На фоне высокой ключевой ставки ипотека остаётся дорогой, а покупательская активность сдержанной. Однако появляются позитивные сигналы: инфляция замедляется, Банк России обсуждает смягчение политики, а правительство готовит новые меры поддержки для отрасли. У экспертов «Рамблера» возник вопрос, стоит ли сейчас покупать квартиру и как будут развиваться цены в будущем.
С 2020 по первую половину 2024 года российский рынок первичной недвижимости вырос благодаря доступной льготной ипотеке. По данным Росстата, средняя цена квадратного метра в новостройках увеличилась в 2,3 раза. Однако после закрытия госпрограммы в июле 2024 года и повышения ключевой ставки, ситуация изменилась. Правительство отменило льготную программу, аргументируя это желанием охладить перегретый рынок.
Тем не менее, падения цен не произошло: даже спустя год они продолжают увеличиваться, хотя и скромными темпами. По данным СберИндекса, с января по май 2025 года средняя цена квадратного метра жилья выросла на 1,2 тысячи рублей, составив 172,3 тысячи рублей. Аналитики отмечают замедление темпов роста: в марте цены в новостройках поднялись на 8,4% в годовом выражении, а в апреле цифра снизилась до 7,7%. Эксперты считают, что текущая динамика указывает на стагнацию рынка, когда резкие скачки цен остались в прошлом, но значительного их снижения ожидать не стоит.
В настоящее время ипотечное кредитование сталкивается с ограничениями, несмотря на недавнее снижение ключевой ставки до 20%. Ипотечные ставки остаются высокими и недоступными для многих, что приводит к тому, что потенциальные покупатели квартир откладывают свои планы.
Снижение ключевой ставки привело к небольшому уменьшению ипотечных ставок, однако это не значительно сказалось на продажах жилья в новостройках. Основными факторами, способствующими спросу, остаются адресные льготные программы, независимые от рыночных условий. Для ускорения восстановления рынка необходимо снижение ключевой ставки до уровня 16–17%.
На фоне ограниченного спроса девелоперы отмечают рост издержек, что затрудняет снижение цен на жильё. Эскроу-счета и проектное финансирование требуют от них соблюдения определённых показателей, но себестоимость строительства продолжает увеличиваться. Это исключает возможность снижения цен за счёт запаса «хода вниз» в действующих проектах.
В условиях сложившейся ситуации застройщики пытаются привлекать покупателей посредством временных акций и рассрочек, поскольку прямое снижение стоимости квадратного метра не представляется возможным.
Накопление отложенного спроса на жильё, растущие затраты на строительство и высокая ключевая ставка создают предпосылки для возможного повышения цен на рынок недвижимости.
Как отмечает Александр Тернющенко, директор по продажам СК «DOGMA.3», хотя можно ожидать локальные снижения цен, они не окажут существенного влияния на общий тренд. Отметим, что высокая ставка по кредитам, достигающая 28%, затрудняет не только покупку жилья, но и его строительство.
В результате, по данным ДОМ.РФ, количество новых проектов сократилось на 24% в первом квартале 2025 года по сравнению с предыдущим годом, что может привести к дефициту предложения и повторному росту цен в будущем.
Экономические условия в стране сейчас противоречивы: даже ожидаемый рост ВВП в 2025 году на 2,5%, по прогнозам Минфина, не сможет изменить ситуацию в секторе недвижимости. Инвестиции всё больше направляются в другие области, что также влияет на строительство, традиционно остающееся одним из основных драйверов экономики.
В среднесрочной перспективе такая ситуация несёт риски для застройщиков, поскольку маржинальность их проектов снижается, продажи не достигают запланированных уровней, а долговые обязательства требуют исполнения.
Государство, в свою очередь, не планирует в ближайшее время снижать ключевую процентную ставку, что не способствует улучшению условий для всей отрасли.
Дорогие кредиты по-прежнему оказывают значительное влияние на стоимость жилья и спрос покупателей, что делает преждевременным разговор о стабилизации рынка. Владимир Прохоров, член генсовета «Деловой России» и застройщик, отметил, что государство разрабатывает новые меры поддержки как для строительных компаний, так и для граждан в сфере кредитования. Это должно помочь оценить ситуацию более объективно.
Чтобы избежать банкротств, власти обсуждают дополнительные меры стимулирования спроса. Президент недавно поддержал инициативу расширения семейной ипотеки для семей с детьми до 14 лет и участников специальной военной операции. Также рассматривается субсидирование ставок по проектному финансированию.
На депозитах граждан сконцентрированы большие средства, которые могут быть направлены на рынок новостроек. Если изменения будут внедряться постепенно, цены на жилье могут расти плавно. Однако резкие колебания могут вызвать скачки цен, что негативно скажется на стабильности рынка. Если дополнительных мер не будет, летняя динамика цен останется на уровне 0,5–1% в месяц, и застройщики начнут вводить скидки для стимулирования продаж, говорит Денис Бобков, управляющий по маркетингу и аналитике ASTERUS.
Летний период традиционно считается временем меньшей активности на рынке жилья, так как многие потенциальные покупатели уезжают в отпуска, что снижает количество сделок. Тем не менее, по словам Рустама Азизова, директора по ипотечным продажам ГК «А101», сезонность стала менее выраженной в последние годы, что может указывать на изменение потребительских привычек.
Летнее снижение спроса на жильё обычно не превышает 10–15% от среднегодового уровня, но иногда рынок демонстрирует неожиданные всплески. Так, в июне 2024 года наблюдался рекордный спрос из-за ослабления массовой льготной ипотеки.
Это указывает на то, что типичные сезонные колебания всё чаще уступают место influencia значительных факторов, таких как изменения в ипотечном регулировании и общая макроэкономическая ситуация. В этом году также отмечалось нетипичное явление: Центральный банк понизил ключевую процентную ставку, что стало ожидаемым для многих участников рынка.
Тем не менее, для полноценного восстановления ипотечного рынка необходимо, чтобы ставка составила приблизительно 12%, что в ближайшем будущем маловероятно. В то же время писали о снижении ставок по депозитам до 17%, что может побудить инвесторов переводить средства в недвижимость.
Таким образом, лето 2025 года может стать критическим моментом для рынка, с восходящей тенденцией цен на жильё. С постепенным снижением ипотечных ставок массовый сегмент может начать стабилизироваться, с последующим умеренным ростом цен на уровне 3–5% в востребованных локациях.
В условиях высоких инфляционных ожиданий недвижимость рассматривается как надежный способ сохранения капитала, что может привлечь инвесторов, ранее предпочитавших инструменты с фиксированной доходностью.
Эксперты отметили, что даже если государство введет новые стимулирующие меры, потребуется время для их реализации. Рынок ощутит их влияние не раньше осени. Это также касается и ключевой процентной ставки ЦБ, которая может снизиться на заседании 25 июля.
Снижение ставки позволит застройщикам сократить субсидирование ипотеки и рассрочек, что потенциально приведет к снижению цен, так как финансовые риски в цену закладываться перестанут. Тем не менее, летом не ожидается серьезных колебаний цен, но некоторые предпосылки для стабилизации и повышения покупательской активности уже закладываются.
Максим Самсонов, генеральный директор Tashir Estate, рекомендует учитывать финансовые возможности при планировании покупки жилья. Если квартира нужна для жизни, и есть возможность купить её сейчас, стоит рассмотреть варианты с хорошими скидками, так как снижения цен может не произойти.
Снижение ключевой ставки является важным сигналом для рынка недвижимости. Если монетарная политика продолжит смягчаться, люди скорее всего начнут вкладываться в недвижимость, что неминуемо приведет к росту цен на новостройки. Поэтому Георгий Лабинцев, генеральный директор девелоперской компании «Дело», считает, что сейчас самое выгодное время для покупки квартиры.
Для инвесторов лето 2025 года может стать перспективным моментом для входа на рынок, с расчетом на инвестиции минимум на 2-3 года.
Перед принятием решения о покупке недвижимости стоит дождаться подтверждения государством своих намерений по стабилизации ситуации на рынке.
Важно помнить, что появится возможность совершить сделку, так как между улучшением ситуации и ростом цен имеется временной интервал. Вероятно, к лету 2025 года цены останутся стабильными, с возможным снижением только в отдельных проектах.
Однако рынок может перейти от стагнации к росту, если активизируются такие факторы, как доступные кредиты и меры поддержки. Их смягчение уже наблюдается, но для полноценного восстановления требуется время.
В оптимистичном сценарии, при расширении семейной ипотеки и снижении ключевой ставки, рост цен может начаться осенью. Если летом ситуации не изменится, застройщики, вероятно, будут удерживать цены за счёт скидок и рассрочек.
В то же время, нехватка нового жилья и снижение входящих объемов могут сыграть на руку застройщикам к 2026-2027 годам. Поэтому потенциальным покупателям сейчас стоит рассмотреть предложения с дисконтом и воспользоваться рассрочками или семейной ипотекой, если такая возможность есть.
