В Волгограде юрист Иван Иванов раскрыл тревожные схемы, которые могут оказать негативное влияние на предпринимателей, владеющих недвижимостью, построенной в советский период. По его словам, новые судебные прецеденты, установленные властями, могут быть использованы в будущем для оспаривания прав собственности на такие объекты.
В частности, дело связано с Волгоградским тракторным заводом, где мэрия инициировала судебный процесс для признания недействительными прав на строения, которые были возведены до 1982 года.
В конце октября 2023 года в Арбитражный суд Волгоградской области поступил иск от департамента муниципального имущества, в котором мэрия требовала признать отсутствующими права собственности на один из объектов, а также права аренды на земельный участок на 49 лет, который был приобретён бизнесменом Александром Сидоренко в начале 2023 года. Иск предписывал бизнесмену демонтировать здания советского периода за свой счёт в течение месяца.
Данная ситуация вызывает серьёзные опасения в деловом сообществе, поскольку устанавливаемая судебная практика создаёт прецеденты, которые могут угрожать стабильности бизнеса. Юрист Иванов считает, что такая политика властей служит «красным флагом» для бизнесменов, так как открывает двери для массового оспаривания прав на имущество, не имеющее внятной документальной базы.
Если данная судебная тенденция продолжится, множество владельцев старой недвижимости могут столкнуться с аналогичными проблемами, что поставит под угрозу их бизнес и инвестиции.
Объект по адресу Дзержинского, 1л, представляющий собой административно-бытовой комплекс (АБК), стал предметом спора из-за его статуса. В строительстве данной площадки, включая железнодорожные пути и бетонные фундаменты, использовались архивные сведения из Роскадастра и планы приватизации 1991 года, которые подтверждают его существование.
Однако в 2023 году мэрия Волгограда приняла решение, что этот комплекс не соответствует критериям капитального строительства, установленным на момент его возведения в советское время, и как следствие, не может считаться объектом недвижимости.
Чиновники утверждают, что строительство АБК было проведено без необходимых разрешительных документов и с нарушением градостроительных норм. Это заявление вызывает недоумение, учитывая, что комплекс был построен на основании действующей в то время советской практики, которая не предусматривала выдач таких разрешений.
Судовая практика подтвердила позицию мэрии, но основным аргументом стало отсутствие у ответчика, представляющего малый бизнес, необходимых документов для доказательства законности строительства.
Таким образом, на фоне данных решений возникает вопрос о правомерности заявлений о незаконности постройки, так как данный участок был создан в рамках законодательства СССР, действовавшего на момент его возведения. Эти обстоятельства подчеркивают трудности, с которыми сталкиваются собственники подобных объектов, чьи права на имущество могут быть поставлены под сомнение из-за наследственных оплошностей советского периода.
В соответствии с постановлением от 01.1981 № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов», юрист подчеркивает правомерность приватизации имущественного комплекса в 1991 году. Данная приватизация прошла все необходимые проверки на уровне органов власти и была зарегистрирована в соответствии с законодательством. На протяжении более 30 лет объект неоднократно продавался и использовался, при этом администрация Волгограда предоставила землю в аренду на 49 лет по действующему договору.
Ключевым моментом в судебном разбирательстве является статья 131 Гражданского кодекса РФ, согласно которой здания и сооружения, построенные до внедрения госрегистрации прав, признаются недвижимостью. Юрист считает, что принятые решения суда, которые были вынесены в пользу мэрии, нарушают нормы закона и процессуальные правила.
Он заявил, что подали апелляционную жалобу, поскольку решение суда является незаконным и необоснованным. В качестве основания для спора юрист указал на отсутствие достоверных доказательств в материалах дела, что оспариваемый комплекс объектов недвижимости, согласно техническому паспорту 2015 года, является некапитальным и самовольно построенным. Эти аргументы могут стать ключевыми в отстаивании прав бизнесмена, которому угрожает снос советской недвижимости за его счет.
Истец в своём исковом заявлении делает голословные заявления, однако не предоставляет об этом никаких доказательств, в то время как в материалах дела имеется акт осмотра спорного сооружения, проведённого самим истцом в 2015 году.
В этом акте истец признал, что земельный участок используется по назначению для эксплуатации объектов недвижимости, что послужило основанием для перезаключения договора аренды на 49 лет в 2017 году. Однако теперь чиновники требуют аннулирования этого договора, который был зарегистрирован в Росреестре.
Договор аренды подготовлен и подписан заместителем главы Волгограда Ириной Пешковой, которая до сих пор занимает эту должность. Суд отклонил предложение привлечь её к делу, что оставляет вопросы о причинах такого недобросовестного поведения с её стороны и её подчинённых, которые подали иск.
По мнению юриста, получается, что в департаменте муниципального имущества Волгограда считают нормальным в течение 30 лет сдавать землю в аренду бизнесу под недвижимость, не замечая никаких юридических нарушений, а затем внезапно решают, что всё это время чиновники незаконно распоряжались землёй, предназначенной для советского «самостроя».
На самом деле нынешний собственник не вносил никаких изменений на спорной территории. Также истец утверждает, что ответчик самовольно построил часть капитальных объектов на этом участке и требует их сноса как самовольных строений.
Согласно разделу 8 Распоряжения Правительства РФ от 31.10.2023 г. № 3041-р, судебные экспертизы по делам о самовольном строительстве должны проводиться исключительно в государственных экспертных учреждениях. Однако в рассматриваемом деле суд не назначил такую экспертизу, и чиновники не стали ходатайствовать об этом.
Более того, не каждое самовольно построенное здание подлежит сносу, что суд также не учел. Стоит отметить, что в 2014 году Арбитражный суд Вологодской области уже рассматривал похожие обстоятельства и удовлетворил иск собственников, снижая кадастровую стоимость их земельного участка. Это вызывает вопрос: действительно ли суд и чиновники ошибались на протяжении последних 30 лет?
Также юрист обращает внимание на игнорирование позиции Верховного суда РФ, который подчеркивает, что признание зарегистрированного права отсутствующим — это исключительная мера. Суд должен исходить из презумпции добросовестности ответчика как собственника недвижимости, пока истец не докажет обратное.
Следует учитывать и разъяснения Верховного суда о том, что недвижимость включает земельные участки и все, что прочно с ними связано, то есть перемещение которых невозможно без значительного ущерба их назначению. Все эти моменты заслуживают внимания и дальнейшего рассмотрения в рамках данного дела.
В данном споре вокруг зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства суд не принял во внимание результаты независимой экспертизы, предоставленные ответчиком. Эти материалы однозначно свидетельствовали о капитальности объекта и его неразрывной связи с землёй, включая наличие четырехметровых бетонных фундаментов.
Тем не менее, суд не учел эти доказательства и основывался на заключении эксперта, вызывающего сомнения относительно своей компетентности и добросовестности. Эксперт Донсков М.И., ранее проводивший экспертизы по аналогичным делам в интересах администрации, квалифицировал данный объект как некапитальный, при этом игнорируя его фундаменты.
Существуют предположения о возможной связи между Донсковым и чиновниками, учитывая, что его сын также работает в релевантной государственной структуре.
В другом деле, связанное с продажей имущества должников, указанное ООО в 2021 году приобрело права долгосрочной аренды на три земельных участка на территории ВГТЗ, а также право собственности на 14 объектов недвижимости. Это обстоятельство подчеркивает значимость и сложность вопросов, связанных с правами на недвижимые объекты и обоснование их капитальности или некапитальности.
В ноябре 2022 года Департамент муниципального имущества Волгограда инициировал иск в Арбитражный суд региона с требованием аннулировать права собственности на ряд объектов и обязать владельцев провести их демонтаж за свой счет.
Судья Е.С. Пятернина удовлетворила иск, основываясь на заключении эксперта Донскова М.И., который ранее связывался с аналогичными делами. В результате волгоградская компания, понеся огромные убытки, была вынуждена покинуть город, хотя планировала развивать бизнес и создавать рабочие места.
Также сообщается, что Донсков М.И. выступал экспертом в девяти подобных судебных исков в интересах администрации. По мнению экспертов, несмотря на наличие более квалифицированных организаций и доступных альтернативных экспертов, судьи часто выбирали именно его.
Некоторые дела рассматривались с привлечением ФБУ «Волгоградская лаборатория судебных экспертиз» при Минюсте РФ, но нередко могли возникать заинтересованность со стороны чиновников. Это создает странную ситуацию, когда суд требует освободить участок от несуществующего здания: возникает вопрос, от чего освобождать землю, если никаких построек там нет?
Иногда кажется, что это делается для удобства новых застройщиков, близких к власти, а права добросовестных покупателей оспариваются чиновниками без весомых оснований.
В Волгограде наблюдается тревожная ситуация, связанная с конфликтом между малым бизнесом и местными чиновниками. Проблема заключается в том, что советское имущество, принадлежавшее банкротам, не подвергается судебным разбирательствам из-за отсутствия активов для взыскания. Когда на горизонте возникает добросовестный собственник, который инвестирует средства в объекты недвижимости и выполняет налоговые обязательства, начинается процедура аннулирования прав на эти объекты.
Примером служит случай предпринимателя Сидоренко, который столкнулся с отсутствием претензий к прежним собственникам, но был поставлен в крайне невыгодное положение, как только появился платежеспособный инвестор. В этих делах зафиксировано множество нарушений со стороны чиновников и противоречий, которые абсолютно не учитываются судами. Судьи принимают заявления от представителей мэрии на веру, тогда как аргументы бизнеса отклоняются без должного рассмотрения, в том числе и выводы независимых экспертов.
Ситуация создает опасные прецеденты в регионе, поскольку лишение собственности становится возможным в любой момент для добросовестных приобретателей. Это подрывает доверие к правам частной собственности и может негативно сказаться на инвестиционном климате в Волгограде. Непрозрачные действия властей подрывают понимание среди бизнесменов, что их права защищены, особенно учитывая заявления президента о недопустимости пересмотра приватизации.
Проблема усугубляется тем, что потенциальные застройщики, желая преобразовать территорию под жилую застройку, используют любые способы, чтобы избавиться от существующих объектов малого бизнеса, который, в свою очередь, может переселяться из города вместе с семьями. Застройка идет на загрязненных территориях, ранее являвшихся промышленными, что вызывает дополнительные вопросы.
Таким образом, мэрия и чиновники могут оказаться в ситуации, когда на месте нового жилья будут пустые кварталы, если малый бизнес продолжит покидать город. Нарастающее недовольство среди предпринимателей может привести к обращениям в Федеральные следственные и надзорные органы. Важно, чтобы данный коллапс не остался без внимания и не получил дальнейших негативных последствий для региона. «Блокнот Волгоград» будет следить за развитием ситуации, так как она требует серьезного анализа и возможного вмешательства со стороны федеральных структур.
