Специалисты федерального портала «Мир квартир» исследовали доходность и окупаемость аренды на вторичном рынке жилья в 70 городах России. Результаты показали общий рост показателей.
В Центральном федеральном округе (ЦФО) в тройке лидеров оказались Тула, Липецк и Тверь, занявшие пятую, восьмую и 21-ю позиции соответственно. По данным аналитиков, арендаторы могут окупить среднестатистическую квартиру за срок от 12,6 лет в Туле до 13 лет в Твери. В Воронеже, находящемся на 59-м месте, этот срок составляет 17,5 лет.
Таким образом, аренда жилья становится более выгодной, чем в прошлом году. Эксперты прокомментировали ситуацию на рынке недвижимости.
В Туле аренда квартиры за год выросла более чем на 30 процентов. Если год назад однокомнатные квартиры с хорошим ремонтом сдавались за 30 тысяч рублей в месяц, то сейчас их стоимость составляет 40-45 тысяч рублей.
Даже в менее престижных домах, таких как хрущевки, аренда увеличилась: если ранее квартиры предлагались за 15-18 тысяч, то теперь за 25 тысяч и выше.
Стоимость аренды в Туле значительно опережала темпы роста цен на недвижимость, которая увеличилась примерно на семь процентов, тогда как аренда — на 25-30 процентов. Эти изменения, по мнению экспертов, характерны для многих регионов, что подчеркивает растущую привлекательность инвестирования в аренду жилых помещений.
Несмотря на активный рост цен на аренду квартир, президент Тульской гильдии риелторов Алексей Сидоров считает, что выводы о значительном увеличении доходов от сдачи жилья поспешны.
В таких расчетах необходимо учитывать факторы, такие как инфляция и налоги, особенно при легальной аренде. Сидоров также подчеркивает важность страхования арендуемой недвижимости, так как данный бизнес подразумевает высокие риски.
Агрессивный рост цен на аренду, по его мнению, является следствием повышения процентных ставок по ипотечным кредитам, что делает их недоступными для большинства потенциальных покупателей. В результате многие, кто планировал купить квартиру, вынуждены ее снимать.
Также стоит отметить, что усилившийся набор сотрудников на тульскіх заводах и приезд беженцев из приграничных регионов способствуют росту спроса на арендное жилье, что ведет к увеличению цен на аренду. Например, год назад можно было снять однокомнатную квартиру с хорошим ремонтом за 30 тысяч рублей в месяц, сейчас стоимость составляет 40-45 тысяч.
Однако инвестирование в квартиры для дальнейшей аренды уже не выглядит столь привлекательно, как это было раньше, когда ипотека была доступной. На пике спроса квартиры покупались на стадии котлована, и их стоимость возрастала на 30% к моменту завершения строительства.
Таким образом, текущее состояние рынка позволяет усомниться в высокой доходности аренды.
На сегодняшний день существует множество домов, построенных 5-10 лет назад, в которых одному владельцу принадлежат до десяти квартир, большинство из которых сдаются в аренду. Однако инвестирование в квартиры с целью их последующей аренды стало менее выгодным. Ставки аренды росли в течение последних пяти-шести лет, что привело к снижению сроков окупаемости. Цены на жилье, включая вторичное, значительно возросли, особенно это касается регионов, не имеющих такого спроса, как Москва. Например, в Туле немногие могут позволить себе покупку квартиры стоимостью 10-14 миллионов рублей для сдачи в аренду.
С учетом изменений на рынке, в том числе удорожания ипотеки и строительных материалов, инвесторы стали сталкиваться с новыми реалиями: для успешной сдачи квартиры требуется качественный ремонт. Если минимальный ремонт год назад стоил около 500 тысяч рублей, сейчас его себестоимость может вырасти до миллиона.
Одной из острых тем остается ремонт, так как существует риск повреждения недвижимости. В одном случае арендаторы трансформировали квартиру в теплицу, что вызвало серьезные проблемы для других жильцов. Хотя это и крайний случай, он иллюстрирует необходимость регулярного обновления состояния жилья: для достижения хорошей цены на аренду важно поддерживать его в хорошем состоянии.
Алексей Сидоров подчеркивает, что не всегда арендная плата может оправдать затраты на ремонт, и год затрачиваемых усилий добавляется к срокам окупаемости. Он также советует арендодателям рассмотреть возможность страхования своей недвижимости, так как закон не защищает интересы владельцев. При этом покупка недвижимости по-прежнему может служить надежным способом сбережения средств.
Трехкомнатная «сталинка» в Пролетарском районе Тулы в 1997 году стоила около 8-10 тысяч долларов, и спустя почти 30 лет её цена осталась в тех же пределах.
Ярославль в исследовании доходности аренды занимает 36-е место, где средняя цена квартиры на вторичном рынке составляет около пяти миллионов рублей. Средняя ставка аренды достигает 27 тысяч рублей, что дает доходность 6,5% и срок окупаемости в 15,4 года.
Однако, по словам Анастасии Голлай — руководителя отдела оценки и аналитики ярославской группы компаний «Метро», эти данные могут быть неточными, так как основываются на предложениях агрегатора, а не на реальных сделках.
Она отмечает, что однокомнатных и двухкомнатных квартир продается куда больше, чем трехкомнатных, из-за чего средний бюджет покупки в Ярославле в 2024 году составил более 4 миллионов рублей, что на 21% больше, чем в 2023 году, когда он был около 3,3 миллиона рублей.
Дефицит предложений по аренде наблюдается второй год подряд, особенно усилившийся с увеличением ипотечных ставок. Средняя стоимость аренды составляет 18-20 тысяч рублей, причем более дорогие квартиры сдаются значительно реже, хотя в 2023 году аренда обходилась в среднем в 15 тысяч рублей.
В Ярославле зафиксированы и сделки по квартирам стоимостью 60-65 тысяч рублей, но такие случаи редки.
В Ярославле стоимость квартир и аренды выросла на 20%, что влияет на рынок недвижимости.
В спальных районах наиболее перспективно сдавать однокомнатные квартиры, студии и небольшие двушки, в то время как в центре можно встретить спрос на более просторные двух- и трехкомнатные квартиры. Это часто связано с тем, что родители арендуют жилье рядом с престижными школами, чтобы облегчить ребенку путь к учебе.
В среднем арендуемый объект в Ярославле представлен как квартира с 1,4 комнатами.
Если рассмотреть вариант приобретения квартиры для аренды, полная окупаемость инвестиций без учета роста цен предполагает временной промежуток в 18 лет. Сегодня долгосрочная аренда приносит доходность около 7-8%.
Растущие цены выгоднее для тех, кто приобрел квартиру ранее; например, год назад цена была на 700 тысяч рублей ниже. Окупаемость для этих инвесторов быстрее по сравнению с новыми покупателями.
Ситуация на рынке останется стабильной при высоких ипотечных ставках, что приводит к тому, что многие продавцы остаются в своих квартирах, а потенциальные покупатели отказываются от сделок в пользу аренды.
Один из примеров заключается в оценке двушки в спальном районе, где до увеличения ключевой ставки ежемесячный платеж превышал 40 тысяч рублей. Сейчас при покупке такой квартиры он достигнет более 60 тысяч рублей в месяц, что делает аренду более предпочтительной.
Таким образом, высокие процентные ставки способствуют росту интереса к аренде жилья, так как она становится более доступной по сравнению с покупкой.
