Современные апартаментные комплексы эволюционируют в полноценные жилые пространства. В таких комплексах, помимо жилых площадей, появляются коммерческие объекты, включая магазины, рестораны, медицинские центры и даже аквапарки. По мнению экспертов, застройщики и управляющие компании стремятся создать экосистему, в которой резиденты будут активно делать покупки и пользоваться услугами, предоставляемыми внутри комплекса.
Инвестиции в гостиничную недвижимость продолжают оставаться одним из самых эффективных инструментов для бизнеса, особенно с учетом среднесрочной и долгосрочной перспективы. Ольга Нарт, заместитель генерального директора курорта «Лучи», подчеркивает, что на рынке существует множество возможностей для инвесторов — от вложений в номерной фонд до коммерческих пространств, особенно если они предлагают сопутствующие услуги для гостей.
Формирование инфраструктуры отеля является индивидуальным процессом и зависит от концепции заведения. Например, отель, ориентированный на активный отдых, будет акцентировать внимание на спортивных зонах, тогда как wellness-резорт выделит медицинские и SPA-услуги. Тем не менее, существует и общий набор востребованных элементов — рестораны, зоны для отдыха и экскурсионные бюро, которые актуальны для любого отеля.
Регина Виноградова, технический директор компании Domina Group, добавляет, что наиболее популярными коммерческими объектами в апарт-комлексах являются рестораны, бутики и медицинские центры, которые могут значительно увеличить привлекательность недвижимости. Аквапарк, хотя и не относится к мелкому бизнесу, также может стать интересным дополнением, если владельцы могут его себе позволить. Таким образом, разнообразие услуг и объектов в современных апарт-комлексах становится важным аспектом создания комфортной жизни для жильцов.
Дополнительные услуги от управляющих компаний становятся стандартом в курортных комплексах, свидетельствуют эксперты. Ирина Игнатьева, коммерческий директор группы «Мантера», отмечает, что востребованы кафе с локальной кухней, магазины первой необходимости, спа и wellness-центры, а также аренда спортинвентаря и зоны для детей.
В премиум-сегменте популярны бутиковые концепции, включая винные комнаты, авторские кафе и галереи.
Ключевой задачей является создание инфраструктуры, удовлетворяющей ожидания целевой аудитории комплекса, будь то семейные туристы или состоятельные владельцы апартаментов. Застройщики акцентируют внимание на создании многофункциональных комплексов, превращающих их в полноценные экосистемы, а не просто места для проживания. В рамках этого тренда появляется формат «город в городе», где каждый гость может найти занятие по душе.
Современные пятизвездочные отели все чаще предлагают детские клубы, wellness-центры и спортивные зоны, что делает их привлекательными как для семей с детьми, так и для активных граждан. Удобная инфраструктура становится важным фактором при выборе курортного жилья.
Современные апарт-отели расширяют свою инфраструктуру за счет гастрокластеров, включающих рестораны, кафе, бары, а также брендовые бутики, салоны красоты и коворкинги. Такие дополнения делают проживание более комфортным и увеличивают ценность недвижимости, отмечает Регина Виноградова.
Застройщики полностью обустраивают апарт-отели необходимой гостиничной инфраструктурой, обеспечивая удобства для занятий спортом, питания и досуга. Важным аспектом является безопасность, поскольку владельцы апарт-отелей отвечают за комфорт и охрану, что позволяет их жильцам пользоваться услугами в течение суток.
Инфраструктура с коммерческими помещениями обогащает досуг жильцов, будь то собственники или гости, и дает возможность наслаждаться времяпрепровождением, не покидая территорию отеля. Это повышает доходность для инвесторов, сдающих свои апартаменты в аренду. Интересно, что для тех, кто приезжает на длительный срок, важно наличие комплексной городской инфраструктуры для комфортного проживания.
Управление коммерческими площадями в апарт-отелях может различаться: некоторые отельеры предпочитают непосредственно контролировать предоставляемые сервисы, тогда как другие идут по пути привлечения сторонних операторов через аренду или даже продажи площадей, что способно повысить общую привлекательность объекта.
Основным принципом успешного инвестирования в гостиничную недвижимость является поддержание единого стандарта качества. Если отель позиционируется как премиальный, это должно касаться всех его компонентов, включая арендуемые рестораны.
Важно находить баланс между концепцией, качеством услуг и ожиданиями целевой аудитории. Апарт-комплексы с развитой инфраструктурой, по словам Ирины Игнатьевой, не только легче продаются, но и сдаются в аренду, поскольку потенциальные клиенты ценят не только расположение, но и доступность качественных сервисов.
Правильно сформированная инфраструктура, широкий выбор услуг и наличие коммерческих объектов, таких как рестораны и магазины, значительно увеличивают привлекательность проекта для инвесторов, рассматривающих его в качестве источника дохода от аренды. Согласно данным группы «Мантера», апартаменты в комплексах с развитой инфраструктурой стоят на 15-30% дороже, чем аналогичные без такого сервиса, а их доходность колеблется от 7 до 14% в год.
Это особенно актуально для курортной недвижимости, где высокий уровень конкуренции делает качество инфраструктуры определяющим фактором для принятия решений. В проектах с развитой коммерческой составляющей стоимость объектов возрастает благодаря высокому уровню сервиса и комфортным условиям проживания, что особенно актуально для рынков luxury и upper-mid сегментов, где покупатели ищут не просто жилплощадь, а целый образ жизни.
Коммерческие проекты, такие как кафе или пункты аренды спортивного инвентаря, обеспечивают стабильный доход даже вне пикового сезона, что делает их более ликвидными. Это создает у покупателей ощущение стабильности и увеличивает ценность объекта. Ирина Игнатьева подчеркивает, что такие проекты можно рассматривать не только как «второе жилье у моря», но и как инвестиционные возможности или площадки для ведения бизнеса, например, франшизы в сфере ритейла.
Также проекты интегрируются в lifestyle-концепции для цифровых кочевников, семей и wellness-туристов. Эмоциональные сценарии, такие как утренние прогулки в местной кофейне, занятия йогой и ужин в ресторане, значительно усиливают вовлеченность покупателей в рекламные кампании, особенно в digital-каналах. Коммерческая инфраструктура, включающая сервисы и доходность, становится уникальным торговым предложением, которое эффективно применяется в рекламных стратегиях с акцентом на формат «все включено», от изысканных ресторанов до спа-центров.
В современных апарт-комплексах такой набор услуг стал необходимым стандартом для успешной продажи недвижимости в высоком сегменте. Регина Виноградова отмечает, что, если коммерческие площади в апарт-комплексах выставляются на продажу сторонним инвесторам или арендаторам, управляющая компания может оптимизировать выбор арендаторов и обеспечить равномерное распределение услуг на территории курорта, что способствует повышению привлекательности всего комплекса.
По словам спикера, управляющая компания не управляет каждым отдельным объектом, а лишь получает доход от аренды. Исключение составляют редкие случаи, когда управляющая компания оставляет в своей собственности встроенные помещения и управляет ими, что позволяет ей напрямую влиять на качество предоставляемых услуг.
Ключевая проблема заключается в том, что если девелопер неправильно предусмотрит наполнение курорта, коммерческие площади могут быть спроектированы неэффективно и без необходимых коммуникаций. Другим важным моментом является отсутствие проработанной концепции размещения коммерческих помещений, что может привести к сосредоточению однотипных объектов на одной территории и негативно отразиться на потоке гостей, как отмечает госпожа Виноградова.
Ирина Игнатьева также подчеркивает, что качество и концепция коммерческих услуг могут существенно влиять на удовлетворенность гостей и финансовую успешность проекта в целом. В премиальных проектах девелопер чаще всего предпочитает оставлять коммерческие площади за собой для обеспечения единого стиля и качества сервиса.
В случае же продажи коммерческих площадей третьим лицам, хотя девелопер может быстро получить финансирование на этапе строительства, он теряет контроль над управлением, что может негативно сказаться на общей атмосфере курорта, так как новые владельцы могут выбирать операторов, не учитывающих общую стратегию.
Ирина Игнатьева подчеркивает, что качество коммерческих элементов в апарт-комплексах существенно влияет на удовлетворенность гостей и общую доходность проекта.
Существует несколько моделей управления коммерческими площадями. В премиальных проектах девелоперы чаще всего сохраняют такие площади у себя и непосредственно сдают их в аренду, что позволяет поддерживать единый стиль и уровень сервиса. Напротив, продажа коммерческих площадей третьим лицам обеспечивает быструю финансовую отдачу в процессе строительства, но может снизить контроль над качеством обслуживания. Это важно, поскольку новые владельцы могут привлекать арендаторов, не учитывая стратегию курорта, что ухудшает общую атмосферу.
Часто управление коммерческими площадями передается гостиничным операторам, особенно если речь идет о международном бренде. Такие операторы могут не только управлять ресторанами и магазинами, но и контролировать выбор арендаторов, что позволяет обеспечить высокий уровень сервиса и гармоничную интеграцию коммерции в клиентский опыт.
Однако девелоперы сталкиваются с определенными трудностями при реализации коммерческих пространств. Основная проблема заключается в поиске надежных арендаторов, что особенно актуально для небольших курортных зон или в межсезонье. Также возможна нехватка проходимости на старте проекта, в то время как апартаментный фонд еще не заселен, что может потребовать внедрения арендных каникул для поддержки коммерции.
