31 января 2025 года Арбитражный суд Москвы удовлетворил иск Генеральной прокуратуры о передаче в собственность государства 16 складских комплексов компании Raven Russia.
Суд признал эти объекты транспортными терминалами, действующими в условиях естественной монополии.
Сделка 2022 года, в которой российский бизнес Raven Russia был продан местному топ-менеджменту через компании Phoenix Real Estate Investment Holdings Limited и Phoenix Property Group Limited, была признана недействительной.
Теперь управление складскими комплексами будет передано Росимущества.
Партнер компании Alumni Partners Иван Веселов отметил, что закрытость процесса была инициирована Генеральной прокуратурой в интересах защиты тайны ответчиков, несмотря на просьбы Raven Russia о проведении открытых слушаний.
Raven Russia, основанная в 2005 году британскими предпринимателями для инвестиционной деятельности в России, управляет около 1,9 млн кв. метров логистической недвижимости.
Ранее акции компании торговались на Лондонской фондовой бирже, а затем на Московской.
Генеральная прокуратура утверждает, что владельцы Raven Russia вовлечены в притворные сделки через приобретение российских обществ с транспортными терминалами, создав тем самым разветвленную группу компаний, включающую АО «Торос», АО «Ресурс-Экономия» и АО «Кулон-Истра».
Согласно информации от антимонопольного ведомства, Raven Russia пыталась избежать государственного контроля, переводя свои активы на офшорные структуры.
В марте 2022 года компания предприняла шаги для создания видимости переноса операций в ОАЭ. Однако это решение было оспорено, так как Raven Russia считает его незаконным и необоснованным, указывая на процессуальные нарушения и игнорирование ключевых доводов.
Raven Russia, один из ведущих владельцев складов в России, в июле 2024 года продала бизнес-центр «Премиум» в Санкт-Петербурге. Объект площадью 18,4 тыс. кв. м был приобретен закрытым паевым инвестиционным фондом «РД 2», управляемым компанией «Сбережения плюс».
В начале августа 2023 года стало известно, что Prestino Investments переехала из Кипра в Абу-Даби, сменив юрисдикцию на ОАЭ. Согласно данным Регистрационной палаты Абу-Даби, изменения произошли 13 февраля 2023 года и теперь компания называется Phoenix Real Estate Investment Holdings Limited.
Аналогично, Raven Russia (Holdings) Cyprus Limited также сменила юрисдикцию на ОАЭ и стала известна как Phoenix Property Group Limited.
Группа Prestino Investments владеет более 1,9 млн кв. м складских помещений, ранее приобретенных у британского девелопера Raven Property Group.
Компания Raven Russia подтвердила редомициляцию для оптимизации своих бизнес-процессов в условиях санкционных ограничений.
Александра Бережная, старший юрист практики санкционного права в Intana Legal, отметила, что законы ЕС воздействуют на компании, зарегистрированные в ЕС.
Если же компания перенесет свою регистрацию в ОАЭ, риски соблюдения этих санкций значительно снижаются. Однако это не отменяет существующих рисков, связанных с законодательством США и Великобритании.
Тамрин Дарбаков, юрист Uppercase Legal, считает, что такая реновация может сделать компанию более привлекательной для инвесторов, хотя требования и дисконты могут оставаться в зависимости от законодательства о продаже активов.
На август 2023 года Raven Russia уже владеет складской недвижимостью в Московской и Ленинградской областях, а также в других крупных городах, что делает её крупнейшим собственником складских объектов в России.
В марте 2022 года Raven Property Group, британский застройщик складов, решил передать управление своим бизнесом в России местным идеологам на фоне конфликта в Украине, а также приостановил торговлю своими акциями.
По плану, кипрская компания Prestino Investments, которую возглавляют российские топ-менеджеры, выкупит 100% Raven Russia Holdings Cyprus.
Компания называет свое решение «наиболее эффективным способом выполнения требований по санкциям», при этом активы в России будут проданы по номинальной стоимости.
Оценка российской складской сети группы, согласно управляющему партнёру ILM Андрею Лукашеву, составляет 78-85 млрд рублей, а с учетом офисных помещений, по словам партнера «Коллиерз интернешнл» Станислава Бибика, эта сумма может достигать примерно 100 млрд рублей.
Председатель совета директоров Raven Property Group Ричард Джуисон отмечает необходимость таких мер в условиях нестабильности рынков и постоянного риска санкций.
В начале марта компания заявила о затруднениях с доступом к денежным ресурсам от российских дочерних компаний, также из-за валютного контроля отсутствуют возможности конвертации рублей в другие валюты.
В связи с этим было предупреждено о маловероятности выплат дивидендов за 2021 год и погашения купонов по облигациям.
Кроме того, Райффайзенбанк в начале 2021 года предоставил Raven Russia кредит на 1,95 млрд рублей на пять лет под залог складского комплекса «Новая Рига», находящегося в Истринском районе Подмосковья недалеко от Новорижского шоссе.
Склад «Новая Рига» располагается на земельном участке площадью 38,2 га и сертифицирован по стандарту BREEAM, что подтверждает его экологическую энергоэффективность.
Для финансирования проекта было подписано двустороннее кредитное соглашение по форме стандартной документации для синдицированного кредитования (Russian LMA), что дает возможность синдицировать сделку в будущем.
Соглашение также включает хеджирование процентного риска в Райффайзенбанке, который предлагает своим корпоративным клиентам все необходимые финансовые инструменты.
Наша цель – поддержать клиентов в достижении их стратегических задач.
Интересно, что рынок складской недвижимости не пострадал от пандемии и даже продемонстрировал рост.
Дмитрий Средин, управляющий директор в Райффайзенбанке, отметил высокий уровень профессионализма команды Raven Russian и их эффективную бизнес-модель в ходе структурирования сделки.
