В Москве наблюдается острый дефицит коворкингов, который ощущается не только среди индивидуальных предпринимателей, но и крупных компаний, нуждающихся в гибких офисах для размещения большого количества сотрудников. Доля свободных помещений на рынке сократилась до 7,9%, что является самым низким уровнем за последние два года. Причиной этого необычного бума стало резкое увеличение спроса.
Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова объясняет, что в начале 2023 года на рынке офисов было 26,3% вакантных площадей, но к первому кварталу 2024 года этот показатель снизился до 7,9%. За год доля свободных рабочих мест сократилась почти на 20 п.п. — с 26,3% до 7,9%. Это отражает общий рост активности на офисном рынке: в 2023 году спрос на офисные помещения был рекордно высоким, арендовано и куплено порядка 2 млн кв. м.
Российские компании, замещающие иностранные, стремились к быстрому развитию и нуждались в готовых офисах. По словам директора CORE.XP Кирилла Бабиченко, в первом квартале 2024 года в Москве открылось 8357 кв. м новых гибких пространств, что эквивалентно 1300 рабочим местам. Но данные объемы были быстро поглощены рынком.
Недостаток офисов с отделкой по классической аренде стимулировал спрос на гибкие офисы, которые предлагаются с мебелью и оборудованием, готовыми к немедленному заселению. Этот тренд указывает на постепенное разнообразие и модернизацию рынка офисных пространств в Москве, а также на стремление компаний к эффективному использованию рабочих ресурсов и пространств.
В целом, дефицит коворкингов и гибких офисов в Москве говорит о динамичных изменениях в бизнес-среде города, требующих новых подходов к организации рабочих процессов и пространств.
Среди операторов гибких рабочих пространств наибольшим спросом пользуются деловые районы в пределах ТТК: Пресненский район (20% открытых рабочих площадок), Тверской (13%), Даниловский (10%).
По словам Бабиченко, примерно 32% рабочих пространств располагаются в пределах Центрального делового района, 20% между ЦДР и ТТК, а еще 10% в Москва-Сити.
Ирек Аллаяров, управляющий партнер сети смарт-офисов SOK, отметил, что сегодня шеринг-экономика, включая область рабочих пространств (коворкингов и смарт-офисов), находится в периоде процветания как в Москве, так и за ее пределами.
Он пояснил, что популярность гибких рабочих пространств легко объяснима. Во-первых, выбор в пользу таких пространств является экономически целесообразным, поскольку это позволяет сосредоточить все ресурсы коллектива на достижение поставленных целей, а не на обслуживание рабочего пространства. Во-вторых, коворкинги помогают снизить риски благодаря легкости входа и выхода из договора аренды, возможности краткосрочной аренды и прочим преимуществам.
По мнению Аллаярова, вместе с ростом их популярности, растет и качество предлагаемых услуг. Он считает, что подход к организации рабочего места претерпел изменения: возникла профессиональная подготовка специалистов на основе учебных заведений, активно развивается PropTech, что позволяет оперативно улучшать управление рабочим пространством, взаимодействие с арендаторами, развивать комьюнити.
Таким образом, смарт-офисы становятся своеобразными трендсеттерами в области организации рабочего пространства. При правильном подходе арендатор имеет возможность работать в офисе, который ранее был доступен только сотрудникам крупных компаний типа Google или Apple, где имеется разнообразие пространств: стандартные рабочие зоны, зоны для отдыха, террасы, кофейные точки и многое другое.
Сегодня все больше компаний переезжают в гибкие офисы, основанные на хороших инженерных решениях. Особенно это касается секторов IT, логистики, финансовых подразделений корпораций и государственных компаний. В смарт-офисах все чаще можно встретить представителей творческих профессий. Тематические коворкинги также становятся популярными: бьюти-сфера, медицинские учреждения, мастерские и другие.
Обычно срок заключения сделок по аренде офисного пространства составляет от 1 до 3 лет. Стоимость аренды зависит от многих факторов: уровня офиса, предоставляемых сервисов и услуг. По данным Екатерины Беловой, средняя ставка аренды в сервисном офисе в Москве составляет 30,6 тыс. рублей в месяц за одно рабочее место.
В ближайшем будущем на рынке офисной недвижимости ожидается появление новых предложений площадью в 48 000 кв. м (6700 рабочих мест). По мнению Бабиченко, к концу 2024 года объем действующих гибких офисов может достигнуть 434,956 кв. м (69 тыс. мест). Он отмечает, что существенного роста ставок аренды в гибких офисах не ожидается, так как арендаторы могут предпочесть традиционные формы аренды, если ставки станут слишком высокими.
