Задолженность перед Фондом капитального ремонта Санкт-Петербурга значительной частью формируется за счет неплатежей собственников коммерческих помещений в многоквартирных домах, особенно в центре города, где этот показатель достигает 85%.
"Деловой Петербург" проанализировал около 20 тыс. отчетов ФКР, охватывающих примерно 2,8 млн помещений. Эти данные, подготовленные в феврале текущего года, отражают ситуацию на конец 2024 года. Отчеты публикуются согласно приказу Минстроя.
Средняя задолженность по домам составляет порядка 2,6 тыс. рублей, однако в центральных районах города этот показатель значительно выше, достигая примерно 5 тыс. рублей в Центральном и Василеостровском районах. В Петроградском и Адмиралтейском районах средняя задолженность составляет 4,4 тыс. и 3,4 тыс. рублей соответственно.
Основные «должники» – это около 2,8 тыс. домов с долгом более 5 тыс. рублей, из которых более 780 находятся в Центральном районе, что составляет почти 30% от общего числа должников. По общей сумме задолженности Центральный район почти сравнялся с Приморским (596 млн против 615 млн рублей).
В итоге, центральные районы составляют более 10% от общей суммы долга по капремонту в Санкт-Петербурге, которая на конец 2024 года достигла около 5,5 млрд рублей.
В Приморском районе количество помещений значительно превышает Центральный — около 60%. Однако низкая собираемость взносов за капитальный ремонт больше касается коммерческих помещений, которые нередко обозначаются литерой «Н» напротив номера.
В таких помещениях часто располагаются офисы, рестораны и магазины. По данным издания «ДП», уровень неуплаты составляет примерно 27% среди коммерческих объектов и 12% среди жилых квартир, что приводит к тому, что долги по коммерческой недвижимости на 10% превышают аналогичные показатели по квартирам.
Рейтинг наибольших должников перед Фондом капремонта (ФКР) формируют в основном нежилые помещения.
В центральных районах, таких как Центральный, доля коммерческих помещений значительно выше, достигая 20%, что и обуславливает высокую задолженность. Например, на Невском проспекте неуплата по коммерческим помещениям может на 15% превышать задолженность по квартирам.
В исторических районах, таких как Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский и Центральный, долги за коммерческие помещения составляют около 85% от общего объема задолженности.
В масштабах города задолженность по офисам и магазинам достигает 50% от всего долга.
Самый крупный долг, зафиксированный в городе, составляет 7,7 млн рублей и касается одного из коммерческих помещений на Комендантской площади в Приморском районе.
В помещении «Фокус» зарегистрировано 16 действующих организаций. Особое внимание в нашем исследовании уделяется квартире на пр. Пархоменко в Выборгском районе, по которой долг составляет около 900 тыс. рублей.
Эксперты отмечают, что аналогичные показатели можно ожидать и по другим платежам за жилищно-коммунальные услуги. Вероятность того, что собственник квартиры систематически не выполняет платежи за капитальный ремонт, но исправно оплачивает другие услуги, крайне мала.
Однако отсутствие платежей не приводит к угрозе для состояния зданий в центральных районах. Это связано с особенностями программы капитального ремонта, согласно которой даже в случае отсутствия сбора средств на определенный дом, финансирование будет обеспечено из общей кассы.
То есть другие жильцы косвенно оплачивают ремонт через общие фонды. Динамика ситуации также заслуживает внимания: на конец отчетного периода жильцы могут иметь как переплату, так и задолженность.
Сравнивая показатели на начало и конец периода, можно наблюдать тех, кто систематически несет долговые нагрузки. Юрист 4R Group, Дарья Лапшина, комментирует, что общая задолженность за капитальный ремонт в Петербурге за год не претерпела значительных изменений.
В текущем финансовом отчете зафиксировано снижение задолженности на 78 миллионов рублей, что составляет 1,4%.
Около 400 жилых домов полностью закрыли свои долги, выплатив примерно 9 миллионов рублей, однако образовались новые долги в сроках около 270 домов общей суммой более 28 миллионов рублей.
В Петербурге не практикуется капитальный ремонт целых домов, как это делали в Ленинграде. Вместо этого осуществляется частичное восстановление, включая ремонт крыш, фасадов и других элементов в рамках многолетней программы, для которой собираются взносы от собственников.
Размер взноса определяется типом дома, так как это зависит от его конструкции, года постройки и наличия лифта. В этом году взнос в среднем возрос на 1 рубль 25 копеек за квадратный метр.
Минимальная плата составляет 13 рублей 06 копеек за квадратный метр для кирпичных построек 1970-1980-х и деревянных домов. Наивысший взнос установлен на уровне 14 рублей 26 копеек для дореволюционных и современных многоэтажных зданий.
Средний взнос составляет 13,66 рубля, что для однокомнатной квартиры площадью 31 м2 в месяц может означать порядка 420 рублей.
В краткосрочном плане Фонда на 2025 год запланировано около 1740 адресов, с выделением на них 18,2 миллиарда рублей, включая 6 миллиардов – на поддержку государства.
По словам представителей фонда, средств достаточно для реализации текущих планов, включая замену лифтов и капитальный ремонт ключевых объектов города.
В данном контексте отмечается отставание по региональной программе, и для его преодоления необходимо увеличить объемы выполняемых работ и доступных финансов, как указали в пресс-службе Фонда капитального ремонта (ФКР).
В программе участвуют свыше 23 тысяч городских домов, около 1,5 тысячи из которых имеют собственные счета для накопления средств на капитальный ремонт, поэтому они не учитываются в общей статистике.
Процент неплатежей по капремонту аналогичен ситуации с оплатой жилищно-коммунальных услуг. Чаще всего собственники не платят не из-за нехватки денег: если у них есть финансовые трудности, они обращаются за субсидиями и льготами.
По этой причине платежеспособность пожилых людей и других льготников достаточно высока, поскольку невыплата грозит утратой этих субсидий.
Основными неплательщиками являются, как правило, владельцы нескольких квартир, которые используют их как инвестиции и иногда просто забывают об оплате.
Также существуют хроничные должники, знающие о возможности списания долгов по истечении трех лет. Некоторые недовольны качеством услуг или сроками проведения работ по ремонту, что также влияет на их желание платить.
В итоге долги этих неплательщиков ложатся на плечи их соседей. Не редки случаи, когда собственники нежилых помещений, сданных в аренду, также не выполняют свои обязательства по оплате.
В некоторых случаях Фонд капитального ремонта не может идентифицировать собственников.
Проблема задолженности в Центральном районе является значительной. Повышенная средняя задолженность объясняется ограниченным количеством помещений в многоквартирных домах, где многие из них задействованы под различные бизнесы.
Значительная часть долгов перед Фондом капитального ремонта принадлежит владельцам нежилой недвижимости, информация о которых не всегда доступна фонду. Долгое время фонд не занимался взысканием долгов с организаций.
В других районах наблюдаются проблемы с низкой собираемостью из-за несоответствий в адресах, указанных в государственной программе и других реестрах. Пока разбирались с правильной адресацией, сборы либо не проводились, либо деньги направлялись не по назначению.
Неплательщиками часто становятся не самые уязвимые слои населения, а именно вполне обеспеченные граждане, которые намеренно отказываются выполнять свои обязательства.
В домах, где платежи не идут в фонд, они собираются на специальные счета, а ТСЖ автоматически перечисляет необходимую сумму для предотвращения образования задолженности. Однако фактические поступления могут быть не от всех жильцов.
Таким образом, статистика платежей создает иллюзию 100%-ной собираемости, тогда как реальные данные показывают меньшие цифры.
Исполнительный директор СРО «Ассоциация управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере» подчеркивает, что система капитального ремонта построена таким образом, что жители не видят прямой связи между своими платежами и теми работами, которые будут выполнены.
Многие системы, такие как пенсионная и программа капитального ремонта, имеют общую проблему: люди часто не понимают их сути и не чувствуют своей причастности к ним.
Разобравшись в капремонте, большинство граждан не знает, каковы его сроки и какие работы будут выполнены. Обычно они просто живут в настоящем и не задумываются о программе, поскольку никто не спрашивает их мнения.
Они не участвуют в проектировании, выборе подрядчиков и контроле за выполнением работ, что делает их отчужденными от процесса. То есть система работает на принципе «заплати и не думай». Люди неохотно оплачивают услуги, когда не понимают, за что именно идет речь.
Поэтому важно демонстрировать результаты работы фонда, показывать до и после ремонта, чтобы граждане видели, что они получают в результате своих платежей.
Необходимо использовать как мотивирующие меры, так и примеры успешных изменений, чтобы жители ощущали свою причастность к происходящим процессам.
