В России начал действовать новый инвестиционный инструмент — цифровые квадратные метры. Эти активы отображают динамику цен на жильё в новостройках, однако не предоставляют прав собственности на реальную квартиру. Для одних это возможность заработать с минимальными вложениями, для других — рискованная стратегия. Рассмотрим, как работает этот механизм, кто его создает и стоит ли в него инвестировать.
Цифровой квадратный метр представляет собой цифровые финансовые активы (ЦФА), созданные на основе технологии блокчейн. Они привязаны к стоимости квадратного метра в строящихся жилых комплексах. Хотя инвестор не получает права собственности на недвижимость, его актив имеет потенциал увеличиваться в цене в ходе строительства. Так, этот инструмент можно сравнить с современными облигациями, которые обладают легкой механикой инвестирования.
Юридические процедуры и поиск покупателей для недвижимости осуществляет застройщик, а инвестор выступает лишь держателем актива. По завершении строительства и реализации объекта, обычно через 2,5-3 года, доходы от продаж распределяются между инвесторами. Цифровые активы в России регулируются законом № 259-ФЗ, принятом в 2020 году, а торговля ими происходит через специализированные платформы, такие как «Атомайз», «А-Токен» и Сбербанк. В реестре ЦБ можно найти полный список операторов, которые предлагают цифровые обязательства, соответствующие квадратным метрам в определённых жилых комплексах.
Цены на активы в сегменте цифровых квадратных метров зависят от рыночной стоимости квадратного метра на момент погашения. Инвесторы получают доход на основе роста цен на недвижимость, которая начинается с этапа котлована и продолжается до завершения строительства. К примеру, если на старте квадратный метр стоил 200 тысяч рублей, а к окончанию возведения объекта вырос до 300 тысяч рублей, то потенциальная прибыль составит 50%.
Цифровые метры представляют собой токены, которые не привязаны к отдельным квартирам, а обеспечены пулом объектов с одинаковыми характеристиками, такими как площадь и локация. Это делает инвестиции более доступными, так как можно приобрести не целый метр, а его часть, например, 0,5 или 0,1 метра. Минимальный порог для входа в инвестиции и шаг дробления зависят от условий конкретного выпуска.
Все сделки с токенами фиксируются в реестре под контролем Центрального банка Российской Федерации, что минимизирует риски кражи и подделки. Однако доходность инвестиций в цифровые квадратные метры зависит от успеха застройщика: если продажи нового жилого комплекса не оправдают ожиданий, инвесторы могут столкнуться с убытками.
При выпуске цифровых метров застройщик может включить условие о досрочном выкупе токенов по текущей рыночной цене, что может снизить потенциальный доход. Первый выпуск цифровых квадратных метров в России произошел весной 2023 года, когда подразделение компании «Самолёт Плюс» выпустило 10,4 токена для ЖК «Квартал Западный», где 1 ЦФА оценивался в 233 тысячи рублей. Этот выпуск направлялся лишь ограниченному числу квалифицированных инвесторов, выбранных эмитентом. В июле 2023 года состоялся следующий выпуск токенов от застройщика G-Group.
Токены для неквалифицированных инвесторов стали доступны благодаря эмитентам, среди которых известные девелоперы: ГК «ФСК», «Неометрия», ГК «Основа» и Dominanta. В 2024 году Альфа-Банк инициировал запуск маркетплейса цифровых метров на платформе «А-Токен». На текущий момент ряд краткосрочных эмиссий уже осуществил выплаты, хотя множество «оцифрованных» жилых комплексов еще не введены в эксплуатацию.
Доходность цифровых квадратных метров варьируется и зависит не только от рынка недвижимости, но и от типа выпуска ЦФА. Устанавливаемая гарантированная доходность составляет 10–15% годовых, что подходит для консервативных инвесторов. Тем не менее, доходность может быть выше — от 30% до 50% при росте стоимости жилья после ввода в эксплуатацию.
ЦБ ограничивает доступ к некоторым токенам только для квалифицированных инвесторов, поскольку они имеют кредитные рейтинги и не зависят от рыночных колебаний. В случае погашения займа эмитент возвращает инвестору номинальную сумму, что может быть выгодно. Например, если стоимость метра увеличилась с 200 до 300 тысяч рублей, инвестор получит 50% прибыли. В то же время, токены с гарантированной доходностью могут приносить повышенную прибыль — если обещано 10%, а фактическая доходность составляет 25%, держатели токенов заработают именно эту сумму.
С 2019 года в России по новым правилам долевого строительства застройщики оказались в сложной финансовой ситуации из-за блокировки средств дольщиков на эскроу-счетах. Эти изменения защищают покупателей жилья, однако ограничивают финансовую гибкость девелоперов и замедляют запуск новых проектов. В ответ на эти ограничения основной источник финансирования для застройщиков стал банковский кредит, что обременяет их дополнительными затратами.
Однако застройщики также рассматривают цифровые квадратные метры (ЦФА) как новый способ привлечения финансирования. Этот инструмент интересен тем, что не требует затрат на привлечение капитала, как в случае с банковскими кредитами. На данный момент заимствования через ЦФА уступают по популярности выпуску облигаций, но ситуация будущего нельзя исключать.
Преимущества цифровых активов очевидны: они не требуют длительной регистрации в Центральном банке и соблюдения строгой отчетности, что значительно упрощает процесс. Доходность ЦФА зависит от успеха проекта — если стоимость недвижимости вырастет, инвесторы заработают, а застройщик избежит необходимости оплачивать фиксированные суммы, как это происходит с кредитами. В случае неудачи разработка без защиты капитала не обязывает застройщика возвращать средства.
Хотя ЦФА пока остаются новым инструментом и информации о них недостаточно, они могут значительно упростить инвестиции в недвижимость, обеспечивая большую гибкость и доступность для инвесторов. Минимальные вложения, например, токены «Самолёт Плюс», доступны в разы ниже стоимости целой квартиры, что делает их привлекательными для большей аудитории.
Инвестирование в цифровые квадратные метры представляется привлекательным благодаря нескольким ключевым аспектам. Во-первых, доходность, зависящая от рыночной стоимости, позволяет извлекать прибыль от роста цен на квадратные метры в жилых комплексах.
Во-вторых, простота владения: цифровые метры не требуют множества действий, необходимых при покупке физических квартир. В-третьих, защита прав инвестора, так как оборот цифровых финансовых активов (ЦФА) регулируется государством, что гарантирует законные требования к эмитенту.
Тем не менее, есть и риски. Эмитенты ЦФА часто представляют специализированные компании с минимальным уставным капиталом, что может усложнить процесс возмещения убытков в случае неудачи проекта. Наблюдение со стороны Центрального банка и Минстроя уменьшает вероятность банкротства, поскольку предприятия стремятся сохранить свою репутацию и кредитную историю.
Несмотря на сокращение количества банкротств застройщиков в последние годы, риск финансового краха не исчезает. В 2024 году зарегистрировано лишь 23 случая несостоятельности, однако все они не относятся к крупнейшим игрокам рынка. Тем не менее, необходимо оставаться внимательным, так как ЦФА не обеспечены конкретными активами, а средства от их продажи не поступают на эскроу-счета, что создает дополнительные риски для инвесторов.
Таким образом, хотя цифровые квадратные метры открывают новые горизонты для инвестирования, к ним стоит подходить с осторожностью.
Важным моментом для инвесторов является осознание того, что рассматриваемые активы представляют собой долговые обязательства, а не долевое участие. Как объяснила Александра Веролайнен, управляющий директор по рейтингам структурированного финансирования агентства «Эксперт РА», если проект окажется неуспешным, инвестор не сможет получить квартиру, а лишь возврат средств, который осуществляется только в случае наличия ресурсов. Инвестиции в такие активы в первую очередь следует рассматривать как заем для застройщика, который может иметь низкий уровень доходности.
Анализ финансовой устойчивости застройщика является необходимым шагом перед вложением средств. В некоторых случаях может быть предусмотрена гарантия от третьего лица, которая также требует оценки кредитного рейтинга гаранта и условий раскрытия информации. Важно учитывать, как определяется доход от ЦФА: если он зависит от ценового индекса, то необходимо понимать, кто является его провайдером и каковы условия пересмотра.
При текущей ситуации на рынке недвижимости, где рост цен не может сравниться с доходами от депозитов в 17-20% годовых, важно быть осторожным. Вторичный рынок ЦФА в России только начинается, и хотя Московская и СПБ биржи разрешили торговлю такими активами, реальных сделок по-прежнему немного. Это может привести к трудностям при попытке досрочной продажи токенов, особенно если возникает подозрение на манипуляции со стороны эмитента. Инвесторам следует тщательно оценивать все риски, прежде чем принимать решение о вложениях.
В современных условиях выбор надежных застройщиков с подтвержденной историей завершённых проектов становится критически важным. Инвесторы должны внимательно анализировать условия выпуска и погашения Цифровых Финансовых Активов (ЦФА), а также разнообразить свои инвестиции.
Цифровые квадратные метры представляют собой новый, но многообещающий инструмент, способный изменить финансирование недвижимости в России. Несмотря на его нынешний маленький объем, его потенциал велик, особенно если первые выпуски продемонстрируют свою надежность, отмечает Павел Якимчук из Commonwealth Partnership.
Одним из первых шагов к расширению этого рынка является привлечение неквалифицированных инвесторов. Постепенно ЦФА с гарантированной доходностью могут стать доступными и для них. С развитием вторичного рынка ЦФА появляется возможность частично привлечь инвестиции из недвижимости. Некоторые вложения могут заинтересовать инвесторов благодаря более низкому порогу входа и отсутствию расходов на эксплуатацию.
Однако существуют и препятствия для роста этого инструмента. Необходимо защищать права инвесторов и обеспечивать возможность конвертации цифровых квадратных метров в реальные активы. Отсутствие прямого механизма перевода ЦФА в полную собственность на жилье ставит под сомнение привлекательность для долгосрочных инвесторов, а также тех, кто ищет альтернативу ипотеке. Хотя возможно погасить ЦФА и использовать средства для покупки других активов, это повлечет дополнительные налоговые обязательства.
Цифровые квадратные метры представляют собой токенизированные долговые обязательства застройщика, стоимость которых связана с рыночной ценой квадратного метра в конкретном жилом комплексе. Они открывают возможность для инвестиций в недвижимость без физической покупки объектов, а также позволяют застройщикам привлекать средства без жестких банковских ограничений.
Тем не менее, рынок ЦФА находится на начальном этапе своего формирования. Успешные выплаты, улучшение вторичного рынка и создание четкой правовой базы являются ключевыми факторами, определяющими будущее этого инструмента. Инвесторам следует тщательно оценивать риски, связанные с надежностью застройщиков, прозрачностью ценообразования и ликвидностью активов.
