В России наблюдается рост неплатежей по ипотечным кредитам, особенно среди богатых граждан. По данным Росстата, в третьем квартале 2023 года увеличилась доля семей с ипотекой, которые не смогли внести обязательный платеж, и это связано с увеличением дефолтов среди состоятельных россиян. В то же время, количество неплатежей среди менее обеспеченных граждан снизилось.
Ипотечное кредитование охватывает как готовую недвижимость, так и договоры долевого участия (ДДУ), с которыми банк ведет себя аналогично — применяются те же нормы, что и к залогу готовых объектов. Основное отличие заключается в том, что при кредитовании на этапе строительства залогом выступает право требования от застройщика завершенного объекта, а после его передачи заемщик оформляет право собственности и залог за банком.
Основные причины, по которым состоятельные граждане могут прекратить платежи по ипотечным кредитам на ДДУ, можно выделить: первое — попытка выйти из ДДУ по причинам недовольства завышенной стоимостью недвижимости; второе — связано с типом ипотеки, например, без первоначального взноса или от застройщика.
К тому же, в 2023 году Правительство России продлило мораторий на финансовые санкции к застройщикам до 30 июня 2025 года, что может также оказывать влияние на ситуацию с ипотечными платежами.
Сроки, касающиеся моратория на санкции за некачественное строительство, продолжают действовать и регулируют выход дольщиков из инвестиций при задержках.
С переходом на долевое строительство с использованием эскроу-счетов, введенным в июле 2019 года, граждане-дольщики получили ряд защитных мер.
Закон №214-ФЗ предоставляет возможность расторгнуть договор долевого участия (ДДУ) при задержке передачи квартиры на два месяца, что позволяет дольщику вернуть свои средства через банк с начислением процентов по ключевой ставке Банка России, ныне 21%, при разной степени возврата для потребителей.
В условиях действующего моратория настоящие выплаты процентов и штрафов приостановлены, что приводит к риску потери реальной стоимости вложений дольщиков в условиях инфляции.
Финансирование строительства осуществляется через банки, где дольщицкие средства хранятся на эскроу-счетах, а застройщики обеспечивают залог имущества, связанного с проектом.
После завершения строительства дольщики получают квартиры без обременений, что делает право собственности чистым и прозрачным.
Это создает взаимовыгодные условия: дольщики защищены, застройщики получают необходимые средства для работы, а банки возвращают выданные кредиты и инвестируют в ипотечный портфель.
Механизм работы с договорами долевого участия (ДДУ) хорошо функционирует, когда большинство объектов недвижимости продается на этапе строительства. Средства, находящиеся на счетах эскроу, позволяют застройщику окупить проект. Однако в случае, если заключено недостаточно ДДУ, после сдачи дома в эксплуатацию застройщик сталкивается с необходимостью оформления нераспроданных квартир в свою собственность.
Проблема возникает, если эти квартиры находятся под залогом у банка по неуплаченному кредиту, что налагает дополнительные трудности, так как такие объекты уже продаются по правилам вторичного рынка и требуют снятия залога. В условиях снижения спроса застройщики стремятся реализовать как можно больше объектов на первичном рынке, что обуславливает наличие дисконтов на квартиры, которые могут превышать первоначальные цены при старте продаж.
Дольщики, которые внесли первый взнос и воспользовались льготной ипотекой по государственной программе, не заинтересованы в том, чтобы отказываться от своих квартир, поскольку это приведет к значительным потерям. В то же время те, кто взял ипотеку на условиях маркетинговых акций, заплатил минимальный первый взнос или почти не вносил ежемесячные платежи, могут решить, что проект не оправдывает ожиданий.
Исключение составляет невозможность расторжения ДДУ, если сроки завершения строительства остаются прежними. В результате дольщики могут решить не платить по ипотеке и передать объект банку, тем самым создавая финансовые проблемы для последних. Средства на счетах эскроу служат для беспроцентного финансирования банка и обеспечивают возврат кредита застройщиком. Уход дольщика, в любом варианте, лишает банк этих активов.
Ухудшение состояния ипотечного портфеля наблюдается, когда банк кредитовал дольщика, который перестал выплачивать ипотеку. В подобной ситуации, когда дольщик фактически отказывается от договора долевого участия (ДДУ), последствия гораздо серьезнее, чем при его расторжении на основании закона №214-ФЗ.
При таком расторжении дольщик может досрочно погасить ипотечный кредит, что минимизирует убытки банка. В то время как при реальном отказе от платежей банк рискует обратиться за взысканием на заложенные права по ДДУ, что не гарантирует возврат средств.
При обращении взыскания банк становится участником долевого строительства согласно закону №214-ФЗ и получает право либо уступить свои права, либо расторгнуть ДДУ в условиях, предусмотренных законом, либо забрать построенный объект. Однако, избыточная стоимость объекта может затруднить сделку, как с уступкой прав, так и с продажей готового жилья.
Банкротство застройщика усугубляет ситуацию: различия в терминологии законов усложняют разрешение споров. По Закону о банкротстве банки не считаются участниками сделки, в отличие от граждан-дольщиков, требования которых имеют приоритет.
С одной стороны, банк может расторгнуть ДДУ и получить средства со счета эскроу, но права на квартиру он не имеет, несмотря на положение закона.
Вопрос о возможности банка вернуть средства, вложенные в достройку объекта жилья, остается открытым, особенно если проект берет на себя госкомпания и наблюдается низкий спрос на квартиры.
Особенно проблематично, когда в оплате договора долевого участия (ДДУ) был использован материнский капитал. По закону эти средства не подлежат взысканию, а при расторжении ДДУ должны быть возвращены в Фонд пенсионного и социального страхования.
Однако, когда вопрос касается взыскания на жилье, купленное с использованием материнского капитала, регулирование отсутствует, что создает неопределенность для банков и заемщиков.
Если права на ДДУ переходят к банку, который решает его расторгнуть, многие ситуации остаются неясными, и ответов в действующем законодательстве нет.
Например, в случае дефолтов заемщиков, как это уже произошло в других странах, например, в Китае и США, последствия могут быть серьезными и на рынке недвижимости, и для финансовых институтов.
Примеры о банкротстве крупных компаний и снижении цен на жилье усиливают эту тревогу. Важно законодательно проработать эти вопросы, чтобы защитить интересы всех сторон в сделках с недвижимостью.
