Приобретение недвижимости — важный шаг, и многие сталкиваются с вопросом: что лучше купить — дом или квартиру? Универсального ответа не существует, так как выбор зависит от различных факторов, включая цели покупки.
Если жилье необходимо для проживания, следует учесть удобство, наличие коммуникаций и расстояние до работы. В то же время, если рассматривается покупка как инвестиция, стоит обратить внимание на финансовые показатели, которые могут оказать влияние на выбор.
Мы выделили ключевые аспекты, влияющие на решение о покупке, и проанализировали уровень цен на жилье по регионам России. Так, в 2024 году средняя стоимость загородного дома в стране составила 7,36 млн руб. при средней площади 114 м². В сравнении, стоимость 1 квадратного метра квартиры составила 132,7 тыс. руб., в результате чего итоговая стоимость квартиры составила примерно 5,95 млн руб.
Как правило, дом обходится дороже квартиры почти во всех федеральных округах, за исключением Центрального федерального округа, где загородный дом можно приобрести дешевле, чем квартиру. Эти данные могут повлиять на ваш выбор в зависимости от целей покупки и ожидаемой прибыли от вложений.
В столичном регионе высокие цены на недвижимость существенно превосходят среднероссийские показатели. Например, в 2024 году средняя цена квадратного метра в Москве составила 336 тыс. рублей, в то время как по стране она достигла всего 133 тыс. рублей. В этом контексте стоит рассмотреть финансовую инвестицию в недвижимость с точки зрения ликвидности и возможности ее цены в будущем.
Ликвидность недвижимости описывает, насколько быстро и выгодно можно продать объект. Квартиры, как правило, обладают большей ликвидностью по сравнению с загородными домами. Это связано с несколькими факторами.
Во-первых, квартиры расположены в городах с высокой плотностью населения, что приводит к большему числу потенциальных покупателей. В условиях высокой конкуренции сделки происходят быстрее.
Во-вторых, квартиры обычно размещаются в районах с развитой инфраструктурой. Наличие магазинов, школ и доступ к общественному транспорту делает такие объекты более привлекательными для покупателей.
Кроме того, обслуживание квартир, как правило, дешевле, чем домов. Это также повышает их привлекательность, так как владельцы могут существенно сэкономить на коммунальных расходах.
С другой стороны, продажа загородных домов обычно занимает больше времени. Причина - меньшая аудитория потенциальных покупателей и специфические требования к объектам, такие как доступная инфраструктура. Загородные дома не являются приоритетными для большинства людей, особенно в современных условиях, когда городская жизнь остается в центре внимания.
Также следует учитывать финансовые и временные затраты на содержание загородной недвижимости. Она требует больших вложений на обслуживание и ремонт, таких как создание дорог и коммуникаций. Все эти факторы делают квартиры более выгодной инвестицией по сравнению с загородными домами.
Рассмотрим перспективы приобретения жилья для последующей продажи и проанализируем рост цен на недвижимость. Для количественной оценки мы вычислили, насколько в среднем увеличились цены на различные типы жилья с конца 2023 по конец 2024 года.
Как показывает анализ, квартиры имеют более высокий показатель соотношения цены продажи к покупке по сравнению с домами во всех федеральных округах. Это свидетельствует о том, что покупая квартиру, можно рассчитывать на больший доход при ее продаже. Например, в Центральном федеральном округе прирост цен на квартиры составил 269%, в Северо-Западном — 336%, в Приволжском — 144%, в Урало-Федеральном — 136%, в Северо-Кавказском — 209%, в Южном — 135%, в Сибирском — 129% и в Дальневосточном — 115%. В среднем по России прирост составил 127%.
Для владельцев недвижимости, которые не готовы к быстрой продаже, стоит рассмотреть вариант аренды жилья. Чтобы понять, за какой срок аренда может покрыть стоимость покупки, предположим, что средняя цена аренды квартиры в 2024 году составила 34 тыс. рублей в месяц.
Однако, по данным «Авито Недвижимость», в феврале 2025 года средняя аренда снизилась на 11%, составив 31 тыс. рублей в месяц. Это снижение цен на аренду важно учитывать при расчете сроков окупаемости вложений в недвижимость. Необходимо заметить, что в расчетах не учтены дополнительные расходы на ремонт и обустройство, что может повлиять на общую доходность от аренды.
За прошедший год стоимость аренды загородных домов возросла на 25,8%, достигнув 60 тысяч рублей в месяц. Средний срок окупаемости загородного дома составляет 123 месяца (10 лет и 3 месяца), тогда как квартира требует в среднем 175 месяцев (14 лет и 7 месяцев) для полной окупаемости.
Это делает загородные дома более выгодными для инвестиций в большинстве федеральных округов России, за исключением Южного и Северо-Кавказского округов, где спрос на жилье и цены существенно отличаются от остальных регионов.
Важно отметить, что поиск арендаторов для квартир, как правило, проходит быстрее и легче, чем для загородных домов, что может повлиять на общий доход от аренды. В зависимости от федерального округа, сроки окупаемости колеблются. Например, в Центральном ФО срок окупаемости квартиры составляет 246 месяцев, в то время как для дома — 117 месяцев. В Северо-Западном округе срок окупаемости квартиры равен 230 месяцам, а дома — 126 месяцам, что также указывает на преимущество загородного жилья.
Кроме того, при приобретении жилья в ипотеку следует учитывать средние ставки, которые, согласно последним данным, составляют 26,7% годовых для квартир и 27% для домов. Эти ставки варьируются в зависимости от типа недвижимости и региона, поэтому потенциальным инвесторам важно проанализировать финансовые условия, прежде чем вкладывать средства в арендуемую недвижимость.
Итоговая средняя процентная ставка по ипотеке на квартиры оказалась несколько ниже, хотя разница незначительная, поскольку большинство льготных программ позволяет приобретать как квартиры, так и дома.
Например, в Центральном федеральном округе ставки составляют 10,18% для квартир и 10,25% для домов. В других округах ситуация схожа: в Северо-Западном федеральном округе - 8,54% и 8,6% соответственно, в Приволжском - 10,18% для квартир и 10,25% для домов.
Для анализа ежемесячных платежей воспользуемся аннуитетным графиком. Рассмотрим условия ипотеки на сумму, соответствующую средней стоимости жилья, сроком на 30 лет, что соответствует текущим запросам потребителей.
Результаты расчета показывают, что в большинстве округов ежемесячный платеж по ипотеке на квартиру ниже, чем по ипотеке на дом. Исключение составляет Центральный федеральный округ, где максимальный платеж для квартир достигает 71,9 тысяч рублей. Наименьшие выплаты по ипотеке на квартиры зафиксированы в Северо-Кавказском округе, тогда как выплаты на дома в этом округе составляют рекордные 90,2 тысячи рублей.
При покупке жилья в России важно учитывать несколько финансовых критериев, которые могут существенно повлиять на общую выгоду сделки. Одним из первых факторов, требующих внимания, является стоимость оценки недвижимости. В среднем оценка квартиры обойдется дешевле, чем оценка частного дома, особенно если необходимо оценить и земельный участок, расположенный рядом с ним.
Еще одним значимым аспектом является стоимость страховки. Страхование квартиры обойдется около 7,1 тыс. рублей, тогда как для частного дома эта сумма вырастает до 10,4 тыс. рублей. Это связано с тем, что дом включает в себя такие дополнительные элементы, как фундамент и коммуникации, которые могут быть подвержены большему количеству рисков, при этом, например, деревянные дома требуют более дорогого страхования.
Налог на недвижимость также имеет свое значение. Он определяется на уровне региона, и для частных домов может быть выше, поскольку включается не только налог на имущество, но и земельный налог. Кроме налогов, владельцам недвижимости следует учитывать коммунальные платежи, которые также варьируются в зависимости от региона и могут различаться для квартир и частных домов.
Когда речь идет о покупке жилья в ипотеку, стоит отметить, что для оформления дома потенциальные покупатели обычно должны внести больший первоначальный взнос. В феврале 2024 года средний размер первоначального взноса для квартиры составил 35,8% от стоимости жилья, в то время как для дома этот показатель достиг 42,2%.
Анализируя основные финансовые показатели, можно сделать вывод, что приобретение квартиры в большинстве федеральных округов России является более выгодным, чем покупка дома. Исключение составляет Центральный федеральный округ, где наблюдаются аномально высокие цены на квартиры по сравнению с домами. В Южном и Северо-Кавказском федеральных округах покупка квартиры также остается наилучшей в терминах всех упомянутых критериев. В остальных регионах страны квартиры выигрывают по трем из четырех рассматриваемых показателей.
Необходимо подчеркнуть, что приведенные данные и методология расчетов относятся к марту 2023 - февралю 2024 года и могут варьироваться в зависимости от индивидуальных обстоятельств. Поэтому для отдельных случаев результаты могут отличаться, и рекомендуется проводить собственный анализ перед принятием окончательного решения.
