Москва, 9 декабря. Рынок коммерческой недвижимости в России в 2023 году продолжил развиваться по давно устоявшимся тенденциям, но готовится к значительным изменениям. Эксперты поделились своими наблюдениями за динамикой рынка и прогнозами на будущее.
Ожидается, что итоговый объем инвестиций в сектор коммерческой недвижимости достигнет рекордных 1,1 трлн рублей. Партнер NF Group Станислав Бибик подчеркнул, что из этой суммы около 419 млрд рублей пойдут в офисные помещения, около 7 млрд рублей - в торговую недвижимость, примерно 180 млрд рублей - в склады, и около 14 млрд рублей - в гостиницы. Остальная часть средств будет направлена на девелопмент.
Среди инвесторов иностранные компании составляют 10% от общего объема, что соответствует 110 млрд рублей. В этом году в сделках с активами зарубежных компаний было зафиксировано 29% (254 млрд рублей). Интерес к российскому рынку недвижимости также вызван выборами Дональда Трампа на пост президента США. Глава Российского фонда прямых инвестиций, Кирилл Дмитриев, отметил, что принятие прагматичных решений администрацией Трампа может способствовать восстановлению глобального экономического сотрудничества, что, в свою очередь, отразится и на российском рынке.
Несмотря на оптимизм, некоторые консультанты остаются скептически настроенными. Они указывают на множество факторов, которые могут помешать уверенному восстановлению интереса зарубежных инвесторов к российскому рынку. Сложившаяся экономическая и политическая обстановка требует внимательного анализа и расчета рисков для успешного вложения средств в коммерческую недвижимость.
Эксперт Бибик прогнозирует прирост иностранных вложений в коммерческую недвижимость России на уровне чуть более 1%, что составит 500-700 миллиардов рублей.
По его мнению, объем нового ввода коммерческой недвижимости в стране по итогам года может достигнуть рекордных 6,4 миллиона квадратных метров. Основную часть рынка коммерческой недвижимости составляют офисные помещения.
Для Москвы, где сосредоточены многие крупнейшие компании, ожидается, что будет построено 578 тысяч квадратных метров офисных площадей, что в два раза превышает результаты 2023 года, когда было введено 280 тысяч квадратных метров.
Однако не все прогнозы подтверждаются на практике. Полина Афанасьева, директор по исследованиям и аналитике в CMWP, отметила, что на самом деле в срок вводится лишь 30-40% планируемых объектов, а около 30% из уже анонсированных на 2024 год переносится на 2025 год.
Она также предсказала, что в 2025 году можно ожидать замедление деловой активности, что приведет к более осторожным инвестициям и новым сделкам.
В 2024 году наибольшим спросом будут пользоваться офисы класса А, составляя 56% всего спроса.
Рынок офисной недвижимости классов B в Москве продолжает занимать значительную долю, составляя 70% от общего стока офисов. Эксперты прогнозируют, что в конце года доля свободных офисов в столице достигнет 4,3%, что является минимальным показателем с 2008 года.
Сокращение доступных помещений на 45% за год, до 550 тысяч квадратных метров, создает дефицит, что ведет к увеличению средней арендной ставки выше уровня инфляции. В следующем году ожидается рост запрашиваемой ставки до 20%. Это происходит в условиях, когда во всем мире наблюдается рост вакантности офисов, в то время как в Москве она снижается.
Ситуация на рынке складской недвижимости также требует внимания. По прогнозам, доля свободных складов в Московском регионе в текущем году составит менее 1%. Однако начиная с четвертого квартала 2024 года наблюдается охлаждение спроса, что ведет к появлению новых предложений. Так, уровень вакансии с датой доступа в ближайшие шесть месяцев составляет 1,2%.
Важно отметить, что блоки площадью менее 10 тыс. квадратных метров составляют 76% от структуры вакансий, а средняя площадь сделки в этом году достигла 20 тыс. квадратов. Нехватка крупных складских помещений приводит участников рынка к заключению сделок по модели «build-to-suit» (BTS), что свидетельствует о необходимости адаптации предложений к потребностям арендаторов.
В 2023 году спрос на складскую недвижимость в Москве снизился на 10%, составив 2,953 млн кв. м, согласно данным Казанского. В то же время общий объем предложения увеличился на 8%, достигнув 25,480 млн кв. м. Ввод новых складов в Московском регионе возрос на 15% и составил 1,928 млн кв. м.
Эксперт Афанасьева указывает, что в 2025 году рынок складской недвижимости продолжит испытывать экономические трудности, что усложнит процесс заключения сделок и, вероятно, ограничит активность на рынке.
Тем не менее, региональный рынок складов также демонстрирует рост: в других субъектах России ожидается ввод 2,248 млн кв. м, а в Санкт-Петербурге рекордные 1,096 млн кв. м. Популярность на складские помещения формата «light industrial» и многоэтажные комплексы растет, отмечает Казанский.
В сфере торговой недвижимости наблюдается повторение тенденций прошлых лет с увеличением ввода малоформатных торговых центров. По прогнозам, в 2025-2027 годах по всей стране, в том числе в Москве, вероятен рост количества объектов среднего размера. В 2023 году в Москве планируется открытие 272 тыс. кв. м торговых площадей, что значительно превышает 38 тыс. кв. м предыдущего года, уточняет Евгения Хакбердиева, региональный директор NF Group.
Прогнозы экспертов указывают на возможность ввода 356 тыс. кв.м. новых торговых площадей в 2025 году.
Вакантность в торговых центрах по итогам 2024 года ожидается на уровне 7%, что немного ниже прошлогодних 8,4%. По мнению директора департамента исследований и аналитики CMWP, этого показателя удастся достичь благодаря освоению площадей новыми ритейлерами и поступлению новых брендов на рынок.
Также рынок недвижимости в России продолжает развиваться, делая акцент на туризм, который зависит от количества гостиниц и сервисных апартаментов.
В Москве к концу года ожидается 2,9 тыс. номеров, а в Санкт-Петербурге их количество составляет 7,5 тыс., что свидетельствует о более развитом рынке в этом городе.
