При выборе недвижимости по договору долевого участия (ДДУ) важно учитывать возможные риски, связанные с финансовой несостоятельностью застройщика. Хотя государство предприняло меры для защиты прав дольщиков, случаи осложнений, особенно по ДДУ, заключенным до 1 июля 2019 года, все же возможны.
За любой потенциальной несостоятельностью застройщика стоит наблюдать, так как процесс банкротства занимает время. Опасными знаками являются: длительная остановка строительных работ, отсутствие финансовой отчетности, искажающиеся сроки разрешений на строительство, а также ситуации, когда строительство завершено, но дольщики не могут получить ключи от квартир. Юрист Александр Шефер в интервью «Российской газете» подчеркивает, что эти моменты должны вызывать серьезную озабоченность у покупателей.
С введением закона об эскроу-счетах дольщики получают дополнительную защиту, поскольку в случае проблем с застройщиком они могут вернуть свои средства. Эскроу-счета предполагают накопление средств застройщикам только после полного завершения проекта и передачи ключей всем инвесторам.
Гражданские средства на счетах застройщиков страхуются на сумму до 10 миллионов рублей. Вдобавок, застройщики обязаны делать обязательные взносы в компенсационный фонд. Эти средства могут использоваться для погашения долгов перед дольщиками в случае финансовых проблем застройщика.
Юридическая защита в первую очередь направлена на дольщиков-физических лиц, в то время как юридические лица и покупатели коммерческой недвижимости считаются обычными кредиторами, что может привести к сложностям в случае банкротства застройщика.
Для защиты своих интересов дольщикам рекомендуется следить за сведениями о возможном банкротстве застройщика. Это можно сделать через арбитражные картотеки, такие как «Мой арбитр», а также через ЕФРСБ, где размещаются данные о банкротных процедурах в стране. Также важно следить за публикациями в газете «КоммерсантЪ», где застройщик обязан уведомлять о начале процедуры банкротства.
Как только дольщик узнает о банкротстве, ему нужно в течение 60 дней подать заявление о своих требованиях. Пропуск этого срока может привести к трудностям, особенно если управляющий не в курсе о существовании договора ДДУ. При этом компенсация может включать не только сумму, указанную в договоре, но и возмещение ущерба. Законодательство позволяет дольщику требовать разницу между фактически внесенной суммой и рыночной стоимостью недвижимости на момент банкротства.
Если степень готовности объекта на момент открытия дела превышает 80%, дольщики могут рассмотреть возможность требования права собственности вместо компенсации. В этом случае объект будет завершён с помощью регионального фонда защиты дольщиков или нового застройщика, который примет на себя обязательства и активы банкрота.
