Два десятилетия назад российский Forbes представил первый рейтинг рантье, целью которого было упорядочение информации о рынке коммерческой недвижимости. С тех пор рынок стал значительно более прозрачным, а доходы его участников увеличились настолько, что выручка лидера 2025 года превышает общие доходы всех участников 2005 года.
Эксперты собрались на закрытом бизнес-событии 20 марта в «Кибердоме», чтобы обсудить развитие отрасли. В дискуссии приняли участие совладелец инвестиционной группы «Абсолют» Александр Светаков, управляющий партнер консалтинговой компании Nikoliers Николай Казанский и Сергей Капков, заведующий лабораторией на экономическом факультете МГУ. Модерировал встречу редакционный директор Forbes Russia Николай Усков.
Усков отметил, что «недвижимость — это лицо города и важнейший экономический мультипликатор, воздействующий на все сферы экономики». Он подчеркнул, что каждое здание является результатом взаимодействия множества индустрий и экономических агентов. Рейтинг рантье отражает изменения в российской экономике за 20 лет; например, с 2005 года совокупные доходы его участников выросли с $1,84 миллиарда, демонстрируя среднегодовой рост на уровне 30-60%. Эта динамика стала важным показателем оптимизма в экономике страны.
Александр Светаков вспоминает «золотые годы», когда экономика росла без особых усилий, и этот рост воспринимался как неизменность. Однако кризис 2008 года в мировой экономике негативно сказался на участниках рейтинга, обеднив их на 16%. Тем не менее, быстро последовало восстановление, особенно в секторе торговой недвижимости.
Сергей Капков отмечает, что торговые центры стали центрами социальной жизни, предлагая кинотеатры и комфорт, что сделало их важными для молодежи. В то время, будучи директором Парка Горького, он воспринимал ТЦ «Европейский» как серьёзного соперника.
Николай Казанский, управляющий партнер консалтинговой компании Nikoliers, подчеркивает, что в других городах потребность в ТЦ была даже выше. В отличие от Москвы и Петербурга, в регионах досуговая инфраструктура зачастую ограничивалась местными домами культуры. В качестве консультанта Казанский обучал девелоперов строительству торговых центров, что открывало новые возможности для развития.
В это время в Москва-Сити активно строились небоскребы, заполняемые офисами иностранных компаний, что привлекало иностранных инвесторов. В рейтинге 2013 года восемь из тридцати компаний были иностранными. Совокупная выручка этой группы в 2013-2014 годах превышала $9 миллиардов, что до сих пор остается рекордом. Однако в результате кризиса 2014-2015 годов выручка упала до $7 миллиардов, и с тех пор не наблюдается значительного роста.
Восстановление рынка коммерческой недвижимости в России оказалось затянутым, и, по данным 2018 года, объем долларовых инвестиций в этот сектор вдвое сократился по сравнению с 2014 годом.
Пандемия, начавшаяся в 2020 году, также негативно сказалась на рынке: в первый год властям пришлось закрыть торговые центры и офисы, что привело к резкому падению объемов на 25%.
Популярность электронной коммерции изменила тенденции, однажды вытолкнувшие рынок на пик с активным строительством моллов. Эксперт Александр Светаков рассказал о своих решениях инвестировать в недвижимость, наблюдая за изменениями в этом сегменте.
Например, его диалог с представителем семьи Квандт, владеющей BMW, показал, что даже крупные игроки перестали рассматривать новые инвестиции в коммерческую недвижимость, распознавая необходимость серьезных вложений на изменения, которые происходят раз в 15-20 лет.
Начиная с 2020 года, интерес к складским помещениям существенно возрос; площади таких объектов по данным Nikoliers увеличились с 4 миллионов квадратных метров в 2005 году до 47 миллионов в 2024 году. Арендные ставки также возросли, к 2024 году в Москве они увеличились в полтора раза.
Хотя e-commerce продолжает набирать популярность, занимая около 15% рынка в России, традиционные торговые центры трансформируются в лайфстайл-центры, удовлетворяющие потребность людей не только в покупках, но и в досуге.
К тому же 2022 год изменил конфигурацию рынка, приведя к уходу иностранных компаний и появлению новых отечественных игроков.
На протяжении 20 лет лишь пять участников остаются в числе лидеров рынка офисной недвижимости, в то время как новички продолжают входить в сегмент, который временно переживал затишье во время пандемии, но теперь снова демонстрирует рекорды.
В 2005 году в Москве, где сосредоточено более 70% качественных офисных площадей, было 6,5 млн кв. м, а сейчас этот показатель достиг 20,5 млн кв. м. Несмотря на прогресс, Москва все еще отстает от таких мегаполисов, как Лондон и Париж.
По словам экспертов, в первый год пандемии аналитики предсказывали возвращение нехватки офисных площадей, и сейчас уровень вакансий достиг исторического минимума в 4,9%.
Арендные ставки значительно увеличились: в 2024 году в Москве они выросли на 18%, в Санкт-Петербурге - на 62%. Частные инвесторы активно приобретают небольшие офисные площади.
Примечательно, что за 20 лет цена одного квадратного метра в рублях увеличилась с 25 400 до 190 000 рублей, что эквивалентно 7,5-кратному росту. В долларах эта сумма удвоилась.
Кроме того, оборот инвестиционных сделок в 2024 году превысил 1 трлн рублей, что на фоне 100 млрд рублей в 2008 году подтверждает динамичное развитие рынка.
За последние 20 лет рынок недвижимости претерпел значительные изменения, а также изменился облик и качество жизни в городах. Как утверждает архитектурный критик Казанский, 20 лет назад архитектура Москвы значительно уступала Лондону и Нью-Йорку, но благодаря появлению таких объектов, как небоскребы в «Москва-Сити», город теперь выглядит как современный мегаполис, который может соперничать с Токио в плане удобства и безопасности.
Александр Светаков подчеркивает, что были предприняты усилия для улучшения доступности города для людей с ограниченными возможностями здоровья, однако эту работу необходимо продолжать и развивать. Сергей Капков отмечает, что хотя многие российские города достигают высокого уровня благоустройства, они все еще отстают в создании смыслового пространства. Он упоминает, что в других странах существуют различные столицы — культурные, образовательные и технологические, тогда как в России все сосредоточено в Москве, что негативно сказывается на развитии остальных городов.
Однако, стоит отметить, что девелоперы из столицы активно занимаются проектами в регионах, и наоборот. Сергей Капков предсказывает, что города будут адаптироваться к цифровым экосистемам, а развитие e-commerce повлияет на планировку районов и кварталов, включая создание складов на этапе проектирования.
Александр Светаков утверждает, что универсальной формулы для инвестирования не существует, она зависит от стратегии каждого инвестора. Важно учитывать, что капитальный ремонт недвижимости требуется примерно каждые 15-20 лет, и это стоит закладывать в планы. Он также добавляет, что тренды на рынке меняются, и те, кто инвестировал в торговые центры, расположенные не в лучших местах, сейчас могут испытывать сложности. Тем не менее, инвестиции в недвижимость все еще считаются надежным способом сохранения капитала.
