Неопределенная экономическая и политическая ситуация в России, а также высокая стоимость банковского финансирования, вызванная повышением ключевой ставки ЦБ, создают препятствия для роста инвестиций в недвижимость.
В первом квартале текущего года объем вложений в коммерческую недвижимость достиг рекордных 101,8 млрд рублей. Это в два раза больше показателей аналогичного периода прошлого года, составивших 51,9 млрд рублей, согласно данным Knight Frank.
Тем не менее, дальнейшее повторение этого рекорда будет затруднительным из-за снижающейся инвестиционной активности, вызванной удорожанием финансирования и предстоящими изменениями в экономике.
Наилучший интерес россияне проявляют к коммерческой недвижимости, включая офисные, складские и торговые помещения, которые активно сдаются в аренду. При этом офисные объекты занимают около 40% всех сделок, а спрос на складские активы резко возрос в последние годы, что связано с ростом электронной коммерции и более привлекательной ставкой капитализации в 2–3% по сравнению с офисами и ритейлом, поясняет директор департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов.
За последние три года объем инвестиций в складские активы увеличился на 32%. В 2021 году складской сегмент выделился, привлекая 41% всех инвестиций в недвижимость.
По словам генерального директора Accent Capital, Марины Харитоновой, в данный момент около 60% инвестиций направляются в жилую недвижимость, и эта тенденция сохранится до конца 2022 года. Однако ожидается замедление темпов инвестирования в будущем из-за сложной экономической и политической обстановки.
Высокая стоимость банковского кредитования, усугубленная повышением ключевой ставки ЦБ, также сдерживает активность инвесторов. 28 февраля Банк России поднял ставку с 9,5% до 20%, а в апреле дважды снизил ее, что говорит о нестабильности на рынке.
В таких условиях зачастую проходит сделка с использованием заемных средств, но нынешние условия делают такое финансирование слишком дорогим. Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS, отмечает, что сейчас активны лишь те инвесторы, которые могут позволить себе полное погашение стоимости активов из собственного капитала.
Несмотря на сложные обстоятельства, рынок недвижимости продолжает привлекать новых игроков, так как он остается привлекательным активом на фоне роста инфляции.
Недвижимость считается надежным активом для защиты от инфляции, так как исторически наблюдается рост цен на этом рынке, хотя краткосрочные колебания тоже имеют место.
По данным аналитиков «ВТБ мои инвестиции», в долгосрочной перспективе стоимость недвижимости обычно превышает темпы инфляции. Когда цены на вторичном рынке опускаются ниже инвестиционной стоимости, строители останавливают новое строительство, что в свою очередь приводит к выравниванию спроса и предложения и восстановлению цен на уровне себестоимости.
Как отмечают эксперты, инфляция постепенно отражается в ценах на жилье, однако этот процесс может занять 3-5 лет.
Наличие инфляции заставляет недвижимость «впитывать» её эффекты: рост себестоимости строительства и замедление этого процесса во время кризисов приводит к нехватке площадей, что в конечном итоге ведет к росту цен на аренду и готовые объекты.
По словам Андрея Богданова, директора по альтернативным инвестициям УК «Альфа-капитал», кризисы создают благоприятные условия для инвестиций в активы, связанное с экономической динамикой, включая недвижимость, особенно когда цены снижаются.
Тем не менее, заместитель главы Tinkoff Private Сергей Мальцев предостерегает инвесторов от неготовности к возможным реформам в 2022 и 2023 годах, подчеркивая важность принятия обоснованных решений при инвестировании в недвижимость в текущих экономических условиях.
Эффективная доходность вложений в недвижимость в условиях возможного скачка инфляции может оказаться отрицательной, как сообщил ЦБ, прогнозируя уровень инфляции в 18-23% на 2022 год. Однако, в долгосрочной перспективе, особенно в период 3-5 лет, недвижимость должна обойти инфляцию.
Эксперты рекомендуют планировать инвестиции на срок не менее 5-7 лет, так как выбор актива играет ключевую роль в определении доходности. Качественный отбор инвестиций важен для того, чтобы премия за риск была оправдана.
Чаще всего, бизнес-планы для вложений в недвижимость разрабатываются на 5-10 лет, но некоторые инвесторы рассматривают покупку объектов как долгосрочное вложение и не планируют их продажу, желая оставить активы для наследников.
Например, в случае создания закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ), есть определённый срок жизни, однако его можно продлить. Это может приводить к тому, что активы, предназначенные для 5-7 лет, остаются в фондах до 20 лет.
Инвесторы, которые выбирают стабилизированные активы, рассчитывают на доходность свыше 20%. Это возможно благодаря банковскому финансированию, которое позволяет инвесторам привлекать большую часть капитала под более низкую ставку, принимая на себя дополнительные риски.
В результате этой стратегии они могут достигать более высокой доходности на собственные инвестиции. На данный момент влияние геополитической ситуации не сказалось на финансовых показателях рыночных ЗПИФов по итогам первого квартала 2022 года.
Средняя доходность от аренды по рыночным ЗПИФам недвижимости составляет 9,98%, что является положительным показателем, сообщает Харитонова. Инвесторам рекомендуется выбирать ликвидные объекты в востребованных локациях, которые будут интересны как арендаторам, так и инвесторам на длительный срок.
По мнению аналитиков, наиболее устойчивые активы сосредоточены в Москве, за которой следует Санкт-Петербург и другие регионы, которые различаются по своей привлекательности. В частности, в Москве сконцентрировано 70–80% всех инвестиций, тогда как на Санкт-Петербург приходится лишь 10–20%. Эти города представляют собой основной рынок с современным качественным предложением, создавая условия для ликвидной аренды и купли-продажи.
Жилая недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге демонстрирует наибольшую доходность при низких рисках, при этом темпы роста цен в Санкт-Петербурге, благодаря ограниченности земельных участков, превышают московские, отмечает аналитик ФГ "Финам" Наталия Пырьева.
Мальцев выделяет жилую недвижимость бизнес- и премиального сегментов в столицах и миллионниках как наиболее перспективные сегменты, а также складскую недвижимость, ориентированную на продуктовую розницу и онлайн-торговлю. В качестве перспективного считает также развитие недвижимости для дата-центров, так как требования к хранению критической информации в стране будут усиливаться.
В то же время, Богданов акцентирует внимание на коммерческой недвижимости, которая становится более привлекательной для инвестиций из-за формирования ценовых дисконтов, в отличие от жилой недвижимости, которая еще не отражает полноценные риски покупки.
В текущих экономических условиях покупка готовых объектов коммерческой недвижимости, сдаваемых в аренду, представляется более разумной стратегией, чем инвестиции в девелопмент с неопределенными сроками завершения строительства и возможностью «заселения». Эксперты, такие как Микаэл Казарян из компании «Джонс Лэнг ЛаСаль», отмечают, что многие инвесторы ищут объекты с высокой доходностью, включая стрессовые активы и вынужденные продажи.
Существуют также тенденции к интересу к проектам в реальном секторе, особенно в производстве продуктов и товаров повседневного спроса. Генеральный директор «АБЕ консалтинга» Оксана Айсина высказывает мнение, что сейчас стоит инвестировать в туристические регионы России, особенно на фоне ограничений для путешествий за границу.
Улучшение инфраструктуры таких регионов, как Алтай, Байкал, Кавказ, Крым и Дальний Восток, способствует привлечению туристов и соответственно инвестиций в строительство баз отдыха и гостиниц.
Тем не менее, рынок Москвы перегрет, и девелоперы не ожидают значительных изменений даже в условиях льготной ипотеки. Поэтому, как отмечает аналитик Мальцев, в портфеле состоятельных клиентов недвижимость всегда должна занимать важное место, и это касается не только российской недвижимости.
В настоящее время инвестиции в зарубежную недвижимость, особенно в дружественных странах, таких как ОАЭ и Турция, становятся все более популярными. Данный подход активно рассматривается как возможность для релокации, получения арендной прибыли и прибыли от инвестиций на этапах строительства. Один из экспертов отметил, что некоторые объекты могут принести прибыль в размере 15-20% от роста цены при своевременной продаже.
Однако не стоит ограничиваться только прямыми вложениями в недвижимость. Инвестиционные фонды предлагают частным инвесторам более эффективные способы для диверсификации и повышения надежности инвестиций. Компания «ВТБ мои инвестиции» рекомендует данную форму инвестирования как оптимальную. Также есть возможность инвестировать в фондовые индексы недвижимости.
К примеру, индекс московской недвижимости «Домклик», разработанный ипотечным сервисом «Сбера», демонстрирует рост — с момента своего запуска 1 августа 2020 года он увеличился почти на 50%. Индекс формируется на основе данных об ипотечных сделках и отражает среднюю стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Москве, но не учитывает сделки без ипотеки и коммерческую недвижимость, которая в большинстве случаев более доходна для инвесторов.
С начала 2023 года также стартовали торги фьючерсами на московскую недвижимость. Один лот составляет 0,1 кв. м, а исполнение фьючерсов происходит квартально, что открывает новые возможности для инвесторов. В данный момент одновременно доступны фьючерсы с исполнением в июне и сентябре.
Инвестирование в недвижимость через фьючерсы обладает рядом преимуществ, включая высокую ликвидность, отсутствие затрат на содержание объектов и низкие комиссионные издержки. Участие в росте московской недвижимости становится доступным с минимальными инвестициями, что подчеркивает Савенкова.
Общая динамика рынка требует дифференциации между стройкой и готовыми объектами. В строительстве ключевые риски связаны с неопределенностью конечной себестоимости, доступностью необходимых материалов и финансирования, а также с реальным спросом на готовые пространства, указывает Богданов. На более зрелом рынке готовой недвижимости основными угрозами являются возможные потери арендаторов и снижение арендного дохода из-за экономических сложностей, таких как скидки или каникулы для арендаторов.
Современные реалии также включают в себя риски недостроев и задержек, особенно для мелких игроков, добавляет Пырьева из «Финама». Увеличение безработицы и инфляции, наряду со снижающимся уровнем доходов, могут привести к падению платежеспособного спроса. В результате этого собственники могут столкнуться с длительным поиском арендаторов или покупателей, что может потребовать снижения цен и, как следствие, снизить доходность инвестиций.
