В условиях высокой ключевой ставки Центробанка и ограниченной возможности получения ипотеки эксперты предсказывают рост активности на вторичном рынке жилья, где цены значительно ниже, чем на новостройки.
При осуществлении сделок с жилой недвижимостью продавцы сталкиваются с определенными рисками, однако они могут потерять больше времени и нервов в процессе.
Основные опасности для собственника жилья заключаются в возможных сбоях в расчетах, наличии поддельных банкнот, а также в сложностях, которые создают мошеннические схемы, порой поддерживаемые ненадежными нотариусами.
В связи с этим, владельцам недвижимости важно знать, как минимизировать затраты времени и нервов во время сделки.
Одним из первых вопросов для собственника является выбор между самостоятельной продажей или использованием услуг риелторов.
Хотя продажа без посредников может сэкономить средства на комиссии, она требует наличия времени и устойчивости к стрессам.
Продавцу необходимо самостоятельно собрать множество документов, включая правоустанавливающие и технические бумаги, выписки, справки о задолженностях, а также обеспечить свое перемещение по разным инстанциям для оформления сделки.
Кроме того, стоит позаботиться о регистрации по новому адресу, легализации возможной перепланировки и получении согласий от органов опеки, если в сделке участвуют несовершеннолетние.
Также не следует забывать о необходимости найти подходящего нотариуса для заверения сделки.
На фоне высокой стоимости жилой недвижимости на рынке возникло много мошеннических схем, особенно среди псевдопрофессиональных юридических групп.
Продавцы, включая пенсионеров или тех, кто по разным причинам занижает цену на свою квартиру в договоре купли-продажи, попадают в зону особого риска.
При судебных разбирательствах такие сделки могут быть признаны недействительными, и покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу будет выплачена лишь та сумма, что указана в договоре.
По данным аналитика Екатерины Бережновой из компании «Миэль», за последние полгода всего 11% предложений по продаже недвижимости в Москве размещены собственниками.
Остальные 89% — от профессионалов рынка: 22% от частных маклеров и 67% от агентств недвижимости.
Эти агентства активно публикуют объявления на специализированных платформах, что позволяет им охватывать широкую аудиторию и увеличивать шансы на успешную продажу.
Профессионалы адаптируются к изменениям рыночной ситуации и предлагают высокий уровень безопасности сделок благодаря сотрудничеству с разными специалистами, что минимизирует риски и ускоряет поиск выгодных решений для клиентов.
Елена Мищенко, руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», рекомендует использовать все доступные каналы при продаже жилья.
По ее словам, услуги риелтора стоят около 2-3% от стоимости квартиры, но зачастую это окупается, так как жилье продается по более высокой цене.
Вторым важным шагом является подготовка квартиры к продаже. Чтобы привлечь покупателей, необходимо освободить пространство от старой мебели и хлама. Пустые квартиры продаются быстрее.
Также стоит провести генеральную уборку: помыть стекла, протереть пыль и очистить сантехнику. Не забудьте о подъезде — если он в плохом состоянии, лучше сделать косметический ремонт. Это потребует небольших затрат, но значительно увеличит шансы на успешную продажу.
Также важна адекватная оценка квартиры. Узнайте стоимость похожих объектов в вашем районе, посчитайте среднюю цену и ориентируйтесь на нее. На стоимость влияют такие факторы как планировка, метраж, тип дома, состояние квартиры и инфраструктура.
Если ваше объявление привлекает множество звонков, возможно, стоит немного увеличить цену. Если звонков нет несколько дней, стоит рассмотреть возможность снижения цены.
Мотивация продавца также играет важную роль — в случае необходимости быстрого завершения сделки, он может быть открыт для торга.
В настоящее время средний дисконт на объекты недвижимости составляет 3–5%, однако на срочной продаже можно встретить предложения, где скидки достигают 15%. Эксперты отмечают, что наиболее распространенной ошибкой продавцов является значительное завышение цены на жилье. Некоторые владельцы не хотят снижать стоимость, ожидая покупателей более года.
Также нередки случаи, когда продавцы неправильно оформляют объявления, используя некачественные, темные фото, на которых видны недостатки жилья, такие как старые обои или следы от затопления. Это может отпугнуть потенциальных покупателей, заставляя их искать более привлекательные предложения.
Важно понимать, что скорость продажи зависит от множества факторов. Если объект выставлен по разумной цене, он ликвиден, имеет хороший ремонт и не имеет значительных изъянов, такие квартиры могут быть проданы в срок от двух недель до двух месяцев, отмечает эксперт Мищенко.
Ликвидность жилья также зависит от его класса — наиболее быстро уходят квартиры комфорт-класса, расположенные рядом с метрополитеном и развитой инфраструктурой, что критически важно для покупателей массового сегмента. К тому же, предпочтительными этажами для сделок являются этажи с третьего по десятый.
Наличие свежего ремонта, мебели, отсутствие обременений и наличие одного собственника увеличивают шансы на быструю продажу.
Наиболее востребованными считаются доступные по цене варианты, такие как студии и однокомнатные квартиры, что также стоит учитывать при составлении объявлений.
В бизнес-классе для покупателей более важными факторами являются престижность района и перспектива его развития, чем близость к метро.
Инвесторы в дорогую недвижимость ориентируются на будущее, интересуясь тем, насколько объект будет востребован через определенное время.
Если район активно застраивается и развивается, это повышает шансы на успешную продажу недвижимости.
В сегменте бизнес-класса особенно популярны квартиры евроформата, в частности «евродвушки».
На вторичном рынке квартиры в жилых комплексах с плохой транспортной доступностью, удаленные от метро и остановок, часто остаются непроданными на длительный срок.
Многокомнатные квартиры не имеют особого спроса, так как они рассчитаны на большие семьи.
В то же время, многокомнатные квартиры на первых этажах могут легче продаться благодаря возможности сдачи в аренду, если их перепланировать в студии.
Стоит учитывать, что такие квартиры обычно имеют скидку в 10% от среднерыночной цены.
Эксперты отмечают, что квартиры с неудобными видами, например, на козырек магазина, также сложно продать, так как это создает проблемы, такие как накопление мусора и потенциальная угроза кражи.
К типам недвижимости с низким интересом у покупателей относятся квартиры с наследниками, поскольку многие покупатели опасаются возможных правовых осложнений с родственниками бывшего владельца.
Покупатели все чаще избегают квартир, принадлежащих собственникам из недружественных стран, поскольку такие сделки требуют использования счета типа «С». Это вызывает опасения у покупателей, и в подавляющем большинстве случаев они отказываются от подобных предложений.
Квартиры с «плохими» номерами, такими как 13 и 66, или лоты с негативной историей, где произошли несчастные случаи, могут оставаться на рынке много лет без спроса.
Если вы нашли покупателя самостоятельно и собираетесь проводить сделку, рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи или договор о задатке. В случае, если покупатель передумает, задаток останется у вас. Если передумаете вы, покупатель получит задаток в двойном размере.
Заключение такого договора не является обязательным, но оно добавляет безопасности в сделку. Обычно размер задатка составляет 2-5% от стоимости недвижимости.
После этого можно переходить к сделке. Обязательно заверьте договор купли-продажи у нотариуса — в случае возникновения споров суд не примет незаверенные документы.
Средства за квартиру можно получить во время подписания договора или акта передачи. Чаще всего деньги передают после оформления перехода прав собственности.
Расплачиваться наличными на месте рекомендуется из-за рисков и неудобств. В основном, деньги оставляют в банковской ячейке или переводят на аккредитивные счета, что считается более безопасным вариантом.
Продавец сможет получить деньги с счета только после регистрации сделки купли-продажи в Росреестре.
