Казань является одним из самых быстроразвивающихся городов России и становится все более привлекательным для инвесторов.
Вопрос о целесообразности вложений в коммерческую недвижимость в Казани в 2025 году обсуждается экспертом Екатериной Гресс, генеральным директором IDEM-консалтинг.
Коммерческая недвижимость делится на несколько категорий: торговые и бизнес-центры, гостиницы, апартаменты и склады. Каждая из этих категорий имеет свои типы и классы.
По словам Гресс, традиционная бизнес-модель девелопмента, актуальная до 2022 года, больше не работает.
На данный момент обеспеченность торговыми площадями в Казани составляет около 450 квадратных метров на 1000 человек, что касается высококачественных бизнес-центров.
Гресс отмечает, что городу необходимо еще около 150-200 тысяч квадратных метров качественных торговых площадей, чтобы сравняться с такими городами, как Нижний Новгород и Самара.
Однако стоит отметить, что более 50% торговых объектов в Казани занимают региональные и суперрегиональные сети, и развитие рынка характеризуется кластерностью, где крупные торговые центры охватывают все районы города.
Ввиду этого, больший потенциал видится в торговых центрах районного типа.
При этом строительство новых крупных ТЦ в ближайшие годы маловероятно, так как такая инвестиция может оказаться рискованной для девелоперов.
Региональные и микрорайонные торговые центры имеют срок окупаемости более 10-12 лет, начиная с момента ввода в эксплуатацию, что отражает реалии современного рынка.
С 2023 года рынок офисной недвижимости в России претерпевает стремительные изменения, открывая новые возможности для девелопмента. В Казани наблюдается значительный разрыв между ставками аренды в классе А и В+, достигающий около 70%. Существует явный дефицит объектов в высоком классе. Новые бизнес-центры заполняются быстро, что подтверждает высокий спрос на такие пространства.
В 2024 году новые объекты расположены не только в центре города, но и в других районах, где ставки аренды достигают 3 500 рублей за квадратный метр и даже превышают подобные цены в лучших локациях. Эксперты отмечают, что успех этих объектов обусловлен их высоким качеством, развитой инфраструктурой и достаточным количеством парковочных мест.
В современных условиях сегмент бизнес-центров в Казани по-прежнему кажется перспективным с точки зрения девелопмента. Однако гостиничная недвижимость представляет собой более сложный объект для инвестирования, особенно в условиях высокой ключевой ставки. Несмотря на активное развитие внутреннего туризма и рост заполняемости гостиниц, существует нехватка отелей высокого класса.
Тем не менее, инвесторы обеспокоены возможной низкой доходностью при больших вложениях и могут сомневаться в долгосрочности этого тренда. В качестве альтернативного решения рассматриваются «апарт-отели», которые в Казани еще плохо развиты.
Эта модель позволяет организовать продажи лотов мелким инвесторам на стадии строительства и предоставить управление профессиональным управляющим компаниям. В итоге, бизнес-модель девелопмента «апарт-отелей» оказывается весьма уместной в текущих рыночных условиях, так как дает возможность либо быстро получить прибыль с минимальными рисками, либо сбалансировать долю продаж для окупаемости проекта с сохранением части коммерческих площадей.
Сегмент складской недвижимости в Казани в 2024 году рассматривается как «золотая жила» и «рынок девелоперов». В настоящее время девелоперы формируют арендные ставки и цены на основании своей нормы доходности, которая колеблется от 10 до 12%.
Однако стоит отметить, что большинство девелоперов проявляют консерватизм и предпочитают строить склады «под заказ» для конкретных операторов. Это приводит к медленному насыщению рынка, что, на руку девелоперам, так как менее 10% новых складов в Казани строится спекулятивно.
Постройки ведутся в основном в крупных объемах, что затрудняет поиск малых и средних площадей. Формула 80+20, где 20% складов строится спекулятивно в дополнение к заказам, также не работает.
Склады могут продаваться инвесторам или сдаваться в аренду, что делает сегмент привлекательным в текущих экономических условиях.
