Сегмент массовой недвижимости в настоящее время сталкивается с серьезными трудностями, тогда как рынок элитной недвижимости демонстрирует более устойчивые показатели. В этом контексте девелоперы ищут пути повышения эффективности своих проектов.
Одним из эффективных инструментов становятся закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), которые инвестируют в строящиеся объекты. Управляющий партнер УК «Красный мост» Александр Полещук и генеральный директор девелоперской компании Formula City Юрий Грудин поделились с «Ведомости. Капиталом» своим мнением о том, как ЗПИФы могут поддержать застройщиков.
В последние годы наблюдается значительный интерес к ЗПИФам, особенно к фондам, включающим недвижимость. В отличие от традиционных ЗПИФ, которые предлагают инвесторам доход от арендной платы сформированных объектов, наша компания предлагает комбинированный ЗПИФ (ЗПИФк). Мы не просто привлекаем финансирование, а сосредотачиваемся на продажах, планируя выкупить объекты, подобранные нашими консультантами.
Это позволит нам заработать на росте их стоимости, что является ключевым аспектом реализации нашего проекта «Евгеньевский».
Таким образом, комбинированные ЗПИФы представляют собой привлекательную альтернативу традиционным инвестиционным схемам, создавая новые возможности для инвесторов и застройщиков.
Недвижимость в элитном сегменте остается одним из самых надежных активов для инвестиций в текущих условиях. Примером такой недвижимости в Санкт-Петербурге является квартал «Евгеньевский», который предлагает жилье класса de luxe.
На начальных этапах строительства премиальной недвижимости особой популярностью пользуются инвестиции через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). Это позволяет инвесторам приобретать доли в проектах, причем средства размещаются на эскроу-счетах, что снижает финансирование проектов для застройщиков.
Для застройщиков это удобно, так как суммированные средства на эскроу-счетах обеспечивают значительную экономию на проектном финансировании. Если деньги по эскроу-счетам существенно увеличиваются, эффективная ставка по финансированию может снизиться до символических 0,1% годовых, что делает проектное финансирование практически бесплатным.
Важно отметить, что, если бы объекты продавались на обычных условиях, потенциальные покупатели справедливо требовали бы серьезные скидки или долгосрочные рассрочки. Однако с учетом участия ЗПИФов застройщик получает средства уже на ранних этапах, что улучшает его финансовое положение.
Наряду с этим необходимо помнить о рисках, существующих на массовом рынке недвижимости, где активные ипотечные ставки и инфляция могут негативно сказаться на спросе. Высокая долговая нагрузка отдельных застройщиков также может угрожать их устойчивости, однако в элитном сегменте ситуация выглядит более оптимистично благодаря поддержке инвесторов через ЗПИФы.
Современные условия на рынке недвижимости ставят перед застройщиками задачу повышения эффективности. Важно ускорить процесс строительства, точно рассчитывать экономику и сосредоточиться на проектах, которые обеспечивают быстрый оборот капитала.
Однако в премиальном сегменте ситуация существенно отличается. Здесь клиентами являются состоятельные покупатели, спрос на элитное жилье остается стабильным, а предложение, особенно в востребованных локациях, значительно ограничено. Это приводит к росту цен.
Например, в Санкт-Петербурге на рынке элитного жилья в историческом центре наблюдается постоянная нехватка предложений по сравнению с высоким спросом. По прогнозам консалтинговой компании NF Group, в 2024 году цены на элитную недвижимость вырастут на 25,8%, достигнув 790 000 рублей за квадратный метр. Застройщики, работающие в этом сегменте, получают определенные преимущества, так как их клиенты меньше зависят от ипотечного кредитования, а дефицит качественных предложений помогает сохранять высокий уровень маржинальности.
С целью улучшения условий для инвесторов мы совместно с управляющей компанией разработали альтернативные варианты выхода из проектов, включая возможность инвестирования в недвижимость. Мы планируем привлечь около 3 миллиардов рублей в инвестиционный фонд и приобрести около 35 элитных квартир, что составляет 7-8% от общего объема проекта.
Инициатива по созданию закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) возникла от УК «Красный мост», которая предложила запустить фонд под проект «Евгеньевский», определив его привлекательный инвестиционный потенциал. В результате всестороннего анализа мы согласились с их мнением. Однако важно отметить, что наш ЗПИФ нацелен исключительно на квалифицированных инвесторов, и из-за законодательных ограничений мы не можем свободно рекламировать данный фонд.
В настоящее время мы сосредоточены на индивидуальных продажах и предоставляем информацию об инвестиционных возможностях с определенными ограничениями. Если потенциальный инвестор заинтересован, он должен сначала связаться с управляющей компанией и подтвердить свой статус квалифицированного инвестора. Только после этого мы можем предоставить дополнительные детали.
Мы работаем с несколькими кредитными организациями, чтобы наш фонд стал частью их продуктовой линейки для определенных категорий клиентов, а также взаимодействуем с инвестиционными советниками и семейными офисами. Наше целевое значение среднего чека составляет от 10 до 30 миллионов рублей, и мы ориентируемся примерно на 100 инвесторов. В планах — завершить проект через пять лет с ожидаемой доходностью чуть выше 26% годовых.
Некоторые могут задаться вопросом, почему стоит инвестировать в наш фонд, если облигации с рейтингом BB могут предложить аналогичную доходность. Ответ заключается в том, что подобные инвестиции предоставляют сопоставимые результаты только в краткосрочной перспективе, тогда как на горизонте в пять лет вправду найти такие бумаги станет труднее.
Что касается момента выхода продукта на рынок, мы полагаем, что сейчас наилучшее время, так как ключевая ставка достигла своего пика. Мы предлагаем привлекательные условия для инвесторов, и снижение ставок будет влиять на облигации и банковские депозиты, поэтому сейчас разумно рассмотреть другие инвестиционные инструменты.
Мы стремимся привлечь инвесторов от облигаций и банковских депозитов к элитной недвижимости, которая обеспечит сохранение капитала. В долгосрочной перспективе такие объекты обычно увеличивают свою стоимость, что особенно актуально в условиях инфляции и нестабильности альтернативных вложений.
Поэтому мы приняли решение создать закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) для квалифицированных инвесторов, а не массовый фонд, несмотря на высокий интерес частных инвесторов к рынку.
Наш проект является уникальным и ориентирован на премиум-сегмент. Мы целимся на ограниченный круг инвесторов, таких как высокообеспеченные лица (HNWI) и ультравысокобеспеченные (UHNWI). Мы сознательно избегаем работы с массовыми инвесторами, поскольку это накладывает дополнительную регуляторную нагрузку и усложняет процесс взаимодействия.
Розничные фонды требуют строгого контроля и защиты прав клиентов, что может замедлять принятие решений. Мы предпочитаем работать с профессиональными инвесторами, осознающими, что доходность зависит от многих факторов и сопряжена с определенными рисками.
Особенно когда речь идет о строительстве недвижимости, где основными рисками могут быть задержки в строительстве, проблемы с разрешительной документацией и колебания рынка. Мы постарались снизить эти риски, выбрав опытного застройщика, а наш проект по сути полностью профинансирован при поддержке банка «Дом».
В Российской Федерации подписаны документы о проектном финансировании, охватывающие этапы приобретения земельного участка, проектирования и строительства после получения разрешений.
Риски банкротства застройщика минимизируются благодаря размещению привлечённых средств на эскроу-счетах, что позволяет инвестору вернуть деньги в случае банкротства, а также подразумевает возможность финансирования завершения проекта банком.
Другим риском является рыночный, связанный с возможным неправильным прогнозом цен. Перед стартом проекта застройщик и инвестор привлекали экспертов для оценки. Прогнозы по стоимости квартир через три года представляются реалистичными.
Существуют также общие риски – страновые, регуляторные и операционные. Например, в случае проблем с управляющей компанией, пайщики не потеряют свои инвестиции, поскольку активы ЗПИФа защищены от рисков УК.
Важно помнить, что все выплаты риски существуют, и инвесторы должны их тщательно анализировать.
