения.
Снижение ключевой ставки может привести к перетоку средств в новостройки, что дополнительно подстегнет спрос. Ручьев считает, что подорожание в 30-40% к концу года представляется неизбежным.
Дмитрий Трубников также прогнозирует рост цен, хотя и менее значительный - на уровне 15%. Он подчеркивает риск нехватки предложения в будущем.
Глава аналитического управления SberCIB Наталья Загвоздина предполагает, что значительного роста цен не будет.
Эксперт подчеркнула, что сильного роста стоимости квадратного метра в ближайшее время ожидать не стоит, и рост останется на уровне предыдущего года.
В то же время, по итогам 2024 года инвестиции в жилые площади показали внушительный рост на 83% и составили 405 млрд рублей.
Генеральный директор компании CORE.XP Владимир Пинаев отметил, что этот прирост обеспечило несколько крупных сделок, и активность в данном сегменте наблюдалась в основном в первой половине года.
В коммерческом секторе инвестиции достигли 829 млрд рублей, что на 27% больше по сравнению с предыдущим годом.
Существенный вклад в рост внесли конечные пользователи: их вложения увеличились в 2,7 раза, в то время как инвестиционные сделки уменьшились на 11%.
Драйвером роста в коммерческом сегменте стали офисные помещения, где инвестиции выросли в 3,1 раза благодаря компаниям, расширяющим свою деятельность.
Складской сектор также продемонстрировал активность, увеличившись на 70% за год, чему способствовал рост интернет-торговли.
Однако участники рынка не ожидают дальнейшего быстрого роста, учитывая влияющие макроэкономические факторы.
Прогнозируется замедление активности в следующем году, ожидается, что объем сделок не превысит 3,5 млн квадратных метров.
Гендиректор Radius Group Захар Вальков отметил, что на складском рынке наблюдается тенденция к стабилизации после длительного периода избытка и нехватки предложения.
Инвестиционный директор PARUS Asset Management Алексей Смердов также подтвердил, что в секторе аренды в 2025 году вероятно произойдет умерение спроса, особенно со стороны активно развивающегося e-commerce.
Он добавил, что высокие ставки по кредитам побуждают крупных арендаторов рассматривать переход от аренды к покупке, что также повлияет на спрос.
На ближайшие годы не ожидается резкого снижения активности, скорее речь идет о переходе от ажиотажа к более спокойному спросу.
Генеральный директор CORE.XP Владимир Пинаев отметил, что высокие процентные ставки будут сдерживать инвестиции в коммерческую недвижимость.
По его прогнозам, объем инвестиций может сократиться до 700–800 миллиардов рублей в 2025 году.
Чтобы стимулировать инвестиционный спрос, необходимо снижение ключевой ставки Центрального банка, которое может сделать объекты коммерческой недвижимости более привлекательными.
По его словам, развитие ситуации будет зависеть от взаимодействия четырех основных сил: государства, банков, девелоперов и экономических экспертов.
В сфере аренды недвижимости наблюдаются изменения, связанные с новыми механизмами взаимодействия, включая привязку коммерческих условий к уровню ключевой ставки.
На мероприятии также была уделена особая внимание зеленой повестке, в рамках которой прошла отдельная сессия. Участники сессии — представители госструктур и девелоперских компаний — обсудили существующие и развивающиеся зеленые стандарты в России.
Координатор экспертного совета по ESG комитета Госдумы Павел Склянчук отметил, что правовая база в области зеленого строительства уже сформирована, но при этом имеет ряд особенностей, поскольку относится к категории мягкого права.
Основа такой базы заключается в различных ГОСТах и сертификатах, которые не подразумевают серьезных последствий за несоблюдение. Склянчук также подчеркнул важность демонстрации результатов зеленой повестки не только профессиональному сообществу, но и широкой общественности, чтобы продемонстрировать ее эффективность.
Развитие отечественных стандартов, которые могут быть востребованы за границей, также актуально. При этом важно учитывать международный опыт, чтобы российские зеленые стандарты имели высокую репутацию и применялись в дружественных странах.
Андрей Бенуж, директор отдела устойчивого развития и экологической сертификации CORE.XP и председатель ТК 366 «Зеленые технологии среды жизнедеятельности и зеленая инновационная продукция», поделился информацией о деятельности компании в сфере отечественных стандартов.
С 2016 года CORE.XP работает над разработкой систем добровольной сертификации (СДС) по оценке соответствия зеленым стандартам серии ГОСТ Р под брендом CORE.ECO. Эти системы применимы как в многоквартирном строительстве, так и в индивидуальном жилом строительстве (ИЖС).
Сертификация возможна на всех этапах жизненного цикла объектов недвижимости, что актуально для девелоперов и производителей стройматериалов и технологий.
В завершение сессии компании «Диат-проект» и TEGOLA Group получили первый сертификат «КОР.ЭКО.Вертикальное озеленение». Несмотря на достижения в развитии зеленого строительства, многие участники рынка еще не осознают его важность.
Компании, стремящиеся к экологичному развитию, ставят перед собой цель не только внедрение стандартов, но и просвещение общественности, формируя устойчивый спрос на энергоэффективные и экологичные решения в недвижимости.
