Текущая ситуация на рынке недвижимости остается весьма сложной, а причиной stagnant роста продаж является отсутствие расширения предложения и снижение числа покупателей, способных сразу оплатить жилье.
Как свидетельствует директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома, рыночная ипотека продолжает оставаться слишком дорогой, а её доля на вторичном сегменте минимальна.
По информации компании, в апреле текущего года только 10% сделок со вторичным жильем проводились с использованием ипотеки, что лишь незначительно выросло с 9% в марте. Это говорит о том, что заемные средства в основном идут на доплату в рамках альтернативных сделок, а не для полноценного финансирования покупки жилья. Для сравнения, в апреле 2024 года доля таких сделок составляла 21%.
В отсутствие активного рынка ипотеки, цены на вторичное жилье остаются стабильными, не испытывая влияния общей инфляции. Сергей Шлома выразил мнение, что рынок недвижимости не изменится до тех пор, пока не произойдет корректировка ключевой ставки. Снижение доходности по банковским вкладам и более доступные жилищные кредиты могут привлечь как покупателей с наличными, так и тех, кто заинтересован в ипотеке.
На апрель 2025 года ситуация еще более ухудшилась: в Центральном федеральном округе было выдано всего 15,1 тыс. ипотечных кредитов на сумму 83,5 млрд рублей, что на 46% меньше по сравнению с предыдущим годом, и объем также упал на 39,3%.
Поддержка в виде временного повышения возмещения по программе «Семейная ипотека» с 7 февраля 2025 года до уровня «ключевая ставка + 3%» может помочь запустить рынок, но пока результаты кажутся недостаточными для заметного улучшения ситуации.
По данным Центробанка, в марте 2025 года объем ипотечных кредитов, выданных в Центральном федеральном округе (ЦФО), составил 32,5% от общемирового объема по России. Ипотечный портфель округа вырос на 0,5% и достиг 6 трлн рублей. Доля просроченной задолженности осталась на уровне 0,6%.
На вторичном рынке жилья наблюдается активизация: цены растут умеренно, а предложение увеличивается, что свидетельствует о восстановлении интереса продавцов, учитывая ожидания снижения ключевой ставки, как отметил коммерческий директор «Яндекс.Недвижимости» Евгений Белокуров.
Согласно статистике, к апрелю 2025 года медианная цена квадратного метра на рынке готового жилья в российских городах-миллионниках составила 142 000 рублей, увеличившись на 0,7% за месяц, а предложение объектов возросло на 4,3%.
Пермь демонстрирует наибольший рост цен на вторичное жилье, где квадратный метр подорожал на 3,4% и составил 106 000 рублей. За ней следует Ростов-на-Дону с ростом на 1,8%, до 123 000 рублей за квадрат. Екатеринбург и Челябинск увеличили цены на 1,4%, достигнув 125 000 и 99 000 рублей соответственно.
Несмотря на общий рост, в двух городах отмечено незначительное снижение цен: в Нижнем Новгороде «вторичка» подешевела на 0,5%, до 139 000 рублей за квадратный метр, а в Красноярске - на 0,4%, до 122 000 рублей.
В Москве в апреле 2025 года медианная стоимость квадратного метра составила 359 000 рублей, что на 1% выше, чем в предыдущем месяце. Однако в некоторых районах столицы наблюдается снижение цен. В частности, стоимость квадратного метра вторичной недвижимости уменьшилась в 33 районах.
Наиболее значительное падение произошло в Бутырском (-3,5%, до 405 000 рублей), Тимирязевском (-2,7%, до 327 000) и Красносельском (-2,5%, до 503 000) районах.
Сергей Шлома, аналитик, отметил, что текущую активность на вторичном рынке недвижимости пытаются объяснить владельцы рублевых вкладов, истекающих в ближайшие месяцы. Они, опасаясь снижения доходности депозитов, начинают проявлять интерес к покупке объектов.
На данный момент их доля среди всех потенциальных покупателей составляет около 30%, что вдвое больше, чем в марте.
Наблюдается рост интереса к вторичному жилью, хотя фактический спрос остаётся на уровне февраля и марта. Несмотря на увеличение интереса и количество запросов на просмотры, заключение сделок не растёт.
По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», на вторичном рынке выставлено на продажу 98,32 тыс. объектов.
С начала марта текущего года на рынке недвижимости наблюдается едва заметное увеличение экспозиции вторичных объектов, которое составило всего 1,8%. В годовом выражении объем предложения возрос на 4,3%. В Новой Москве представлено 8,63 тысячи лотов, что на 2,6% больше по сравнению с мартом и на 0,4% больше, чем в аналогичный период прошлого года.
Средняя цена квадратного метра во старой Москве составляет 284,5 тыс. рублей, что на уровне марта, с ростом лишь на 0,4% за год. В ТиНАО квадратный метр оценивается в 206,9 тыс. рублей, что также демонстрирует незначительный рост в 0,2% по сравнению с мартом.
Евгений Белокуров прогнозирует, что летом наблюдаться резкие колебания цен не будут, ожидается сдержанный рост на уровне 1% в месяц, особенно в городах с низкими стартовыми ценами. Максим Лазовский, владелец строительной компании, отмечает, что вторичный рынок может столкнуться с постепенным снижением активности, а собственники будут выставлять свои квартиры в аренду, что приведет к росту предложения съемного жилья. Продавцы, по его словам, не будут снижать цены до осени, предпочитая дождаться более выгодных условий.
В сегменте индивидуального жилого строительства (ИЖС) с 1 июня также наблюдается снижение спроса. Однако и здесь, как и на вторичном рынке, владельцы не готовы снижать цены, что связано с длительным процессом продажи таких объектов. Исключением могут стать срочные продажи, где собственники могут предложить скидку до 10% от рыночной стоимости.
