По итогам 2024 года, средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в России составила 107 тыс. рублей. Для домов, построенных в советское время, цена составляет 92 тыс. рублей за квадратный метр, в то время как в современных зданиях, возведенных после 2000 года, эта цифра достигает 133 тыс. рублей. В домах, построенных в период с 2019 по 2024 годы, стоимость квадратного метра достигает 151 тыс. рублей, что является 93% от средней цены новостроек в 2024 году. Эти данные представлены в исследовании Сбербанка, проведенном аналитиками «Домклик».
Одной из причин, по которой вторичное жилье стоит дешевле новостроек, является год постройки дома. На рынке можно выделить две основные группы жилья: квартиры в домах советского типа и современные здания, построенные после 2000 года. Обе группы не подпадают под льготные ипотечные программы, что значительно влияет на их стоимость и качество. Эксперты также отмечают, что вторичное жилье достигает своей максимальной стоимости через три-четыре года после строительства, и квартиры в новостройках со временем обесцениваются.
Исследование указывает на то, что квартиры, купленные в новостройках, со временем могут значительно вырасти в цене. Например, если бы человек приобрел одну квартиру каждый год с 2019 по 2023, потратив суммарно 10 миллионов рублей, в 2024 году он смог бы продать эти квартиры на сумму 78 миллионов рублей, а после евро-ремонта — на 92 миллиона рублей. Таким образом, вложение в новостройки может оказаться выгодным в долгосрочной перспективе.
Анализируя рынок жилья, исследование «Домклик» подчеркивает, что разрыв в ценах между новостройками и вторичным жильем стал заметен только с 2017 года. Это произошло после введения в марте 2015 года государственной программы по субсидированию ипотечных ставок, которая сначала понизила ставку до 13%, а затем — до 12%. Однако эта программа действовала исключительно для новостроек до конца 2016 года, что значительно повысило их привлекательность для покупателей.
Эксперты отмечают, что до 2019 года цены на новостройки и вторичное жилье росли примерно одинаковыми темпами. Однако в 2020 году на фоне снижения средних ипотечных ставок разница в ценах начала увеличиваться, так как стоимость «квадрата» в новостройках оказалась более выгодной по сравнению с готовыми домами. Так, несмотря на общее снижение ипотечных ставок в 2020 году, первичное жилье стало более доступным для покупателей, что вызвало рост спроса и цен в этом сегменте.
Важным фактором, изменившим динамику стоимости вторичного жилья, стал резкий рост ключевой ставки в конце 2023 года. С этого момента цены на вторичное жилье начали увеличиваться более равномерно, вне зависимости от года постройки. Данные «Домклик» показывают, что с 2020 года продажи дорогих вторичных квартир начали снижаться, и покупатели стали выбирать более доступные варианты, что способствовало перераспределению спроса в сторону старого жилого фонда.
Таким образом, становится очевидным, что после 2020 года даже «свежее» вторичное жилье стало значительно дешевле новостроек, что указывает на изменение приоритетов заемщиков и их стремление снизить расходы на жилье.
